El mercado inmobiliario español afronta dos realidades muy distintas según el segmento. Mientras el residencial continúa condicionado por la regulación y la tensión entre oferta y demanda, el mercado de oficinas, especialmente el de mayor calidad en Madrid, ofrece un marco que José María Rodríguez-Ponga considera más previsible para el inversor. El presidente ejecutivo y consejero delegado de Árima defiende así la mayor seguridad jurídica de las oficinas frente al residencial.
En conversación con Daniel Entrialgo, subdirector de Forbes España, durante el Forbes Economic Summit, Rodríguez-Ponga ha explicado que detrás de la evolución de Árima hay tres factores: una estrategia clara, un equipo profesional capaz de ejecutarla y el timing adecuado para operar en el mercado inmobiliario. La compañía, que tras la integración con JSS ha reforzado su dimensión, está concentrando ahora su cartera en oficinas de calidad en Madrid.
Árima ha completado recientemente la venta de la nave logística que todavía mantenía en cartera, una operación por 28 millones de euros que forma parte de su plan para desprenderse de activos no estratégicos. Con ello, la socimi profundiza en su apuesta por el segmento de oficinas.
La oficina de calidad resiste al teletrabajo
La primera cuestión planteada por Daniel Entrialgo gira precisamente en torno a esa apuesta: por qué Árima continúa apostando por las oficinas cuando el teletrabajo parecía, tras la pandemia, llamado a transformar definitivamente el mercado.
Rodríguez-Ponga considera que la clave está en distinguir entre tipos de oficinas. La compañía apuesta por edificios de Grado A, activos de alta calidad y con elevados estándares de sostenibilidad que, según explica, han demostrado una mayor resiliencia incluso durante los años más difíciles para el sector.
El directivo pone como ejemplo su experiencia en Londres, un mercado especialmente competitivo, donde comprobó que los edificios con buenos estándares de sostenibilidad eran capaces de mantener la demanda y alcanzar rentas superiores incluso durante la pandemia.
En Madrid, añade, existe además una demanda creciente de este tipo de espacios por parte de las empresas que necesitan atraer y retener talento. Al mismo tiempo, la oferta disponible de oficinas de estas características dentro de la M-30 es muy limitada. Según Rodríguez-Ponga, la disponibilidad de oficinas de Grado A se sitúa por debajo del 1%.
A esto se suma otro fenómeno: parte de los edificios de Grado B y C que en otros ciclos podrían haberse rehabilitado para volver al mercado están siendo destinados a otros usos. Esa reducción de oferta contribuye, a su juicio, a tensionar todavía más el mercado de oficinas de mayor calidad.
El resultado ya se está reflejando en los precios.
“Estamos viendo en edificios cercanos a este mismo, rentas superiores a 50 euros por metro cuadrado”
señala Rodríguez-Ponga, una cifra que, según explica, era difícil de imaginar en el centro de Madrid en otro momento del ciclo.
Pradillo, el proyecto que resume la estrategia de Árima
El directivo pone como ejemplo de esta estrategia el proyecto de la calle Pradillo, en Madrid, de casi 13.000 metros cuadrados. Se trata de un desarrollo que nació de la adquisición de tres edificios diferentes mediante tres operaciones separadas, para posteriormente demolerlos y desarrollar un único inmueble.
El proyecto se encuentra en la fase final y ya cuenta con un contrato firmado para aproximadamente el 50% de la superficie con un inquilino de primer nivel norteamericano que instalará allí su sede.
Para la mitad restante, la compañía está encontrando, según Rodríguez-Ponga, una respuesta especialmente fuerte del mercado: “Estamos viendo una demanda espectacular, visitas constantes y las rentas se están subiendo de forma exponencial”.
La operación encaja con la estrategia de Árima de crear valor mediante la transformación y reposicionamiento de activos. La compañía señalaba ya en sus resultados de 2025 que sus proyectos Pradillo y Dune sumaban más de 25.600 metros cuadrados y que la demanda por espacios de Clase A continuaba al alza.
Una cartera más concentrada en oficinas
Rodríguez-Ponga también explica el proceso de transformación que ha vivido Árima desde la OPA lanzada en 2024. La operación, culminada ese mismo año, desembocó posteriormente en la integración de Árima y JSS, dando lugar a una compañía de mayor dimensión centrada en el mercado español de oficinas. La propia compañía describe a Rodríguez-Ponga como el responsable de impulsar la fusión y dirigir la estrategia, el gobierno corporativo y la ejecución del crecimiento.
Desde 2025, el ejecutivo está al frente de la dirección de la compañía y ha liderado una reestructuración significativa de la cartera. La nueva Árima combina activos estabilizados, capaces de generar flujos de caja y dividendos, con otros proyectos de valor añadido destinados a incrementar el retorno para los accionistas.
Rodríguez-Ponga destaca especialmente el dividendo anunciado por la compañía. En septiembre de 2026, Árima comunicó la aprobación de su primer dividendo, por un importe de 20,5 millones de euros, equivalente a 0,84 euros por acción.
El tamaño también importa
Otra de las cuestiones planteadas durante la conversación tiene que ver con el tamaño de los activos en los que invierte Árima y con la liquidez necesaria para que puedan resultar atractivos a distintos perfiles de inversor.
Rodríguez-Ponga reconoce que el volumen es relevante. A partir de determinados tamaños, explica, algunos inversores dejan de poder participar, mientras que las operaciones de mayor dimensión quedan principalmente al alcance de inversores institucionales o fondos internacionales.
Por eso, la estrategia pasa también por mantener una cierta diversificación de activos y evitar concentrar toda la cartera en operaciones que reduzcan demasiado el universo potencial de compradores.
Un mercado que mira a 2026 y 2027
Preguntado por Daniel Entrialgo sobre las perspectivas para lo que queda de 2026 y para 2027, el presidente ejecutivo de Árima mantiene la misma lectura: el mercado continúa en una línea positiva para los activos de calidad.
La compañía está poniendo el foco, más que en aumentar indiscriminadamente el número de activos, en la gestión activa de la cartera y en la creación de valor sobre los inmuebles que ya controla.
En ese contexto, Pradillo funciona como una especie de caso de estudio de la estrategia de Árima: comprar activos con potencial, transformarlos, mejorar su calidad y sostenibilidad y llevarlos a un segmento del mercado donde la oferta disponible es escasa y la demanda empresarial continúa creciendo.
La tesis de Rodríguez-Ponga es, en definitiva, que el regreso de las empresas a la oficina no significa simplemente volver al modelo anterior a la pandemia. El mercado se está dividiendo entre espacios de distinta calidad y, en Madrid, la combinación de escasez de oferta, demanda de las empresas y necesidad de atraer talento está favoreciendo especialmente a los edificios de Grado A.
