El 15 de enero, el multimillonario inmobiliario Charles Cohen llamó a Forbes desde un teléfono sin identificador de llamadas, como siempre hace. Durante cuatro meses, Forbes había estado tratando de conseguir que Cohen se sentara y hablara sobre la creciente deuda y las vacantes en los edificios propiedad de su firma inmobiliaria, Cohen Brothers Realty. En septiembre, dijo que volvería a llamar en noviembre. En noviembre, dijo que llamaría en enero. La semana pasada, Cohen dijo que se iba de vacaciones. No especificó a dónde, pero a menudo viaja a su viñedo en el sur de Francia, Château de Chausse, o a su ático en Palm Beach. (También tiene apartamentos en West Hollywood y Manhattan y una casa enorme en Greenwich, Connecticut). Luego preguntó si la historia podía retrasarse una vez más durante cuatro a seis semanas, cuando explicaría cómo su firma había «dado un giro».
“Si publicas una historia negativa, me va a hacer daño”, dijo, mencionando varias refinanciaciones y nuevos contratos de alquiler que, según él, estaban en marcha. “Nos resulta más difícil alquilar cuando la gente piensa que hay un problema que en realidad no lo es”.
Cohen finalmente cedió, sólo después de que Forbes le explicó que la historia se publicaría de todos modos, e hizo que su vicepresidente ejecutivo se sentara con Forbes para repasar las finanzas.
No hay duda de que Cohen, que se hizo cargo de la empresa de su padre y sus tíos en la década de 1980 y la amplió construyendo y comprando torres de oficinas de primera en el centro de Manhattan, ahora se encuentra en una situación complicada. Desde que la pandemia vació las oficinas, muchas de sus preciadas propiedades perdieron inquilinos. Al menos seis de sus edificios están vacíos en más del 20%, y tres de ellos están ocupados en menos del 60%. Al mismo tiempo, ha tenido dificultades para hacer frente a los pagos de al menos 1.100 millones de dólares en deudas según los registros de préstamos y los documentos judiciales, lo que resultó en la pérdida de cuatro propiedades en una subasta de ejecución hipotecaria en noviembre.
Todo esto ha sido un duro golpe para Cohen y su fortuna, que alcanzó un máximo de 3.700 millones de dólares en 2022, cuando tenía mucho dinero en efectivo y los tipos de interés estaban cerca de cero. Forbes estima ahora que su fortuna asciende a 1.600 millones de dólares. Aproximadamente dos tercios de esa cifra se encuentran en sus propiedades inmobiliarias, que han perdido valor a medida que los inquilinos se han ido a los rascacielos más nuevos y con más comodidades.
Cohen cuestiona la valoración y afirma que debería ser más alta. Steven Cherniak, director de operaciones de Cohen Brothers, dijo que la empresa está al día con los pagos de préstamos de los edificios que tienen más de la mitad de esa carga de deuda de 1.100 millones de dólares. Además, Cherniak confía en que las propiedades conseguirán más inquilinos en la primera mitad de este año.
Los problemas de Cohen fueron noticia el 8 de noviembre, cuando tuvo lugar una de las mayores subastas de ejecuciones hipotecarias de la historia de Nueva York. Se pusieron a la venta cinco de sus propiedades: un complejo de oficinas y diseño de 800.000 pies cuadrados en Dania Beach, Florida, un hotel Le Meridien cercano, un antiguo terreno hotelero en Rye Brook, Nueva York, y cadenas de cines en Estados Unidos y el Reino Unido.
Al final del proceso de licitación, el acreedor de Cohen, Fortress Investment Group, se quedó con casi todo y pagó poco menos de 150 millones de dólares por el complejo de diseño, el hotel, la cadena de cines del Reino Unido y el terreno de Rye Brook. Nadie se molestó en pujar por la cadena estadounidense Landmark Theaters, con sus 28 locales y su negocio de concesiones, dejándolos en manos de Cohen.
Este fue el último episodio de una larga batalla entre Cohen y Fortress. El prestamista demandó a Cohen en marzo pasado, en busca de la devolución de un préstamo de 534 millones de dólares garantizado por las propiedades. Los representantes de Fortress no respondieron a una solicitud de comentarios. Cohen y su empresa presentaron una contrademanda.
La subasta, a la que Cohen no acudió, fue otro revés para el magnate inmobiliario y cinéfilo. Durante años, la colección de torres de oficinas que había reunido en el centro de Manhattan le proporcionó ganancias constantes. Luego se expandió hacia los centros de diseño y se entregó a su pasión por el cine, produciendo varias películas nominadas al Oscar (y una ganadora del premio a la mejor película en lengua extranjera, «El viajante»), comprando cadenas de cines independientes y lanzando un negocio de distribución de películas. También compró un viñedo y una finca de 135 acres en Francia en 2016 y la marca de calzado masculino de alta gama Harry’s of London un año después.
Pero en los últimos dos años, ha tenido que lidiar con problemas crecientes en sus torres de oficinas. Perdió varios inquilinos importantes, incluido WeWork, que desocupó más de 200.000 pies cuadrados en varias propiedades mientras conservaba mucho menos espacio, y las deudas se acumularon a medida que se acercaban las fechas de pago. Sus edificios luchaban por competir con los nuevos rascacielos con comodidades de lujo, lo que dificultaba la sustitución de esos alquileres, según varios corredores. Las altas tasas de interés también dificultaron la refinanciación, y cuando lo hizo, como con el préstamo de Fortress, fue en términos desfavorables. Al mismo tiempo, el resto de su imperio también se vio afectado. La pandemia cerró sus teatros en todo el país y sus centros de diseño también perdieron inquilinos: perdió el de Florida a manos de Fortress, pero tiene tres más, incluidos dos en Los Ángeles y Nueva York, donde la ocupación ha caído por debajo del 80%.
Por su parte, Cohen insiste en que el panorama no es tan malo como parece, y señala una mejor actividad de arrendamiento y un reciente repunte en las ventas de edificios de oficinas. En una de sus propiedades, 750 Lexington Avenue (donde se encuentra la sede de su empresa), el prestamista presentó una solicitud de ejecución hipotecaria en mayo, un mes después de que el edificio fuera revaluado en solo 50 millones de dólares, por debajo de los 300 millones de 2015. Pero la ejecución hipotecaria se ha estancado, mientras que un inquilino, la cadena de belleza Sephora, renovó su contrato de arrendamiento y otro inquilino, WeWork, mantuvo su contrato de arrendamiento después de salir de la bancarrota. Cohen Brothers está trabajando en una modificación del préstamo con el prestamista.
“Nos va bien. Tenemos problemas de arrendamiento, como todo el mundo, pero tenemos buenos edificios”, dijo Cohen a Forbes en una llamada telefónica 10 días después de la subasta en noviembre. “Tenemos una retención y expansión de inquilinos muy sólida, y probablemente estamos alquilando más que muchas otras personas”.
Fuera de Nueva York, espera iniciar pronto la construcción de una torre de oficinas revestida de vidrio de 23 pisos en West Palm Beach, donde la demanda de espacios para oficinas sigue siendo fuerte, especialmente para edificios nuevos.
“Estoy haciendo todo lo que tengo que hacer en todas partes”, afirmó.
Cohen nació en 1952 en el seno de una familia de agentes inmobiliarios en Harrison, al norte de la ciudad de Nueva York. Su padre, Sherman, era un ex concesionario de automóviles que construyó Cohen Brothers Realty con sus dos hermanos; los hermanos con el tiempo la ampliaron hasta tener más de 20 edificios en todo Manhattan.
De pequeño, Cohen se interesó más por el mundo del espectáculo y desarrolló su amor por las películas después de que su abuela lo llevara a ver Cenicienta a los 3 años. Cuando era adolescente, Cohen mostraba apartamentos para la empresa inmobiliaria de su familia. Pero también sabía que quería convertirse en director e incluso filmó algunos cortometrajes.
“Cuando cumplí 14 años, dejé de seguir a los Yankees y comencé a leer Variety”, le dijo a Forbes en 2017. “No había nada más emocionante para mí que estar en la fila para ver una película cuando se estrenaba”.
Pasaría un tiempo antes de que persiguiera sus sueños de cineasta. Fue el primero de su familia en graduarse de la universidad. Se licenció en la Universidad de Tufts en 1974 y se licenció en Derecho en la Facultad de Derecho de Brooklyn en 1977 antes de trabajar en la división inmobiliaria de Chemical Bank en Nueva York durante un par de años. Luego se incorporó a la firma de su familia y ascendió hasta convertirse en vicepresidente y asesor general en 1981.
Sólo dos años después, se convirtió en presidente y compró las participaciones de su padre y su tío en la empresa por una suma no revelada. Uno de sus acuerdos emblemáticos fue la construcción del 750 de Lexington Avenue. Cohen compró toda la manzana entre las calles 59 y 60 en la década de 1980 para construirlo. (Una residente de la manzana se resistió y se negó a vender su casa, lo que llevó a Cohen a construir la torre de 28 pisos alrededor de ella; todavía está allí)
Cohen se expandió hacia los centros de diseño en la década de 1990, comprando el edificio Decoration and Design en Manhattan por 63 millones de dólares en 1996 y añadiendo el Pacific Design Center en Los Ángeles y el Design Center of the Americas en Florida tres años después por una suma no revelada. Para 2009, había ampliado la empresa a más de 12 millones de pies cuadrados de bienes raíces, en comparación con los 3 millones que tenía cuando asumió el control en la década de 1980.
En ese momento, también volvió a su fervor por el cine. Aportó la mitad del presupuesto para la película independiente «Frozen River», que ganó el Gran Premio del Jurado del Festival de Cine de Sundance en 2008, y luego montó un negocio de distribución de películas el mismo año. Durante la década siguiente, adquirió una colección de películas históricas, un cine de pantalla chica en Manhattan, además de Landmark y Curzon, dos cadenas de cines en los EE. UU. y el Reino Unido. También comenzó a pasar más tiempo en Francia, comprando la finca vinícola Château de Chausse en Provenza en 2016 por $ 20 millones y adquiriendo un teatro histórico de estilo japonés en París un año después.
En 2016, se unió por primera vez a la lista Forbes 400 de los estadounidenses más ricos, con un patrimonio neto estimado de 2.800 millones de dólares. Ese mismo año, la empresa de coworking WeWork alquiló cuatro pisos en la torre de oficinas de Cohen en East 57th St. En 2018, la startup se había expandido a 123.000 pies cuadrados allí y también había alquilado más de 80.000 pies cuadrados en 750 Lexington.
Cuando la cotización de WeWork se vino abajo en septiembre de 2019, Cohen se encontró con un problema de arrendamiento inminente, ya que se predijo que el efectivo de la startup se agotaría. Seis meses después, llegó la pandemia de Covid-19. La recesión fue devastadora para los propietarios de oficinas de Nueva York. A finales de 2020, el valor de los edificios de oficinas de la ciudad había caído un 45%, una disminución estimada de 50.000 millones de dólares, según un artículo de investigación publicado en 2022 por los profesores de Columbia y la Universidad de Nueva York Arpit Gupta, Vrinda Mittal y Stijn van Nieuwerburgh.
“En el futuro, este período se llamará el gran reinicio de las valoraciones”, afirma Bob Knakal, veterano corredor de bienes raíces de Nueva York. “La gente tiene que adaptarse a la realidad del mercado actual”.
Sin embargo, Cohen había obtenido préstamos a tasa fija para varias de sus propiedades más grandes, entre ellas 750 Lexington Ave y el centro de diseño de Nueva York, en los años previos a la pandemia. En 2022, cuando la Reserva Federal comenzó a aumentar las tasas de interés para combatir la alta inflación, decidió aprovecharlas antes de que las tasas subieran demasiado. En septiembre de ese año, refinanció cuatro propiedades y las dos cadenas de cines con un préstamo de 534 millones de dólares de Fortress.
Según los documentos financieros revelados en la demanda de Fortress, el imperio de Cohen ya estaba sintiendo el dolor con la refinanciación de 2022. Un informe de un auditor independiente elaborado en diciembre de 2022 afirmó que la empresa estaba lidiando con “pérdidas operativas netas” y “altas tasas de vacancia” que “generan dudas sustanciales sobre la capacidad de la empresa para continuar como empresa en funcionamiento”. El informe también señaló que la empresa había realizado “esfuerzos significativos para aumentar la ocupación y las medidas de control de costos” y también tenía “recursos de efectivo adecuados y planes de continuidad comercial”.
En la primavera de 2023, Forbes investigó el desplome de los valores inmobiliarios comerciales en las principales ciudades de Estados Unidos. “Hay que estar a la defensiva”, dijo Cohen a Forbes en ese momento, cuando se le preguntó sobre su estrategia para sobrevivir a la recesión. Sobre su deuda, dijo: “No es un tema de preocupación inminente para mí. Estamos manteniendo a los prestamistas informados de lo que está sucediendo, siendo transparentes, explicando por qué las cosas son como son”.
Durante el resto de ese año, Cohen y Fortress extendieron el cronograma de pago del préstamo y aplazaron los pagos, según los documentos presentados ante el tribunal. En noviembre de 2023, WeWork se declaró en quiebra y desocupó más de 200.000 pies cuadrados en dos propiedades de Cohen en Los Ángeles y Nueva York (esta última con una hipoteca adeudada a Fortress y donde WeWork había alquilado casi un tercio del espacio total).
Las tensiones llegaron a un punto crítico en febrero de 2024, cuando Cohen y Fortress estaban negociando una nueva prórroga. En correos electrónicos revelados en los registros judiciales, Cohen rechazó la propuesta de Fortress, pero expresó su esperanza de que llegaran a un acuerdo: «Durante los últimos 20 años, siempre hemos encontrado una manera de avanzar juntos».
Dean Dakolias, copresidente y socio gerente de Fortress, respondió con contundencia: “Su última propuesta no era realista y nos hizo retroceder varios pasos”, escribió. “No ha realizado su último pago y no ha demostrado que comprende o prioriza la gravedad de su situación”.
El mes siguiente, Fortress demandó a Cohen y le exigió el reembolso total del préstamo de más de 500 millones de dólares, así como una garantía personal de hasta 187 millones de dólares (más intereses). Cohen presentó una contrademanda un mes después, solicitando que se desestimara la demanda y alegando que Fortress había incumplido un acuerdo para ampliar el préstamo.
Fortress había solicitado una subasta de ejecución hipotecaria de las propiedades de Cohen en mayo, pero un juez falló a su favor en junio y acordó posponerla. En agosto, se programó para noviembre. En octubre, Cohen sufrió otro golpe cuando el juez del caso dictaminó que Cohen tenía que pagar la garantía personal de las propiedades. (Cohen presentó una apelación 11 días después, que todavía está pendiente.) Aun así, Cohen parecía tener recursos más que suficientes para pagar la factura: tenía casi 300 millones de dólares en efectivo e inversiones en junio del año pasado.
Según Fortress, Cohen intentó entonces proteger sus bienes personales para que no se los pudieran quitar para cubrir la garantía. Los abogados de la firma alegaron que Cohen había transferido la propiedad de su yate Seasense de 219 pies y 50 millones de dólares y tres embarcaciones más pequeñas a entidades offshore en las Islas Caimán, mientras que había transferido la propiedad de su casa de 20 millones de dólares en Greenwich, Connecticut, a su esposa Clo, una ex ejecutiva de Jimmy Choo. Cohen contraatacó, afirmando que se trataba simplemente de una planificación patrimonial rutinaria, pero Fortress ganó una sentencia judicial en las Islas Caimán que retrasó la transferencia.
Cohen también está luchando contra la garantía personal de 187 millones de dólares que exige Fortress. En una presentación presentada diez días después de la subasta, los abogados de Cohen argumentaron que las ventas en subasta significan que el monto de la garantía debería reducirse en 75 millones de dólares para tener en cuenta la venta de los activos y la liberación de un gravamen sobre otra propiedad de Cohen. En diciembre, sus abogados también argumentaron que Cohen tenía casi 350 millones de dólares en capital en cuatro edificios (3 Park Avenue, 979 Third Avenue, 805 Third Avenue y 622 Third Avenue), suficiente para cubrir el resto de lo que debe a Fortress. Una vez más, Fortress impugnó su reclamación, señalando el hecho de que esos valores se basaban «en valoraciones obsoletas de hace años» que han disminuido desde entonces, y que las cuatro propiedades están cargadas con hipotecas pendientes. Los procedimientos aún están en curso.
FRANCO VOGT PARA FORBES
Además de la disputa por Fortress, Cohen todavía tiene que cargar con varios edificios endeudados que están mostrando su antigüedad. Y si bien tenía menos influencia sobre sus edificios que otros magnates inmobiliarios de Manhattan, era particularmente vulnerable a los efectos de la pandemia debido a su concentración en torres de oficinas antiguas.
«Es difícil para el propietario de un edificio de oficinas de clase B hacer que sus edificios sean competitivos con los productos de clase A», dice Knakal, refiriéndose a las propiedades más antiguas en comparación con las construcciones más nuevas como Hudson Yards o One Vanderbilt, que están completamente ocupadas.
“Estamos hablando de caídas de valor del orden del 30% al 50% en promedio”, añade Tomasz Piskorski, profesor de bienes raíces en la Escuela de Negocios de Columbia. Para los magnates inmobiliarios que tienen su riqueza vinculada a torres de oficinas, “esto significa que tal vez ya no sean multimillonarios”.
En un intento de atraer a los inquilinos, muchos propietarios de propiedades antiguas ahora ofrecen hasta un año de alquiler gratuito, además de costosas asignaciones para mejoras. Pero Cohen lo ve como una propuesta perdedora.
“Sólo estamos haciendo negocios que tienen sentido. Muchos de nuestros competidores sólo están invirtiendo dinero en negocios”, dijo en noviembre. Cohen insiste en que está trabajando en mejorar sus edificios para hacerlos más competitivos, argumentando que deberían tener un valor más alto ahora debido a transacciones recientes como un acuerdo de noviembre que valoró One Vanderbilt de SL Green en $4.7 mil millones y las ventas en diciembre de dos torres de oficinas en Park Avenue. “Estamos terminando una importante renovación del vestíbulo en 622 Third”, dijo. “Estamos reinvirtiendo en nuestros edificios”.
Según el director de operaciones Cherniak, esas renovaciones ya están completas, incluido un nuevo vestíbulo y fachada exterior de 13 millones de dólares en 3 Park Avenue. Cohen también se muestra optimista sobre la nueva actividad de arrendamiento para reemplazar sus vacantes. En Los Ángeles, el espacio que dejó WeWork ha sido ocupado por el hospital y centro de ciencias de la salud Cedars-Sinai, un inquilino existente. En Nueva York, la firma espera firmar nuevos contratos de arrendamiento en cinco de sus torres menos ocupadas en los próximos meses.
Cohen puede tener razón: la actividad de alquiler de oficinas en Manhattan aumentó un 17% interanual en 2024, el nivel más alto desde 2019, según la agencia inmobiliaria Avison Young. Aun así, las propiedades más antiguas o de menor calidad representaron solo el 23% de los nuevos alquileres el año pasado, y los alquileres en esos edificios son solo la mitad de lo que se cobra en los edificios trofeo, una señal de que el resurgimiento de los alquileres está dejando atrás muchas de estas torres antiguas a medida que los inquilinos continúan optando por las más nuevas.
Otra estrategia que tiene es convertir el espacio de oficinas en apartamentos y condominios residenciales. En mayo, su firma solicitó un permiso especial para convertir 19 pisos de su torre de 38 pisos en 623 Fifth Avenue, frente al Rockefeller Center y encima de la tienda insignia de Saks’ Fifth Avenue, en 172 condominios. Desde entonces, el proyecto se ha reducido a 60 o 70 condominios, según Cherniak, pero la firma está trabajando en los planes de diseño. Otro proyecto de conversión de condominios en 3 East 54th Street, que tiene vistas a Central Park, está más avanzado; la firma terminó la demolición interior el verano pasado. «Todos están avanzando», dijo Cohen.
Sin embargo, el prestamista de la propiedad de la calle 54 presentó una demanda de ejecución hipotecaria en diciembre, lo que puso en duda ese proyecto. (Cohen dice que está en proceso de refinanciar el préstamo). Otra conversión propuesta en 135 East 57th Street ahora está en el olvido. La familia Wallace, propietaria del terreno debajo de ese edificio, se opuso al proyecto de conversión y demandó a Cohen por alquiler impago en diciembre de 2023. En octubre, un juez falló a favor de la familia, entregándoles el edificio.
Según los corredores de oficinas de Nueva York que hablaron con Forbes , si Cohen es capaz de seguir adelante con las conversiones, trabajar con sus prestamistas en las propiedades en problemas y conservar los edificios que quiere mientras sacrifica otros, podría sobrevivir a las amenazas a su imperio.
Mientras su apelación en el caso Fortress avanza en los tribunales, Cohen mira hacia el sur, hacia su torre planeada de 23 pisos y 400,000 pies cuadrados en West Palm Beach, llamada West Palm Point. Ubicados cerca de otros dos proyectos de oficinas que están desarrollando multimillonarios, One Flagler de Stephen Ross y One West Palm de Jeff Greene , los tres edificios en construcción forman parte de lo que se ha llamado «Wall Street South», ya que firmas financieras desde BlackRock hasta Citadel abren oficinas en la ciudad de rápido crecimiento. Juntos agregarán casi 900,000 pies cuadrados de espacio de oficina. Se espera que el edificio de Cohen allí, cuya construcción comenzará en marzo, esté terminado en 2028. Planea financiar la construcción con una combinación de capital y préstamos.
Esa podría ser una apuesta inteligente para Cohen, ya que la elección de Donald Trump está impulsando a magnates de negocios y líderes mundiales a acudir en masa a Palm Beach por su proximidad a la Casa Blanca de invierno del nuevo presidente en Mar-a-Lago. Según Cherniak, la firma ya ha negociado alquileres para seis pisos.
“Tenemos todas las aprobaciones. La contratación está prácticamente terminada y nos estamos preparando para cerrar nuestros préstamos y comenzar las obras”, dijo Cohen en noviembre. “Ya estamos en marcha con la actividad de arrendamiento”.
En cuanto a las batallas legales, Cohen seguirá luchando. “No voy a pagar esa garantía personal. Tengo defensas, tengo una apelación pendiente en la división de apelaciones”, dijo. “Esto no ha terminado ni mucho menos”.
