¿Comprar o alquilar? Para la mayoría de los expertos consultados en la elaboración de este reportaje, se trata en gran medida de un falso dilema. A pesar del ligero cambio de tendencias que ha traído el año de pandemia desbocada y confinamientos, en la España de 2021, alquilar sigue siendo un mal negocio. Luis Fabra, director de estudios en mercado inmobiliario de la Universidad de Zaragoza y director científico del grupo de análisis Gamerin, lo resume con un dato elocuente: “La cuota hipotecaria media está ahora mismo en 599,4 euros, mientras que el precio medio del alquiler se sitúa en la franja de los 1.000”. Para Fabra, la conclusión es clara: “La peor opción, residir de manera habitual en una vivienda que pertenece a otra persona, sigue siendo, también, con notable diferencia la más cara y ese es un primer dato que ya debería hacernos reflexionar”. 

En opinión de José María Alfaro, coordinador general de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), “estas contradicciones tan llamativas se explican porque España sigue sin disponer de una oferta de alquiler razonable”. El parque de viviendas que se alquilan “es limitado, de un nivel de adecuación no siempre óptimo y a un precio comparativamente alto. De manera que al final viven de alquiler, sobre todo, los más jóvenes, las personas de rentas bajas o con escasa capacidad de ahorro –y que, paradójicamente, se ven obligadas a pagar más porque no pueden acceder a un crédito hipotecario– o las que buscan soluciones provisionales, muy a menudo por cuestiones de movilidad laboral. Es decir, con mucha frecuencia alquilan los que no tienen más remedio”.

Que el alquiler sea ahora mismo “una mala opción financiera”, tal y como dice Fabra, no impide que esté experimentando un auge (tal vez) momentáneo. Tal y como nos explica Carlos Smerdou, CEO de la empresa Foro Consultores Inmobiliarios: “El incremento de la demanda de alquiler es una tendencia firme, debido a que muchas personas no pueden hacer frente al desembolso inicial que se exige para acceder a un crédito hipotecario; hay que tener ahorrada una cantidad que supone alrededor del 30% del valor de la vivienda, entre exigencias financieras e impuestos”. Sin embargo, esta demanda creciente tropieza con un mercado en el que la oferta es escasa. “Esta circunstancia ha conducido a precios fuertemente tensionados, sobre todo, en las grandes ciudades, donde más caro y más difícil resulta el acceso a la propiedad”.

Alternativas no fáciles

Alfaro añade que eso está conduciendo a auténticos castings de inquilinos en lugares como Madrid. “Ahí los propietarios pueden elegir incluso entre 20 o 25 aspirantes, lo que deja a los más jóvenes o menos solventes sin más opciones que alquilar en lugares muy alejados de su lugar de trabajo o recurrir a opciones como el coliving”. 

Según explica Francisco Iñareta, portavoz del portal inmobiliario Idealista, la demanda tanto de compra como de alquiler está creciendo de manera muy perceptible. En el segundo de los casos, esto se debe “al éxito del proceso de vacunación, que ha provocado el fin de la mayoría de Ertes y la vuelta de los estudiantes universitarios, y de un modelo de trabajo híbrido que ha empujado a muchos profesionales que estaban teletrabajando a volver al entorno de las grandes ciudades”. Es decir, que el desplazamiento a las periferias y a la España vacía de teletrabajadores y neorrurales que se refugiaban de la pandemia ha resultado, pese a lo mucho que se ha escrito al respecto, un fenómeno pasajero.

Las capitales de provincia recuperan su cuota de mercado
y los que vuelven a ellas alquilan

Fabra coincide con esta línea de análisis: “Hasta finales de 2020, más de 40 capitales de provincia españolas estaban perdiendo peso relativo. La gente las estaba abandonando. En 2021 se está volviendo a la normalidad. Las capitales recuperan su cuota de mercado y muchos que vuelven a ellas están recurriendo al alquiler como opción intermedia”. Alfaro cuantifica ese fenómeno: “Madrid ha crecido en los últimos años a un ritmo de 55.000 nuevos residentes anuales. La pandemia frenó durante meses esa tendencia, pero ahora se está acelerando de nuevo con la llegada de un nuevo contingente de población que procede de la España vacía”.

Son, sobre todo, los recién llegados a las áreas metropolitanas los que acuden al mercado de alquiler y están contribuyendo, a su pesar, a una escalada de precios que está ya muy cerca de tocar techo. Para Fabra, “no pueden subir mucho más, estamos en límites máximos por capacidad media de pago”. Smerdou añade: “Es de esperar que los precios se mantengan, porque se están construyendo miles de viviendas en build to rent que saldrán al mercado en breve, aumentando la oferta, y, además, en zonas en las que los precios están más al límite”. 

Esa opción, las promociones privadas sobre suelo público donde se construye para alquilar, son vistas por los expertos como prometedoras. Aunque Luis Fabra matiza: “Tal vez resuelva problemas de oferta coyunturales en entornos urbanos en fase de crecimiento, pero el escenario global seguirá siendo de escasez generalizada de vivienda en alquiler”. Para el académico, “aunque seamos el país de la OCDE con mayor porcentaje de viviendas por habitante, nuestro parque inmobiliario presenta serias disfunciones. Se calcula que tenemos 23 millones de viviendas. Más de tres millones están vacías y menos de una cuarta parte de las 16 que sirven como primera residencia están en régimen de alquiler”. 

Qué pasa en otros países

Estos datos contrastan con “el más de 50 % de alquileres de países con estándares de calidad de vida muy altos como Alemania”.

Fabra considera que “durante el boom inmobiliario, España completó su transición de un país de inquilinos a un país de propietarios. Eso ha tenido un fuerte impacto cultural y económico, ha transformado el mercado y las mentalidades. Ahora que se han recuperado los criterios de racionalidad económica y ya no se conceden hipotecas a todo el mundo, el alquiler está creciendo. Pero ese crecimiento, que en principio es positivo, está ya cerca de tocar techo porque el mercado de alquiler sigue siendo casi marginal comparado con el de compraventa”. 

Para Alfaro, “gran parte de esos tres millones de viviendas vacías son hoy completamente inhabitables, pero es cierto que al menos una cuarta parte de ellas podrían salir a flote y alquilarse si a los propietarios se les ofreciesen incentivos para ello”. Esa es, en opinión de los analistas, la cuestión clave. Gonzalo Bernardos, profesor de economía de la Universidad de Barcelona y experto en mercado inmobiliario, observa: “Ahora mismo, por razones políticas alejadas de la racionalidad económica, se está trabajando en un anteproyecto de ley de Derecho a la Vivienda que va en dirección contraria a lo deseable. Partiendo de la voluntad muy loable de proteger al inquilino, se pretende regular el precio máximo y se prevén una serie de sanciones y penalizaciones a los propietarios que tendrán un efecto contraproducente: un alto porcentaje decidirá no alquilar esas viviendas, con lo que se reducirá aún más la oferta”.

“Es de esperar que los precios del alquiler se mantengan debido al ‘build to rent”, dice Smerdou

En opinión de Bernardos, la manera de romper el nudo gordiano sería “incentivar y no penalizar”. Y, sobre todo, dar a los propietarios garantías jurídicas contra posibles destrozos en la propiedad o impagos: “Si voy a tardar entre 15 y 18 meses es recuperar mi propiedad en caso de que el inquilino no me paga y cuando la recupere me la voy a encontrar hecha un desastre, ¿qué incentivos reales tengo para alquilarla?”.

Desde la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias, Alfaro ha propuesto dos iniciativas que considera que serían más eficaces que “todo el arsenal punitivo de la nueva ley de vivienda”. Se trata de “la dación en pago en el caso de la compra y los avales públicos temporales para cubrir la falta de ahorro o garantizar el pago de alquileres”. Iñareta coincide con el resto de interpelados en que “la experiencia de medidas de restricción del precio de los alquileres en ciudades europeas como Barcelona demuestra que estas líneas de actuación hacen que desaparezca gran parte de la oferta de viviendas en alquiler”. 

La falta de stock, “crea ansiedad entre las personas que buscan vivienda, ya que empuja a los propietarios a exigir nóminas altas, contratos fijos, seguros de pago u otros criterios que garanticen que van a poder cobrar sus rentas”. Iñareta añade que, “como siempre”, los grandes perjudicados van a ser “quienes menos garantías de este tipo pueden aportar, los más desfavorecidos”.

Consecuencias a medio plazo

Smerdou es mucho más escueto al valorar el efecto que la nueva legislación va a tener sobre el mercado de alquiler a medio plazo: “No tendrá ninguno”. El CEO de Foro Consultores Inmobiliarios es el que de manera más sintética nos ofrece un retrato robot de quién está comprando y quién alquilando en la España de 2021: “Alquilan los desplazados por motivos laborales y los que aún no piensan en un hogar definitivo o no pueden permitírselo. Compran personas de mediana edad con mayor poder adquisitivo que buscan su vivienda definitiva y, además, crear un patrimonio”.

El otro criterio es de tipo geográfico. Tal y como resume Alfaro, de la FAI, “alquilan las ciudades en crecimiento y apenas lo hace la España vacía”. Fabra cree que en este último ámbito se podría actuar de manera muy decidida “ofreciendo opciones híbridas como alquileres permanentes, pero, sobre todo, dando a los propietarios ayudas directas y garantías jurídicas que incentiven la demanda”. Algo que podría hacerse, en opinión de Alfaro, “si en este país hubiese una verdadera política de vivienda, algo que ha brillado por su ausencia en los últimos 50 años. Lo que sí se ha desarrollado es una política de fomento del mercado inmobiliario, pero es algo muy distinto”.