Desde que comenzó la pandemia, ha habido muchas dudas sobre cómo iba a evolucionar el mercado del alquiler. Mientras duró el estado de alarma, la imposibilidad de salir de casa hizo que el movimiento habitual del sector se parase en seco, pero después, a medida que se levantaban los confinamientos, muchas personas decidieron que igual era un buen momento para cambiar de vivienda y dejar atrás las cuatro paredes que los habían encerrado durante meses. Sin embargo, la situación había cambiado y los precios no eran ya los mismos.

Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, recuerda que durante el confinamiento ese tiempo, la oferta de viviendas, habitualmente de comportamiento dinámico, se fue embalsando en la base de datos de Idealista y aquellas personas que buscaron vivienda en los meses posteriores al confinamiento se encontraron, de media, con un crecimiento en la oferta cercano al 63%”.

Este aumento de la oferta fue acompañado, explica el experto, de “un ligero descenso del precio interanual, de un -0,1% , aunque ha caído a nivel nacional de los últimos meses es más acentuada, un -3,2% en el último trimestre y un -4,5% desde septiembre, el mes en el que se produjo el precio medio más alto en España desde que Idealista tiene datos. Dado el volumen de oferta y la pérdida de dinamismo de esta, no sería extraño que los próximos meses siguiésemos viendo caídas en el precio del alquiler”.

A dos velocidades

Sin embargo, el mercado del arrendamiento pospandemia se está moviendo a dos velocidades. Iñareta diferencia las ciudades más estables como Teruel, Orense o Lérida en contraposición a otras con un mercado más tensionado. En Barcelona, el precio de la vivienda ha caído un 9,4%, en Madrid, -7,3%, en Palma, -6,2%, en Málaga, -5,6% y en Sevilla, -5,2%. “En el caso de las dos primeras, el dato es más significativo si se toma como referencia mayo de 2020, cuando se produjo el precio de alquiler más alto de la serie histórica en ambas ciudades. Desde entonces el precio ha caído un 16,8% en Barcelona y un 11,9% en Madrid”.

Por su parte, Beatriz Toribio, directora general  de la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (ASVAL), ha afirmado que “mientras dure la crisis generada por la pandemia, la tendencia a la baja de los precios se mantendrá, pero cuando la actividad se recupere, el alquiler será el primero en notarlo. La falta de poder adquisitivo del grueso de la población hará que, al igual que ocurrió en la crisis de 2008, se demande sobre todo vivienda en alquiler ante la imposibilidad de acceder al mercado de la compra. Por eso, es tan importante desarrollar más vivienda en alquiler, sobre todo social y asequible, si no queremos encontrarnos con subidas iguales o superiores a las que vimos antaño”.

Vivienda social y asequible

“Lógicamente”, continúa Toribio, “desarrollar este parque de vivienda en alquiler lleva unos años”. Por ello, “desde ASVAL proponemos que, a corto plazo, se apoye a los colectivos más vulnerables con ayudas públicas directas, para que puedan hacer frente al pago de sus alquileres y no tengan que destinar más del 30% de sus ingresos familiares al pago de un alquiler”. En su opinión, “esta pandemia ha puesto de manifiesto, más si cabe, el gran déficit de vivienda social que tenemos en España”, que “apenas representa el 2,5% del total del parque de vivienda, frente al 9% de media europea, el 17% de Francia o el 30% de Países Bajos”.

Para paliar esta escasez de vivienda social, “se ha llevado a cabo una oleada regulatoria, que traslada esta responsabilidad de la Administración al sector privado, con medidas intervencionistas que provocan gran inseguridad jurídica y desprotección en los propietarios”. Esto, continúa Toribio, “a medio y largo plazo, provocará una contracción de la oferta, que perjudicará a los colectivos más vulnerables, porque cada vez habrá menos propietarios dispuestos a alquilar y menos inversores que quieran desarrollar este mercado”.

Build to rent

Andrés Horcajada, consejero delegado de Tectum, compañía dedicada a la creación de activos destinados al alquiler residencial, afirma, en cambio, que “el mercado de alquiler será sin duda la estrella de la actividad inmobiliaria” y que los promotores “están girando del Build to Sell hacia el Build to Rent, que va a ser una de las claves en la recuperación de la actividad del sector inmobiliario”.

En cuanto a la estructura de mercado, Horcajada insiste en que el Build to Rent “permitirá seguir profesionalizando la oferta de alquiler al ampliar servicios al inquilino y apoyarse en tecnologías innovadoras, cada vez a costes más reducidos y en ámbitos como la contratación, financiación, gestión de incidencias y recibos, limpieza, paquetería, zonas de coworking, comunicación entre arrendatarios y hasta eventos sociales en el propio edificio, permitiendo generar un sentimiento de comunidad”.

Por su parte, Roberto Campos, director general de Avintia Inmobiliaria, coincide en que “el  Build to Rent ha llegado para quedarse” y que “la demanda de vivienda en alquiler lleva años incrementándose al margen de la crisis y esto se debe a que el modelo habitacional que buscan las nuevas generaciones está alejado de los modelos tradicionales”.

Además, señala el interés que genera el Build to Rent entre los inversores, “que buscan operaciones que ofrezcan seguridad y márgenes razonables y más en un momento de incertidumbre como el actual”.