La primera gran operación inmobiliaria de Donald Trump tras abandonar la Casa Blanca se centró en el 555 de California Street, un complejo de oficinas de tres edificios en San Francisco. Trump ha mantenido durante años una participación del 30% en la propiedad junto con Vornado Realty Trust, que cotiza en bolsa y posee el resto. En mayo de 2021, los socios obtuvieron un préstamo de 1.200 millones de dólares a tipo variable que les proporcionó más de 600 millones de dólares en efectivo. Y mucho riesgo.
En ese momento, la inflación ya estaba penetrando en la economía, aunque la Reserva Federal y el Departamento del Tesoro insistían en que sólo sería temporal. De todos modos, los inversores más avispados se protegieron de posibles subidas de tipos. Steven Roth, Consejero Delegado de Vornado, realizó un swap a tres años para sustituir el tipo variable de los 840 millones de dólares del préstamo de 555 California de su empresa por un tipo fijo del 2,26%. Donald Trump, por el contrario, dejó flotar libremente su parte de 360 millones de dólares, asegurándose de que sus gastos por intereses fluctuaran al alza y a la baja según movieran los tipos los bancos centrales.
Inicialmente, la estrategia de Trump parecía inteligente, ya que comenzó con un tipo de interés de aproximadamente el 2%, mientras que Vornado pagaba el 2,26%. Pero a principios de 2022, cuando la Reserva Federal se dio cuenta de que la inflación no iba a desaparecer por sí sola, subió los tipos y disparó los gastos por intereses de Trump. El magnate inmobiliario más famoso de Estados Unidos se enfrenta ahora a una tasa estimada del 5,93% en la propiedad, lo que le lleva a pagar 21 millones de dólares de gastos anuales por intereses, 13 millones más de lo que pagaría si hubiera seguido el ejemplo de Roth y se hubiera asegurado un tipo fijo desde el principio.
Más de una década de tipos de interés mínimos engañó a muchos propietarios haciéndoles creer que se mantendrían bajos para siempre. «Eso hizo que mucha gente se durmiera un poco», afirma Hessam Nadji, Consejero Delegado de la empresa de corretaje y asesoramiento inmobiliario Marcus and Millichap, que viajó por todo el país aconsejando a sus clientes que se protegieran frente a posibles subidas de los tipos de interés. «Le sorprendería saber cuántos inversores muy astutos no se han asegurado, ya sabe, tipos de interés del tres y medio por ciento. Es asombroso. Y yo no paraba de decir: ‘¿Cuánto crees que van a bajar?».
Los que al principio ignoraron las señales de advertencia acabaron entendiendo el mensaje. Trump parece haber cubierto posteriormente el tipo variable de su parte del préstamo del 555 de California, evitando que sus gastos por intereses se dispararan aún más. Ambos socios también parecen haber cubierto una refinanciación posterior en el 1290 Avenue of the Americas de Nueva York, una segunda propiedad que comparten. En mayo de 2022, Trump se deshizo de dos préstamos a tipo variable que tenía contra su hotel de Washington y su complejo de golf de Miami. También ha estado pagando otro préstamo a tipo variable relacionado con su torre de Chicago.
Sin embargo, el error de cálculo inicial en San Francisco sigue persiguiendo los negocios del ex presidente. La parte de Trump de la deuda de 555 California es mayor que la de cualquier otro préstamo de su cartera. La Organización Trump está ahora en camino de pagar unos 51 millones de dólares de intereses en todas sus propiedades este año, aproximadamente un 30% más de lo que pagó el año en que Trump dejó la Casa Blanca. ¿Lo más devastador de todo esto? Trump podría haber evitado el problema, si tan sólo hubiera evaluado correctamente el riesgo de inflación.
La cobertura de tipos de interés de Steven Roth es sólo el último ejemplo de cómo deja en evidencia a su socio. Roth y Trump empezaron a hacer negocios juntos por accidente. A principios de los noventa, Trump tuvo problemas de endeudamiento en un terreno de su propiedad en Manhattan. Un grupo de inversores de Hong Kong se lanzó a rescatarlo, haciéndose con el 70% del proyecto y el control total en el proceso. En 2005, los inversores llegaron a un acuerdo para vender la propiedad y reinvertir los beneficios en dos torres de oficinas, el 555 de California Street y el 1290 de Avenue of the Americas. Trump se quejó amargamente e incluso acudió a los tribunales para intentar detener el acuerdo. Perdió y se quedó con el 30% de dos edificios que no quería.
Mientras Trump se lamentaba de las propiedades, Roth se interesó por ellas. En 2007, su empresa Vornado compró a los inversores de Hong Kong por 1.800 millones de dólares. La Gran Recesión supuso un revés inicial para Roth, pero con el tiempo convirtió los activos en fuentes de ingresos. En 2012, Vornado sustituyó unos 400 millones de dólares de deuda que expiraba en el 1290 de Avenue of the Americas por un préstamo de 950 millones. Trump acabó recibiendo un cheque que, según dijo, ascendía a 125 millones de dólares. Vornado invirtió 31 millones de dólares en mejorar el vestíbulo, los escaparates y los ascensores. El alquiler anual subió 32 millones de dólares en 2015.
Más dinero se destinó a 555 California Street, donde Vornado remodeló dos de los tres edificios. Los ingresos netos de explotación aumentaron un 25% de 2017 a 2019, hasta 85 millones de dólares. Durante el mismo período, el valor de la participación del 30% de Trump aumentó de unos 347 millones de dólares a 517 millones de dólares, neto de deuda, lo que la convierte en la participación más valiosa de toda la cartera del presidente. ¿La segunda más valiosa? El 1290 de la Avenida de las Américas.
Durante la pandemia de Covid-19, las dos propiedades sirvieron de balsas salvavidas para Trump. Mientras sus hoteles y clubes de golf despedían a miles de trabajadores, la mayoría de los inquilinos de primera categoría seguían pagando el alquiler de las torres de oficinas. Alrededor de junio de 2020, el presidente disponía de unos 64 millones de dólares en efectivo, con otros 28 millones bloqueados en la sociedad. Eso habría sido un respiro para la mayoría de la gente, pero no era suficiente para Trump, que tenía una deuda de 900 millones de dólares que vencía en los próximos cuatro años.
Roth acudió al rescate y anunció un plan para sacar dinero del 555 de California Street y el 1290 de Avenue of the Americas, ya fuera vendiéndolos o refinanciándolos. Cuando no surgió ningún comprador legítimo, los socios sustituyeron su préstamo de 533 millones de dólares en el 555 de California por otro de 1.200 millones, lo que les permitió succionar enormes sumas. Vornado se llevó unos 450 millones de dólares, y Trump recibió unos 150 millones.
La nueva deuda de 1.200 millones de dólares, que JPMorgan Chase ayudó a obtener, tenía un tipo variable del LIBOR más el 1,93%. Roth alabó el nuevo préstamo -al principio se refirió a la ganancia inesperada que Vornado obtuvo en la operación como «dinero gratis»-, pero inmediatamente cubrió su tipo variable cambiándolo por el fijo, bloqueando un interés del 2,26% hasta mayo de 2024. «Cuando utilizamos deuda a tipo variable», dijo, «lo hacemos con cuidado».
Aun así, Roth tomó algunas decisiones cuestionables. En un mundo ideal, habría tomado un préstamo a tipo fijo desde el principio, o se habría asegurado ese swap de tipos al 2,26% durante aún más tiempo. En marzo, Vornado firmó un segundo swap que comenzará en mayo de 2024, consolidando un tipo de interés del 5,92% durante otros dos años. Esto protegerá a la empresa de subidas de tipos aún mayores, al tiempo que le asegura 31 millones de dólares de gastos de intereses anuales que no tiene que pagar hoy.
Roth también podría haber hecho las cosas de otra manera en el 1290 de Avenue of the Americas. En noviembre de 2021, seis meses después de que se cerrara el acuerdo de San Francisco, Vornado y Trump completaron una refinanciación de 950 millones de dólares en Nueva York, ambos con un préstamo a tipo variable. El acuerdo parecía atractivo al principio. Los socios empezaron a reducir sus pagos anuales de deuda en más de un 50%, hasta 15 millones de dólares. Pero los tipos se dispararon.
En su favor, Roth volvió a cubrirse, esta vez con algo llamado tope de tipos, que funciona como una póliza de seguros, pagando cuando los tipos suben. Los documentos de Vornado parecen sugerir que la protección cubre también la parte de la deuda de Trump. Eso debería limitar el tipo de interés de los socios al 5,51% hasta noviembre, cuando expira el límite. A menos que los socios, que no respondieron a las solicitudes de comentarios, encuentren otra manera de protegerse antes de esa fecha, su tasa podría volar por encima del 6,5% en ese momento. Roth se mostró pesimista en una conferencia de resultados a finales del año pasado: «Nada puede proteger realmente a medida que los préstamos maduran en un entorno de tipos más altos».
Si el mercado de oficinas se deteriora aún más y los tipos de interés siguen subiendo, la relación entre Trump y Roth podría ponerse fea. Trump se ha jactado anteriormente de que, como socio comanditario, puede cargar a su socio con los problemas si las cosas se tuercen. «Pongo cero dinero si hay problemas de flujo de caja», dijo en una entrevista de 2015. «Para la gente estúpida, la palabra ‘socio comanditario’ significa, oh, está limitado. No. ¿Sabes lo que significa limitado? Limitado en cuanto a responsabilidad, ¿vale?».
Pero Vornado de Roth, como socio general, tiene su propia ventaja: control total sobre cuándo distribuir efectivo de la sociedad. Dado el potencial de problemas en el futuro, podría ser prudente para almacenar algo de dinero extra. No se sorprenda si Roth decide proteger sus intereses de nuevo y limitar los futuros pagos a Trump.
