Durante años, buscar una vivienda se ha parecido cada vez menos a encontrar un hogar y cada vez más a superar una oposición: localizar un piso, llegar a tiempo, demostrar solvencia, competir con decenas de candidatos y, finalmente, comprobar si la mensualidad cabe en el sueldo. Casa 47 quiere cambiar esa lógica desde el otro lado del mercado, creando un escaparate público en el que el Estado concentra su oferta de vivienda asequible y en el que las condiciones de acceso están definidas de antemano.
La diferencia ya no es solo conceptual. El portal ha comenzado a recibir solicitudes y su primera oferta permite comprobar sobre el terreno cómo funcionará este nuevo modelo. De las 800 viviendas con las que arranca Casa 47, actualmente hay 645 incluidas en siete convocatorias abiertas, con solicitudes hasta el 21 de septiembre de 2026. La oferta se reparte entre Asturias, Cataluña, Castellón, Valencia, Alicante, Navarra y Galicia, mientras el Gobierno prevé incorporar próximamente otras 1.500 viviendas en distintos puntos de España. La cifra de lanzamiento y la ampliación prevista fueron recogidas este lunes por EFE y RTVE.
La primera fotografía del portal es bastante concreta: 18 viviendas en Asturias, 93 en Cataluña, 157 en Castellón, 91 en Valencia, 153 en Alicante, 34 en Navarra y 99 en Galicia. No se trata todavía de un catálogo inmobiliario de dimensiones comparables al del mercado privado, pero sí de la primera materialización de una plataforma diseñada para centralizar la oferta pública y convertirla en un punto de acceso único para quienes buscan un alquiler asequible. La puerta de entrada ya está abierta y tiene fecha de cierre.
El nombre tampoco es casual. Casa 47 toma su denominación del artículo 47 de la Constitución, el que reconoce el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y encomienda a los poderes públicos promover las condiciones necesarias para hacerlo efectivo. La entidad nace de la transformación de Sepes en la nueva Entidad Estatal de Vivienda y pretende convertirse en una pieza permanente del sistema público residencial español.
La idea que plantea el Ministerio de Vivienda va bastante más allá de construir edificios: Casa 47 aspira a intervenir en todo el recorrido de una vivienda pública, desde el suelo y el planeamiento hasta la construcción, adjudicación y gestión del alquiler. La propia entidad define su función como una infraestructura equivalente, por su importancia dentro del sistema, a la que representan los hospitales en la sanidad o los centros educativos en la educación.
Un portal inmobiliario, pero con reglas públicas
La primera diferencia con cualquier gran portal inmobiliario está en lo que ocurre cuando el usuario entra en Casa 47. Aquí no se trata de recorrer miles de anuncios privados y llamar al propietario para intentar conseguir una visita. La plataforma centraliza las convocatorias de vivienda pública, permite consultar las promociones disponibles, conocer su ubicación, características, requisitos y plazos y, cuando corresponda, presentar la solicitud por vía telemática. En las convocatorias actuales, el proceso se articula mediante identificación electrónica y la adjudicación se realiza mediante sorteo ante notario entre las solicitudes que cumplen las condiciones establecidas. El momento exacto en que se presenta la solicitud dentro del plazo no determina las posibilidades de resultar adjudicatario.
El modelo pretende introducir algo que suele escasear precisamente cuando hay mucha demanda: reglas conocidas antes de competir por una vivienda. Las personas interesadas pueden consultar las condiciones de cada promoción y comprobar si encajan en el perfil exigido. Entre los criterios generales de Casa 47 se encuentra no disponer de una vivienda en propiedad –con las excepciones previstas– y acreditar unos ingresos situados entre 2 y 7,5 veces el IPREM, además de otros requisitos administrativos. La horquilla está diseñada para dirigirse especialmente a una parte amplia de las clases media y trabajadora, que el Ministerio sitúa en torno al 60% de la población según su nivel de renta.
Pero el elemento que probablemente más llame la atención del nuevo sistema no está en el buscador, sino en la duración de los contratos. Casa 47 plantea alquileres con una estabilidad muy superior a la habitual en el mercado privado: el contrato inicial tendrá una duración de 14 años y podrá encadenar prórrogas automáticas de 7 años, siempre que se mantengan la mayor parte de las condiciones que dieron derecho a acceder a la vivienda. El esquema permite llegar hasta los 75 años de duración acumulada. La propia Casa 47 ya aplica este modelo en sus convocatorias y explica que, tras el periodo inicial, las prórrogas sucesivas pueden extender el contrato hasta ese límite.
El límite que marca la diferencia: nunca más del 30% de la renta
Hay otra cifra que resume buena parte de la filosofía de Casa 47: el 30%. El criterio establecido por la entidad es que la renta del alquiler no supere ese porcentaje de la renta media del territorio, dentro de los topes correspondientes a cada comunidad autónoma. No se trata, por tanto, de fijar simplemente un descuento sobre el precio de mercado, sino de intentar vincular el coste de la vivienda a la capacidad económica de los hogares que pueden acceder a ella. El Ministerio sostiene que este cambio busca invertir la lógica tradicional: que el precio no se determine únicamente por lo que cuesta construir una vivienda, sino por lo que puede asumir económicamente la población destinataria.
Ese límite adquiere especial relevancia en un mercado en el que el esfuerzo económico de los hogares se ha convertido en una de las principales barreras de acceso. El nuevo portal no pretende competir con Idealista, Fotocasa o cualquier otro buscador privado en volumen de anuncios; su apuesta es competir en condiciones. La diferencia está en que cada vivienda que entra en el sistema queda vinculada a unas reglas públicas de precio, acceso y permanencia. En las convocatorias de Casa 47, además, la información incluye el importe mensual del alquiler y la renta anual que debe acreditar la unidad de convivencia para optar a cada vivienda.
La duración y el precio están, de hecho, concebidos como las dos grandes patas del modelo. Por un lado, un alquiler que pueda mantenerse durante décadas mientras se conserven las condiciones de acceso. Por otro, una renta que no debería obligar al hogar a dedicar más del 30% de sus ingresos al alojamiento. El objetivo declarado por el Ejecutivo es que la vivienda asequible deje de funcionar como una solución provisional para convertirse en una pieza estable del parque residencial. Esa es también la razón por la que Casa 47 insiste en que las viviendas incorporadas al parque estatal permanecerán en él y no volverán a venderse como activos inmobiliarios convencionales.
De dónde salen las viviendas de Casa 47
El portal puede tener aspecto de buscador, pero detrás hay una operación inmobiliaria mucho más grande. Casa 47 no parte de cero. La entidad está construyendo su cartera a partir de distintas fuentes: promociones propias, suelos y viviendas procedentes de otros organismos del Estado y activos incorporados desde Sareb, además de nuevas adquisiciones y proyectos de construcción.
Según los datos facilitados por el Ministerio de Vivienda, el proceso de reestructuración ha permitido incorporar más de 40.000 viviendas procedentes de Sareb y alrededor de 2.400 suelos con capacidad potencial para albergar otras 55.000 viviendas, que se irán incorporando progresivamente al parque público. Estas cifras corresponden a la información institucional proporcionada por Casa 47 sobre su cartera y capacidad de desarrollo.
A esa reserva se suma el trabajo que ya está sobre el terreno. Casa 47 asegura haber licitado durante 2026 la redacción de proyectos para más de 1.600 viviendas distribuidas por distintas zonas de España y prepara además una oferta pública de compra de 100 millones de euros para seguir ampliando el parque. No es solo una cuestión de poner en circulación las viviendas que ya existen: el proyecto pretende generar una cadena permanente de suelo, promoción, construcción y alquiler. En otras palabras, la plataforma es la parte visible de una infraestructura mucho mayor.
Los proyectos que ya están en marcha permiten medir la dimensión de esa estrategia. Casa 47, por ejemplo, ha licitado la redacción del proyecto para 48 viviendas asequibles en Granada, mientras que en Ceuta ha avanzado un proyecto de 90 viviendas cuyo contrato de obras tiene un valor estimado de más de 15,8 millones de euros, impuestos excluidos. Son actuaciones diferentes, pero responden a una misma lógica: ampliar un parque que, según el planteamiento oficial, debe permanecer vinculado de manera permanente a la vivienda asequible.
Una primera prueba a escala nacional
El lanzamiento de Casa 47 llega, además, en un momento en el que el acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas económicos de los hogares españoles. El Gobierno utiliza esta realidad para justificar un cambio de modelo. Pedro Sánchez ha definido expresamente Casa 47 como una intervención del mercado, al considerar que el sistema actual no está resolviendo por sí solo el acceso a la vivienda. Esa es una valoración política del Ejecutivo, no un hecho neutral, y conviene leerla como tal: la nueva entidad nace precisamente con la voluntad declarada de que el Estado tenga un papel mucho más activo en la oferta residencial.
El presidente también ha defendido la actuación de la Ley de Vivienda y ha citado como ejemplos Barcelona y Guipúzcoa, donde, según los datos manejados por el Ejecutivo, los precios de los nuevos contratos habrían descendido un 4,7% y un 4%, respectivamente. Son cifras que forman parte del argumentario del Gobierno para defender su política de vivienda y que, por tanto, deben entenderse dentro de ese contexto. El verdadero examen de Casa 47 será otro: si consigue transformar una primera bolsa de cientos de viviendas en un parque público suficientemente grande como para tener un efecto apreciable sobre el mercado.
Porque 800 viviendas son muchas para las 800 familias que puedan acceder a ellas y pocas frente al tamaño del problema nacional. Esa es probablemente la tensión central del proyecto. La incorporación anunciada de otras 1.500 elevaría la oferta inicial hasta unas 2.300 viviendas, pero el verdadero cambio de escala dependerá de la capacidad de Casa 47 para incorporar promociones trimestre tras trimestre, tal y como ha anunciado el Gobierno. La propia entidad ya ha demostrado que su actividad no se limita al lanzamiento del portal: durante los últimos meses ha abierto convocatorias en cinco comunidades autónomas para 645 viviendas y ha seguido incorporando nuevas promociones.
El experimento inmobiliario del Estado
Lo que está naciendo con Casa 47 es, en realidad, algo más ambicioso que un nuevo portal de alquiler. Es un intento de construir una alternativa pública al mercado residencial convencional, con sus propias reglas de precio, duración, adjudicación y permanencia. El buscador es la interfaz que verá el ciudadano; detrás se encuentra una entidad que quiere controlar una parte cada vez mayor del ciclo inmobiliario: suelo, urbanización, promoción, construcción, compra de activos, adjudicación y gestión. El Ministerio presenta ese cambio como una forma de recuperar una política pública de vivienda con vocación de permanencia y no como una sucesión de promociones aisladas.
La ambición se entiende mejor cuando se observa el objetivo a largo plazo: Casa 47 plantea contribuir a que España alcance un parque público de vivienda en torno al 8%, acercándose a estándares europeos. La cifra no significa que el nuevo portal vaya a alcanzar ese porcentaje de inmediato –ni que sus 800 viviendas iniciales puedan alterar por sí solas el mercado–, sino que funciona como horizonte estratégico para la entidad. El desafío, por tanto, no es solo poner viviendas en alquiler durante los próximos meses, sino evitar que el parque público vuelva a perderse con el paso del tiempo y convertirlo en una infraestructura permanente.
Y ahí está la verdadera novedad de Casa 47. No vende únicamente metros cuadrados: vende tiempo y previsibilidad. Para una familia que consiga acceder a una de estas viviendas, la diferencia no estará necesariamente en encontrar el piso más barato del mercado, sino en saber que el alquiler tiene un marco de estabilidad extraordinariamente largo y que su coste estará limitado por un criterio de asequibilidad.
Para el Estado, en cambio, el reto es mucho mayor: demostrar que puede transformar suelo, patrimonio y recursos públicos en una oferta residencial que tenga la suficiente dimensión para dejar de ser excepcional. El portal ya está abierto. Ahora empieza la parte difícil: conseguir que el parque público crezca al ritmo que exige el problema de la vivienda.
