Un descampado industrial puede seguir siendo exactamente el mismo y, sin embargo, valer mucho más tres años después. No porque haya cambiado de ubicación ni porque alguien haya descubierto petróleo bajo él, sino porque alguien ha conseguido algo que empieza a ser mucho más escaso: megavatios. Los centros de datos aparecen como setas tras las primeras lluvias de otoño y su consumo eléctrico es masivo. Para hacernos una idea: la potencia eléctrica en Madrid se ha disparado, pasando de 147 MW en 2023 a 195 MW en 2024 y el sector prevé superar ampliamente los 500 MW en 2026, y todo debido a los data centers.
En 2021, el fondo ActivumSG compró cerca de 18.000 metros cuadrados de suelo industrial en Meco, Madrid. Después de estudiar la red eléctrica de la zona, aseguró 25 MW y una doble alimentación desde una subestación próxima. En 2024 vendió la parcela a Pure Data Centres por 11 millones de euros. El terreno seguía teniendo las mismas hectáreas. Lo que había cambiado era todo lo demás.
La operación resume un negocio que crece alrededor de la fiebre de los centros de datos. Fondos, energéticas y especialistas controlan parcelas, aseguran electricidad, fibra y permisos y venden después un activo que el sector denomina powered land o ready-to-build: suelo sobre el que un centro de datos puede construirse de verdad.
ActivumSG repitió la estrategia en Vicálvaro. Compró en 2022 unos 22.300 metros cuadrados, aseguró derechos para 40 MW y después vendió el emplazamiento a DAMAC para un desarrollo asociado a una inversión superior a 400 millones de euros. La propia compañía describe su estrategia de powered land de forma bastante directa: adquirir suelo con potencial para centros de datos, llevar potencia hasta él y venderlo a un operador.
Otros acuerdos permiten incluso poner precio a cada paso de esa transformación. EdgeMode negocia con Pure Data Centres la venta de derechos sobre emplazamientos en Córdoba, Palma del Río, Vianos y Cáceres. El term sheet contempla 1,5 millones de euros por cada sitio seleccionado, otros 1,5 millones al alcanzar el estado ready-to-build y 325.000 euros por cada megavatio de capacidad IT alquilada. No es una venta cerrada, pero sí una radiografía excepcional de dónde aparece el valor. En Malpica, Toledo, otra oferta no vinculante plantea un millón de euros por MW de capacidad IT certificado como ready-to-build, con un máximo teórico de 300 MW. Una parte creciente del valor ya no está en el suelo, sino en eliminar los motivos por los que allí no podría construirse.
“Para mí, los dos grandes problemas son el consumo eléctrico y la refrigeración”, explica Juan Manuel Llamas, director de Sistemas de Gestión y Tecnología de ComplianceCMS. Para él, además, el problema no debe analizarse únicamente desde la parcela: “No creo que sea tanto un problema de suelo como del impacto que genera, no solo a nivel local, sino regional”.
Los solares casi idénticos pueden tener perspectivas radicalmente distintas. La diferencia puede estar en una subestación, en la capacidad disponible de una línea o en si la red puede conceder decenas de megavatios sin exigir años de nuevas infraestructuras.
IGNIS ha convertido esa circunstancia en una línea específica de negocio. La energética ofrece “suelo energizado” para centros de datos, con acceso a red y suministro renovable, y asegura disponer de 2 GW en localizaciones principalmente de Madrid y Aragón. En Fuenlabrada, por ejemplo, alcanzó este año un acuerdo con Apto para un futuro campus que incluye 82 MW de acceso y conexión, un PPA asociado a una instalación fotovoltaica y el desarrollo de las líneas y subestaciones necesarias. Ya no se vende sólo electricidad. Se vende la posibilidad física de consumirla en un lugar determinado.
Ese matiz importa porque la carrera por atraer centros de datos ha avanzado mucho más rápido que las necesidades que calcula el propio Gobierno. La Estrategia de Inteligencia Artificial estima unos 2,5 GW de potencia de computación en 2030, equivalentes a 3,5-4 GW de demanda eléctrica aproximadamente. Sin embargo, desde 2021 se han concedido más de 12 GW en derechos de acceso y conexión a centros de datos.
De ahí surge una pregunta incómoda: ¿van a construirse todos? Asli Yuruk, doctoranda de la UOC e investigadora del grupo TURBALab de la UOC, lleva dos años estudiando el sector y se muestra especialmente prudente con algunas de sus grandes previsiones. “Muchas de esas estimaciones no están bien fundamentadas. No explican cómo llegan a esos números ni comparten una metodología robusta”, afirma. En ocasiones, añade, se extrapolan estudios realizados en otros lugares pese a que las condiciones cambian mucho entre geografías.
También detecta un incentivo económico detrás de parte del entusiasmo. Cuando aparece una nueva tecnología, explica, las expectativas de crecimiento tienden a amplificarse y ese discurso ayuda también a asegurar inversión. El Gobierno quiere poner filtros. El proyecto de real decreto sobre sostenibilidad, eficiencia y soberanía digital de los centros de datos acaba de terminar su fase de audiencia pública, cerrada el 10 de septiembre, y todavía no es una norma vigente.
El borrador plantea que, mientras las renovables no superen el 90% del mix eléctrico, los centros afectados cubran al menos el 80% de su consumo con nueva generación renovable, mediante autoconsumo o contratos a plazo y con correlación horaria. También introduce exigencias de eficiencia energética e hídrica y las vincula con los derechos de acceso a red.
El objetivo declarado es evitar un crecimiento desordenado y que la nueva demanda termine elevando los costes para el conjunto de consumidores. Y eso cambia también la economía del suelo: una parcela que ayer valía porque alguien había reservado 100 MW puede perder parte de su atractivo si el proyecto no consigue demostrar cómo alimentará esos megavatios en las condiciones que finalmente establezca la regulación.
“El gran quid de la cuestión es el balance energético de la instalación”, sostiene Llamas. No basta, dice, con lo que figure en el diseño inicial: el comportamiento energético debería poder acreditarse durante la operación mediante mediciones y auditorías.
El fenómeno no es exclusivamente español. En EE UU ha empezado a hablarse de ghost demand: solicitudes de conexión muy superiores a la demanda plausible, algunas asociadas a proyectos que quizá nunca se ejecuten. Texas ha frenado nuevas conexiones para data centers mientras audita proyectos y exige más información sobre promotores y financiación. En otros mercados, imponer depósitos o requisitos más duros ha reducido de golpe las previsiones de demanda. La escasez de red crea así una paradoja: cuanto más valiosa se vuelve la capacidad, mayor es el incentivo para reservarla antes que los demás.
Málaga sirve para visualizar esta carrera. Savills la ha situado entre las ciudades del sur de Europa mejor posicionadas para atraer centros de datos por una combinación de acceso a energía, conectividad y entorno urbanístico. Pero sus debilidades son igualmente significativas: disponibilidad de agua y temperaturas máximas elevadas. En la ampliación de Málaga TechPark, Saltburn Holding proyecta una instalación de 1.257 millones de euros, con 100 MW de potencia IT y unos 150 MW de consumo previsto. Es un buen ejemplo de por qué hablar simplemente de suelo se queda corto: pueden sobrar hectáreas y faltar red, refrigeración, fibra o permisos.
Además, no todos los centros necesitan estar en el mismo lugar. Yuruk distingue entre grandes cargas de entrenamiento de inteligencia artificial, que pueden situarse en zonas remotas donde la energía sea abundante, y servicios en los que la latencia obliga a permanecer relativamente cerca de los grandes núcleos de demanda. “Algunos tipos de centros de datos pueden desplazarse o elegir ubicaciones mucho más flexibles; otros no”.
El mapa que emerge no se parece exactamente al de la industria tradicional. Lo dibujan los nudos eléctricos, la fibra, el clima, el agua, la distancia a los usuarios y la velocidad de los permisos.
Pero una pregunta parece esencial: ¿quién paga? El centro de datos tampoco termina en la valla de su parcela: un campus de cientos de megavatios puede exigir líneas, subestaciones y refuerzos de red para toda una región.
Yuruk utiliza el sistema británico para ilustrarlo. Las conexiones locales pueden ser asumidas directamente por las empresas, explica, pero las grandes infraestructuras de transporte se financian de otra forma y sus costes pueden acabar distribuidos por el sistema. “Hay algo de verdad cuando se dice que estamos pagando parte de la electricidad que necesitan”.
Su crítica es todavía más amplia: “La industria ve la electricidad como un input. No reconoce, o no quiere reconocer, que está utilizando un recurso público”. Para ella, evaluar la eficiencia de un centro no basta si se ignoran los efectos que su demanda provoca sobre el conjunto de la infraestructura energética.
Llamas ofrece una lectura más tecnológica. Considera que tanto la refrigeración como buena parte del impacto energético pueden mitigarse mediante planificación, nueva generación y sistemas más eficientes. “Creo que estamos abocados a que el consumo aumente. Marcha atrás, desde mi punto de vista, no hay mucha solución. Lo que sí se puede hacer es planificar y hacerlo bien”.
Estados Unidos muestra lo que ocurre cuando esa discusión se vuelve política. La Cámara de Representantes se dispone a estudiar una propuesta bipartidista destinada específicamente a evitar que los costes eléctricos asociados al boom de los centros de datos terminen en las facturas domésticas. Al mismo tiempo, este verano se celebraron protestas coordinadas contra estos proyectos en 42 estados, con críticas centradas en electricidad, agua, falta de consulta local y escaso retorno económico.
Ese último punto introduce otra diferencia con las grandes oleadas industriales del pasado. Una planta de automóviles o una acería podían justificar parte de su impacto mediante miles de puestos de trabajo. Los centros de datos requieren inversiones comparables o superiores, pero funcionan con mucha más automatización.
En Aragón existe ya una referencia concreta. Según el Consejo Económico y Social de Aragón, las instalaciones operativas de AWS generaron más de 100 empleos directos en 2024 y la previsión es alcanzar 200 antes de terminar 2026. En la expansión, los documentos manejan unos 1.200 empleos directos durante la construcción frente a 200 en la operación por campus. Son cifras que muestran la distancia entre la intensidad de capital y la plantilla permanente.
“Después de la fase de construcción, los centros de datos no ofrecen muchos puestos de trabajo a las comunidades locales. Puede haber algunos técnicos y personal de seguridad, pero no mucho más”, señala Yuruk. Eso, sostiene, ha obligado al sector a desplazar su discurso desde el número bruto de trabajadores de obra hacia formación, colaboración con universidades, capacitación y efectos indirectos.
Llamas acepta el menor volumen de empleo, pero introduce el contrapunto: “Creo que aquí estamos jugando en lugar de cantidad por calidad”. Se trata, insiste, de puestos de cualificación media y alta y de una oportunidad para potenciar empleo de conocimiento.
La discusión importa porque condiciona la aceptación social. Una administración puede soportar mejor los costes y molestias de una fábrica que promete miles de puestos permanentes. El cálculo cambia cuando una inversión de cientos o miles de millones deja una plantilla mucho menor.
La familia ISO/IEC 22237 establece requisitos y recomendaciones específicos para infraestructuras de centros de datos. Para Llamas, estas referencias sirven para introducir criterios técnicos en decisiones fácilmente politizables. “Cuando una instalación se diseña contra una norma, ya no hay cuestiones políticas”, resume. Las normas delimitan una “envolvente” técnica, aunque muchas sean voluntarias y corresponda después a los estados incorporarlas a sus exigencias. Pero cumplir técnicamente puede no bastar. Llamas cree que el sector tiene todavía un problema de comunicación: “El ciudadano tiene que percibir que es positivo para la comunidad”. Y resume la cuestión en dos obligaciones inseparables: “El camino de serlo, técnicamente hablando, y comunicarlo. Yo creo que uno sin el otro no logra su función definitiva».
En otras palabras, una parcela puede tener electricidad, agua, fibra y permisos y seguir faltándole una última infraestructura: aceptación. Ese factor también tiene precio. Cuantos más riesgos consiga eliminar un promotor antes de vender un proyecto (eléctricos, regulatorios, urbanísticos, ambientales o sociales), más cerca está de convertir un simple terreno en un activo que un operador pueda realmente financiar y construir.
El resultado es una nueva cadena de valor. Tras el propietario aparecen fondos, energéticas, especialistas en permisos, ingenierías y promotores. Solo entonces llega quien levantará el edificio y llenará las salas de servidores.
Cada paso reduce riesgo. Y cada riesgo eliminado vale dinero. Meco lo resume mejor que cualquier definición. ActivumSG no construyó allí un centro de datos. Compró suelo industrial, aseguró 25 MW y una doble alimentación y vendió después la parcela por 11 millones a alguien que sí quería construirlo.
La fiebre de los centros de datos no está creando solo demanda de chips, cables, refrigeración o transformadores. Está creando una nueva categoría inmobiliaria, una en la que dos descampados aparentemente iguales pueden tener valores completamente distintos.
El oro, esta vez, no está bajo el suelo. Está en los megavatios que alguien consiga llevar hasta él.
