En 2018, la familia Kushner se encontraba en un punto de inflexión. Un año después de que Jared Kushner asumiera el cargo de asesor principal en la Casa Blanca de su suegro Donald Trump, el negocio inmobiliario de la familia, Kushner Companies, se enfrentaba a batallas en múltiples frentes.
Circularon rumores sobre posibles investigaciones sobre influencias de inversores chinos y qataríes, que la firma negó enérgicamente. En su estado natal de Nueva Jersey, su desarrollo de apartamentos de lujo de alto perfil en Journal Square estaba paralizado, con la empresa presentando una demanda contra Jersey City y su alcalde alegando que estaban poniendo el proyecto en mora debido a «animadversión política.» La mayor amenaza inmediata residía en Manhattan, donde se enfrentaba a un inminente muro de deuda -1.200 millones de dólares– que vencía en febrero de 2019 sobre su activo estrella: una participación del 50,5% en el 666 de la Quinta Avenida, una torre de oficinas de 41 plantas en Midtown.
Seis años después, los Kushner han dado la vuelta a la situación. Una de las dos torres de 64 pisos del complejo de Jersey City se inauguró este verano. Una torre de apartamentos de 30 plantas y 420 unidades en el corazón de Miami, su segunda promoción en Florida, se terminó a principios de octubre. Pocos días después, OpenAI alquiló más de la mitad del espacio de oficinas de su histórico edificio Puck en el bajo Manhattan (el fabricante de ChatGPT pagará 140 dólares por pie cuadrado, un enorme salto desde los 31 dólares que pagaba el anterior inquilino, la Universidad de Nueva York, según una persona familiarizada con el contrato). Mientras tanto, la firma vendió un contrato de arrendamiento de 99 años en 666 Fifth Avenue -ahora llamado 660 Fifth Avenue- a finales de 2018, resolviendo sus problemas de deuda. En cuanto a posibles investigaciones, ninguna llegó a ninguna parte.
Todo esto ha ayudado a los Kushner a revitalizar su empresa inmobiliaria de Nueva Jersey. Forbes escarbó en docenas de archivos de deuda, escrituras de propiedad y divulgaciones financieras y habló con 15 expertos en bienes raíces y corredores para valorar la fortuna de la familia por primera vez desde 2016. Forbes estima ahora que Kushner Companies vale 2.900 millones de dólares, casi el triple de los 1.000 millones que valía en el momento en que Trump fue elegido. También es más valiosa que la cartera inmobiliaria de Trump, de 2.200 millones de dólares.
En conjunto, los Kushner tienen un valor estimado de 7.100 millones de dólares -frente a los 1.800 millones de 2016-, una suma que incluye Kushner Companies, participaciones en ocho propiedades personales por valor de al menos 100 millones de dólares y las firmas de inversión de Jared y Josh. El patriarca de la familia, Charles, y su esposa Seryl poseen juntos el 20% de la firma inmobiliaria de casi 3.000 millones de dólares (valor de mercado), y el resto se divide entre sus cuatro hijos: Jared, Josh, Dara y Nicole. Además de su participación del 20% en Kushner Companies, Jared es propietario de la incipiente empresa de capital riesgo Affinity Partners, respaldada por el fondo soberano de Arabia Saudí, lo suficiente como para valer al menos 900 millones de dólares, según estimaciones de Forbes. Su hermano Josh, que se negó a votar a Trump y está casado con la modelo Karlie Kloss, ha hecho su propia fortuna como inversor de riesgo bien considerado. Forbes valora en unos 3.500 millones de dólares su participación en su empresa de capital riesgo Thrive Capital, que se anotó un tanto con sus primeras inversiones en Instagram, Spotify y OpenAI. También posee un ático de 40 millones de dólares en el edificio familiar Puck, donde Thrive tiene su sede y donde OpenAI acaba de firmar su contrato de arrendamiento, además de viviendas en Malibú y Miami. No solo es, con diferencia, el Kushner más rico, sino también una de las 400 personas más ricas de Estados Unidos.
Josh, Charles y Jared Kushner en 2014 en un evento para The New York Observer, tabloide del que Jared era propietario hasta que entró en la administración Trump.
Mientras que los dos hijos han acaparado multitud de titulares, el rebote del negocio inmobiliario familiar ha pasado en gran medida desapercibido. Después de que Jared dejara la empresa para unirse a la administración de Trump en 2017, su padre Charles, de 70 años (que sigue asesorando en proyectos pero no tiene ningún título), entregó las riendas a un miembro ajeno a la familia y exbanquero de inversión, Laurent Morali, y más tarde a su hija menor Nicole, de 41 años, que ahora dirigen juntos la empresa como consejero delegado y presidenta, respectivamente.
La pareja, de perfil bajo, ha hecho todo lo posible por evitar el intenso escrutinio mediático que recibió la empresa durante la presidencia de Trump, que según la familia interfirió en sus negocios. En su lugar, Kushner Companies se ha centrado en deshacer sus apuestas más arriesgadas (la mayoría realizadas mientras Jared estaba al mando) y cristalizar una nueva estrategia más racionalizada. Eso ha significado vender la mayoría de sus grandes propiedades de oficinas y activos en la ciudad de Nueva York, que Morali califica de inhóspito para los negocios, y volver al negocio de apartamentos que hizo que la familia tuviera tanto éxito en primer lugar: volver a sus raíces de Nueva Jersey y más allá.
«Kushner sigue centrado en la expansión de nuestra cartera de apartamentos multifamiliares de más de 27.000 unidades en 15 estados», dijo Morali a Forbes en un comunicado enviado por correo electrónico. (Ninguno de la familia accedió a hablar con Forbes en el registro).
Conocida por su amplia cartera de Nueva Jersey antes de sus incursiones en Nueva York, la compañía está ahora mucho más diversificada geográficamente. Forbes estima ahora que algo menos de la mitad del valor de los inmuebles de la empresa se concentra en apartamentos en el área metropolitana de Baltimore-Washington y el Sun Belt, donde ha comprado casi 10.000 apartamentos desde 2021. Tiene una parte similar en Nueva Jersey, donde ha estado desarrollando y reconvirtiendo un centro comercial, hoteles y oficinas que posee desde hace años. Menos del 10% de sus participaciones siguen en Nueva York, donde el valor se concentra en un solo activo clave: el edificio Puck.
«Es un giro obvio en su estrategia de inversión», afirma Jeffrey Otteau, economista jefe del servicio de valoración y asesoramiento Otteau Group y veterano del sector inmobiliario de Nueva Jersey.
Joseph y Rae Kushner, supervivientes del Holocausto y refugiados bielorrusos, llegaron a Nueva York en 1949 con su hija Linda. La pareja tuvo tres hijos más en Estados Unidos: Charles (llamado así por el hermano de su madre, que murió durante el Holocausto), Murray y Esther.
Alrededor de 1954, el año en que nació Charles, la familia judía ortodoxa moderna se trasladó a Elizabeth, Nueva Jersey, junto a un grupo de otros refugiados que hicieron fortuna en el sector inmobiliario y llegaron a ser conocidos como «Los constructores del Holocausto». Allí fue donde Joseph empezó a construir apartamentos, y Charles le acompañaba a menudo a las obras. En su mejor momento, Joseph poseía y gestionaba unos 4.000 apartamentos en Nueva Jersey.
Después de licenciarse en Derecho por la Universidad de Hofstra en 1979, Charles se unió a su padre en el sector inmobiliario. Pero quería empezar a comprar propiedades, no sólo a construirlas. Convenció a su padre para fundar juntos Kushner Companies en 1985, pero Joseph murió de un derrame cerebral poco después de adquirir su primera propiedad, dejando a Charles trabajando solo. (Su hermano Murray, mientras tanto, había creado su propia empresa inmobiliaria, que Forbes no valora).
Con el tiempo, Charles también empezó a comprar edificios de apartamentos en Nueva York, Pensilvania y Florida. En 2004, Kushner Companies tenía una cartera de 25.000 unidades y se había convertido en uno de los mayores propietarios de apartamentos de Nueva Jersey.
Ese fue también el año en que Charles se declaró culpable de presentar declaraciones de la renta falsas, hacer declaraciones falsas a la Comisión Federal de Elecciones sobre contribuciones a la campaña y tomar represalias contra un testigo colaborador. Fue condenado y enviado a prisión al año siguiente, y su viejo amigo abogado, Alan Hammer, se hizo cargo temporalmente del negocio. Charles fue puesto en libertad en 2006, y pronto pasó las riendas a su hijo mayor, Jared, que entonces tenía 26 años, al tiempo que mantenía un papel activo.
Jared estaba listo para llevar el bufete en una nueva dirección. Su estrategia reflejaría la que su futuro suegro, Donald Trump, ya había utilizado para alcanzar el éxito cuando se trasladó de Queens a Manhattan: tomar el imperio de su padre, con sede en Nueva Jersey y relativamente aletargado, y ampliarlo con proyectos llamativos en Nueva York. Para Jared, eso significaba una fascinación por transformar viejos edificios de oficinas en complejos hipermodernos. También supuso un alejamiento del enfoque casi miope de los apartamentos, que había funcionado bien durante más de medio siglo.
La era de Jared comenzó con la compra en enero de 2007 de la torre de oficinas de 41 plantas 666 Fifth Avenue por 1.800 millones de dólares, pagados con 1.750 millones de deuda. Fue la compra de oficinas más cara del país en aquel momento, con la deuda co-garantizada por el magnate de la importación de alimentos George Gellert, socio de Charles desde hacía mucho tiempo.
La idea era crear más valor dividiendo el edificio en oficinas y locales comerciales y, de hecho, una tasación de la propiedad en ese momento sugirió que podría valer hasta 3.000 millones de dólares. Poco después, los Kushner compraron otro edificio de oficinas en Chicago.
En septiembre de ese año, la empresa se deshizo de casi 17.000 apartamentos -incluidas algunas propiedades que habían sido construidas por Joseph Kushner- vendiéndolos a la empresa multifamiliar Morgan Properties y al gigante de los seguros AIG por 1.900 millones de dólares. Hammer, entonces presidente en funciones de la empresa, declaró a la publicación del sector Yield PRO que querían reducir las molestias de gestionar una vasta cartera residencial.
Según tengo entendido, Jared convenció [a Charles] -porque estaba saliendo de la cárcel- de que necesitaba tener un perfil más alto y salir del negocio de los apartamentos «B». No es tan glamuroso», dice Mitchell Morgan, el multimillonario propietario de Morgan Properties. «Ellos pagaron 1.800 millones de dólares por el 666 de la Quinta Avenida, un edificio, y yo pagué 1.900 millones por 16.800 unidades. Era la cima del mercado cuando lo compramos. Pero su ocupación bajó y la mía se mantuvo en los noventa».
En una entrevista de 2018 con CNN, Charles tenía una opinión diferente: «Presioné a Jared para hacer el trato», dijo, calificando la compra de «mal momento y mal juicio.»
Fuera quien fuera el responsable, la apuesta llegó en un momento terrible. Cuando estalló la crisis financiera, las previsiones de los Kushner se desmoronaron. Los alquileres de oficinas en Manhattan se desplomaron en 2008 y la ocupación del edificio cayó al 89%, un 9% por debajo de las previsiones de los suscriptores del préstamo. En 2011, sus ingresos netos de explotación habían caído casi a la mitad y la empresa estaba a punto de impagar la deuda. Los Kushner compensaron el daño vendiendo el espacio comercial de la propiedad por un total combinado de 1.100 millones de dólares entre 2008 y 2012 y refinanciando el espacio de oficinas.
En sus memorias de 2022, Jared Kushner calificó la salvación de la compra del 666 Fifth Ave como el «mayor desafío» de su carrera empresarial.
En ese momento, Jared empezó a cubrir sus apuestas. Mientras la firma seguía comprando espacio de oficinas, incluida una cartera de seis edificios en Brooklyn por 240 millones de dólares en 2013, también se hizo con miles de apartamentos antiguos en seis estados del Atlántico Medio y el Medio Oeste entre 2011 y 2016.
Cuando empezó a trabajar en la campaña presidencial de Trump en 2016, la empresa familiar tenía un aspecto muy distinto del que él asumió. Kushner Companies poseía participaciones en 20.000 apartamentos -5.000 menos que al final del reinado de Charles en 2005 y más de la mitad de los cuales habían sido comprados en los últimos cinco años-, además de 13 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas, industrial y comercial en seis estados.
El traslado de Jared a Washington marcó el inicio del siguiente capítulo de la empresa. Con Nicole recién incorporada a la empresa en 2015 tras una década en servicios creativos en Ralph Lauren, la familia ascendió a Morali, que se había incorporado ocho años antes, a presidente en 2016.
Empezó haciendo limpieza. Morali contrató a ejecutivos de Morgan Stanley y una filial de Blackstone, dando a la empresa un toque más institucional. Luego se deshizo de activos débiles en Nueva York, incluida la participación de Kushner en la otrora icónica sede de los Testigos de Jehová, que había poseído durante menos de dos años. También vendió un contrato de arrendamiento de 99 años en el 666 de la Quinta Avenida a Brookfield Asset Management en agosto de 2018 por un pago inicial de 1.300 millones de dólares. Aunque la familia nunca logró sus ambiciones para la torre -en un momento dado había propuesto arrasar el edificio y reemplazarlo por un rascacielos de lujo de 1.400 pies de altura, pero la idea no logró atraer a los inversores-, terminó recuperando la mayor parte de su inversión inicial. Los Kushner siguen siendo propietarios de la participación en el contrato de arrendamiento de suelo a largo plazo de la torre, que Forbes estima que tiene un valor cercano a cero.
La operación liberó a la empresa para volver a lo básico. Empezó a desarrollar propiedades de nuevo en Nueva Jersey. Y empezó a moverse por la costa este, comenzando con un acuerdo en 2019 de 6.030 apartamentos en las zonas de Washington y Baltimore por 1.100 millones de dólares. «Al final dieron un giro de 180 grados», añade Morgan.
El verano siguiente, Morali sentó al equipo. Con la Reserva Federal recortando los tipos de interés a casi cero en medio de la pandemia del Covid-19, había decidido que era el momento de expandirse. Con la vista puesta en los cambios demográficos y los tipos impositivos más bajos del Cinturón del Sol, se fijó un objetivo: vender los activos más antiguos y adquirir otros nuevos en el sur y el sureste, pero no en las regiones que experimentaban los mayores auges inmobiliarios. Los mercados más pujantes, como Nashville y Austin, estaban invadidos por inversores inmobiliarios institucionales como Blackstone y Starwood, cada uno de ellos al menos tres docenas de veces mayor que Kushner. Pero la empresa podía competir en mercados secundarios, como los suburbios de Memphis o Houston. El equipo pensó en unas 20 regiones y envió a sus representantes en busca de operaciones.
«Con los mercados primarios, uno se protege un poco», afirma John Hamilton, agente de Marcus & Millichap. «Cuando se entra en los mercados secundario y terciario, el riesgo está ahí porque pueden rotar en función de la demanda. Pero la recompensa es potencialmente mejores rendimientos».
Entre 2020 y 2021, los Kushners se hicieron con más de 8.000 unidades en todo el Sur por casi 1.500 millones de dólares en estados como Alabama, Carolina del Norte, Tennessee y Texas. También vendieron su debilitada torre de oficinas en Chicago con un fuerte descuento y se deshicieron de casi 6.000 apartamentos, en su mayoría más antiguos y de bajos ingresos, en Maryland, que se habían convertido en una espina en el costado de la compañía: Una investigación de 2017 de ProPublica y el New York Times había revelado un mantenimiento deficiente, infestaciones de roedores y prácticas agresivas de cobro de alquileres, lo que luego estimuló una demanda del fiscal general del estado alegando prácticas de alquiler «injustas o engañosas» en 2019. (Un juez falló en contra de Kushner Companies en 2021, pero la firma vendió la cartera a múltiples compradores por casi 590 millones de dólares -un 46% más que el precio de compra en 2012- y llegó a un acuerdo con el estado por 3,25 millones de dólares un año después).
La empresa ha apostado por el Sur con mayor vigor desde 2021, cuando Morali se convirtió en Consejero Delegado y Nicole fue nombrada Presidenta. Según personas cercanas a la familia, ambos trabajan bien juntos: Morali se centra más en transacciones e inversiones, Nicole en nuevos desarrollos y diseño.
La experiencia de Morali en finanzas y sus conocimientos de negociación llevan al promotor Asher Abehsera (que se ha asociado con la empresa en múltiples proyectos) a llamarle «un negocio en una caja». En cuanto a Nicole, ella «tiene un sentido de lo que funciona, lo que no funciona», dice Jon Mechanic, un abogado de bienes raíces que a menudo representa a los Kushners. «No creces en una familia así y no llevas el sector inmobiliario en la sangre».
La estrategia complementaria de la pareja está funcionando. Otra zona en la que se están centrando es el sur de Florida, donde Jared, Josh y sus padres tienen casa. La empresa compró terrenos cuando los precios eran más bajos y luego vendió algunas parcelas con beneficio cuando los valores subieron, utilizando las que conservó para desarrollar más de 500 apartamentos de lujo en dos propiedades con socios locales, entre ellos Block Capital Group. La empresa proyecta otros 72 alquileres en Surfside y posee un codiciado terreno frente a la estación de tren Brightline de Fort Lauderdale.
Incluso dentro de los estados que tienen mercados más débiles, como Luisiana, los analistas dicen que Kushner ha elegido bien. «Están estratégicamente situados», afirma Hamilton, de Marcus & Millichap, con sede en Baton Rouge. «Los mercados en los que han invertido en Luisiana tienen unos fundamentos históricamente buenos,y probablemente se estén beneficiando de unos rendimientos bastante decentes».
La empresa se protegió contra las subidas de los tipos de interés financiando gran parte de su juerga de gasto en el sur con deuda respaldada por Freddie Mac, con tipos de interés fijos bloqueados cuando los tipos eran bajos en 2020. Eso resultó ser un salvavidas cuando la Fed comenzó a subir los tipos en 2022. Y mientras que antes la empresa dependía más de socios externos para asumir parte del riesgo del proyecto, ahora posee mayores participaciones en sus mayores activos.
A pesar de su nuevo interés por el Sur y de su desilusión con Manhattan, donde vendió sus participaciones en 11 pequeños edificios de apartamentos durante el año pasado, la firma también se ha vuelto a centrar en su territorio, en la vecina Nueva Jersey. En el Estado Jardín, está urbanizando terrenos que posee desde hace décadas y reconvirtiendo un centro comercial, hoteles de Jersey Shore y oficinas obsoletas -incluida una propiedad en su antigua sede de Florham Park, que incumplió su deuda y supuestamente tiene goteras en el tejado- en apartamentos, aprovechando una ola de crecimiento en los suburbios.
Esta primavera lanzó la marca «Livana», con la que está construyendo complejos de apartamentos de lujo con jardín por todo el estado: 852 unidades están terminadas y 1.659 en construcción. Algunos de ellos se levantarán en valiosos terrenos que la empresa posee desde hace décadas en suburbios donde suele ser difícil obtener permisos de zonificación para construir viviendas.
«Compran bien y, cuando no, tienen suerte. Saben lo que hacen», afirma Daniel Tropp, fundador y presidente de la correduría AEBOV.
Apostar por Jersey, el estado más densamente poblado del país, ha sido una decisión inteligente: Los alquileres en el estado han superado la media nacional en cada trimestre desde principios de 2021, aumentando un 3% en el último año hasta una media de 2.320 dólares al mes, frente a los 1.558 dólares en todo el país.
El símbolo más visible de la nueva era de Kushner Companies, su largamente esperado megaproyecto de One Journal Square en Jersey City, por fin está en marcha. La empresa llegó a un acuerdo con las autoridades locales tras una larga disputa en 2020 y puso la primera piedra del complejo dos años después. Tras años de retrasos -Jared compró el terreno por primera vez en 2015-, uno de los dos relucientes rascacielos de cristal de 64 plantas se levantó este verano, y el segundo se terminará en 2026. El proyecto incluirá 40.000 pies cuadrados de locales comerciales (alquilados a Target) y 1.723 apartamentos de lujo, y el prealquiler de la torre terminada comenzará a principios del próximo año. Kushner Companies y su socio, Gellert, ya han invertido al menos 800 millones de dólares en el proyecto, en el que la empresa posee una participación estimada del 80%.
«Fueron de los primeros en creer en Jersey City», dice Otteau. «No era una apuesta segura, porque antes la zona estaba un poco deteriorada».
Aun así, la promoción puede estar fuera del alcance de muchos residentes de Jersey City, donde casi la mitad de los inquilinos pagan más del 30% de sus ingresos en alquiler, según la Oficina del Censo de EE UU. En medio de una escasez de viviendas en todo el país, los inversores ricos y familias como los Kushner han sido objeto de críticas por comprar terrenos y propiedades en barrios de bajos ingresos y elevar los alquileres, expulsando a los lugareños. Jersey City aprobó en agosto una ordenanza que obliga a ciertos edificios de apartamentos nuevos en Journal Square a destinar el 10% de sus unidades a viviendas asequibles, pero eso no se aplicará al One Journal Square de los Kushner, donde parece que todos los apartamentos se ofrecerán a precios de mercado.
Para estar seguro, no todas las apuestas han dado resultado. La propiedad de los Kushner en Times Square, comprada en la era Jared, fue vendida en una ejecución hipotecaria en mayo después de que la firma incumplió con su deuda. Y mientras el mercado de oficinas de Nueva York continúa creciendo, la participación de aproximadamente el 50% de la empresa en las tres oficinas que redesarrolló en el barrio DUMBO de Brooklyn ha languidecido.
También está la cuestión de las próximas elecciones. Mientras que Jared está centrado en su firma de capital privado y ha dicho que no tomará un papel en una segunda administración de Trump, una victoria de Trump podría traer una vez más la atención de los medios a las empresas Kushner, perjudicando su capacidad para conseguir buenos negocios.
Cualquiera que sea el resultado de las elecciones, el imperio inmobiliario que hizo ricos a los Kushner está listo para seguir creciendo. Los alquileres siguen aumentando en los mercados centrales de Kushners, y la caída de las tasas de interés hará que sea más fácil sacar provecho de propiedades con buen rendimiento y más barato desarrollar otras nuevas. La cartera también es probable que siga superando a la del suegro de Jared-Trump se ha estancado, con la mayor parte de su fortuna en clubes de golf y las redes sociales estos días.
La perspectiva parece más brillante para la fortuna en que se casó su hija Ivanka. Nicole reflexionó sobre el éxito continuo de los Kushner en un discurso en la inauguración del One Journal Square en 2022: «Mis propios abuelos fueron sobrevivientes del Holocausto y llegaron a estas costas en 1949», dijo. «No tenían dinero, un niño pequeño y grandes esperanzas. Hemos recorrido un largo camino.»
