En muchas empresas ya se permitía trabajar desde casa antes de que llegaran la COVID-19 y las restricciones de movilidad, pero para otras personas, el teletrabajo forzoso supuso una nueva experiencia que tuvo tanto beneficios como desventajas. Por un lado permitió una mayor autonomía y libertad a la hora de trabajar, evitó los tiempos de desplazamiento y permitió que la gente pudiera disfrutar más en casa, pero también acabó con la complicidad de trabajar en equipo con otras personas, complicó la separación entre vida profesional y vida personal al compartir el mismo espacio físico para ambas actividades y diluyó los horarios de trabajo al no existir una hora de salida oficial de la oficina. La situación era sin duda extraordinaria y no existen soluciones simples para problemas complejos, pero lo que sí es cierto es que el teletrabajo ha llegado para quedarse y las empresas y los trabajadores deberán cambiar su mentalidad para adaptarse a esta nueva realidad. Esto no significa que las oficinas vayan a desaparecer, ni mucho menos, pero sí que la forma de trabajar, tal como la conocíamos hasta ahora, va a evolucionar y requerirá de nuevos espacios y nuevas soluciones que se adapten a estas nuevas necesidades. Igual es la oportunidad que estábamos esperando para acabar con el presentismo y dar así a empleados y empresarios la oportunidad de gestionar su trabajo de una forma más eficiente, conciliadora y autónoma.
Alfonso Galobart, vicepresidente de CBRE España, asegura que “a pesar de los agoreros que han vaticinado su fin, el sector de las oficinas no ha hecho más que escribir un punto y seguido en su desarrollo, reinventándose para adaptarse a una nueva situación donde los trabajadores demandan más flexibilidad”. En su opinión, “el teletrabajo está siendo una solución para muchas empresas en estos momentos de pandemia, pero no podemos olvidar que los seres humanos somos, ante todo, seres sociales, y la interacción contribuye al aprendizaje, la creatividad, el desarrollo y la colaboración”.
Así, “el espacio de trabajo se ha convertido en un mix físico/digital, que introduce en la relación empleado/empresa un mayor nivel de flexibilidad espacial (se puede trabajar desde cualquier lugar en el que el empleado se encuentre), y temporal (cada uno puede organizarse de la forma más adecuada para compatibilizar sus necesidades con las necesidades de la empresa). Lo que está claro es que la necesidad de oficinas y de espacios de trabajo que fomenten la colaboración o la co-creación y la interacción entre personas no va a desaparecer”.
Por su parte, Ignacio Sobrino, director del área de oficinas en JLL España, reconoce que “la COVID-19 y las medidas adoptadas para su contención han tenido un impacto directo sobre el conjunto del inmobiliario. En el caso de las oficinas, el confinamiento y el teletrabajo han conducido a muchas empresas a replantear el uso de sus espacios y carteras. Algunas tendencias como la concentración se han revertido, ya que hoy se buscan espacios más abiertos y saneados, y otras como la sostenibilidad, que ya tenía un papel clave, se han acentuado”.
La consecuencia más directa desde su punto de vista ha sido “conducir al conjunto de las empresas y actores del mercado a un ejercicio de reflexión para definir el papel de la oficina. Un análisis en el que nosotros identificamos que más del 70% de los empleados y directivos desean volver a sus espacios de trabajo y destacan las sinergias e incremento de su productividad en comparación con el teletrabajo”.
Para Muhannad Al Salhi, general manager en España e Italia de WeWork, el teletrabajo ha sido para los españoles “una experiencia nueva con algunos beneficios: desde una mayor autonomía hasta la reducción del tiempo de desplazamiento”. Sin embargo, “al poco tiempo la gente empezó a quejarse de la reducción de la colaboración, el aumento de la fatiga y la falta de separación entre el trabajo y la vida personal, con la consiguiente caída en los niveles de productividad”.
En una encuesta reciente que realizaron con Brightspot Strategy, “el 90% de los encuestados dijo que quería volver a la oficina al menos una vez a la semana; mientras que hasta un 20% dijo que quería volver cinco días a la semana. Otra encuesta mostró que los trabajadores que habían vuelto a la oficina tenían un 40% más de moral que los que trabajaban en casa. La pandemia ha reforzado el valor de la oficina –para la productividad, la colaboración, la creatividad y la separación de la vida profesional y personal– y ha impulsado tanto a los empresarios como a los empleados a reevaluar sus necesidades laborales”.
Caídas en la contratación de espacios
Desde CBRE, Alfonso Galobart señala que “con 338.000 m² de oficinas alquiladas en Madrid y 159.000 m² en Barcelona, la contratación de oficinas cayó un 48% y un 60%, respectivamente, en 2020 en comparación con el año anterior, y un 35% y 51% menos respecto a la media de los últimos cinco años. De cara a 2021, aunque se presenta mucho más esperanzador gracias a las vacunas contra la COVID-19, la cautela seguirá dominando las decisiones empresariales y es de esperar que, en base a una recuperación económica más clara a partir de la primavera-verano, las empresas empiecen a abandonar el estado de wait&see que han mantenido durante los últimos meses y comiencen a tomar decisiones sobre sus necesidades a futuro”. Según sus previsiones, la contratación de espacios de oficina aumentará en 2021 en torno al 15% respecto a 2020 y en 2022 se alcanzarán niveles en línea con la media histórica.
Ignacio Sobrino, de JLL, coincide en afirmar que “como es lógico, muchas decisiones tanto en alquiler como en inversión en oficinas se pospusieron como consecuencia de la pandemia. En concreto, la contratación de espacios en Madrid y Barcelona se sitúo en torno a los 473.000 m² durante 2020, un 51% por debajo del año anterior. Asimismo, la inversión se sitúo por encima de los 1.700 millones de euros, un 78% menos que en 2019. Por otro lado, las rentabilidades prime, se han situado en un 3,35% en Madrid y un 3,6% en Barcelona, en una línea estable que prevemos se mantenga o aumente ligeramente durante 2021, lo que da muestra de la solidez del mercado de oficinas”.
Evolución del mercado
En este sentido, Galobart subraya que “el mercado de oficinas ya está evolucionando para dar respuesta a las nuevas necesidades de la sociedad” y que “con el objetivo de que el lugar de trabajo se adapte a la vida de sus trabajadores y no al contrario, las corporaciones tenderán a adoptar estrategias Hub and Spoke, es decir, mantener sus oficinas centrales en el CBD (Center Business District) de las ciudades a modo de cuartel general, en paralelo a oficinas satélites en las áreas residenciales donde viven sus empleados. En cuanto a las oficinas satélites, los espacios flex se alzan como una alternativa muy atractiva y buscarán localizaciones cercanas a centros deportivos, centros comerciales, núcleos urbanos y allá donde se localicen los clientes, convirtiéndose en una oferta clave bajo este nuevo modelo de trabajo. Estos nuevos espacios atraerán a los trabajadores porque los harán sentir como parte de una comunidad. Una prueba del atractivo de los espacios flex, es que los operadores de coworking y espacios flexibles no han detenido sus estrategias de crecimiento a pesar de la situación negativa provocada por la pandemia. De hecho, han continuado los planes de expansión llegando incluso a ciudades secundarias”.
Por otro lado, Sobrino, de JLL, remarca que estamos ante “un periodo en el que la contratación y la inversión se han situado por encima de los volúmenes de la crisis anterior, dando muestra de la fortaleza y confianza en el sector”. Las tendencias apuntan a que los espacios de oficinas “tendrán una menor densidad de puestos de trabajo cuando regresemos, las superficies serán más colaborativas, adaptables a las necesidades puntuales del negocio y tendrán un foco más especificado en la flexibilidad contractual, la sostenibilidad y el bienestar. Todo ello empujará a un repunte en la necesidad de espacio de oficina”.
Equilibrio entre trabajo remoto y presencial
En We Work opinan que “a medida que las organizaciones adopten modelos de trabajo híbridos y las plantillas se distribuyan más y se vuelven más remotas, el trabajo en persona será mucho más valioso y estará más orientado a los objetivos. El papel de la oficina se ha redefinido como un centro de innovación y productividad, y nosotros estamos reimaginando nuevos espacios de trabajo con esto en mente. Los directivos quieren más flexibilidad y opciones en sus espacios de trabajo para poder distribuir una plantilla que trabaje desde la oficina, desde casa o desde un lugar cercano a casa y tienen que ser capaces de adaptarse a las necesidades de los empleados y de la empresa”.
La clave, continúa Muhannad Al Salhi, es encontrar “un modo de trabajar más flexible y centrado en el ser humano y cada empresa lo hará de forma diferente. Cada una necesitará opciones a medida y, con estas nuevas formas de trabajo, cuando la gente se reúna, tendrá que ser en lugares convenientes y atractivos”.
Desde JLL, Ignacio Sobrino recalca que “las restricciones de movilidad y el confinamiento nos empujaron a un experimento a gran escala de puesta en marcha del teletrabajo. De él se han sacado conclusiones sobre su utilidad y funcionamiento que nos permiten apuntar a que su implementación, aunque tiene aspectos positivos, no ayuda al impulso del crecimiento de las empresas a largo plazo. JLL llevó a cabo una encuesta a nivel global a directivos y empleados de empresas de distintos sectores donde la gran mayoría apuntaba a una caída en su productividad, en la capacidad de interacción con sus colegas o en la oportunidad de generar sinergias con equipos distintos. La necesidad del retorno a un trabajo presencial es palpable, si bien es verdad que el teletrabajo permite una mayor conciliación y una gran parte de los encuestados apostaban por un modelo mixto”.
La oficina del futuro
Galobart, de CBRE, explica que “la nueva oficina deberá ofrecer al empleado cuatro aspectos básicos que serán necesarios para establecer una relación futura exitosa: una variedad de espacios desde los que trabajar (the fluid workplace), flexibilidad, bienestar y experiencias”. Los diferentes actores que participan en el sector inmobiliario “están volcando todos sus esfuerzos en dibujar esa nueva oficina y las prioridades se están focalizando en las personas que van a trabajar en sus edificios, priorizando sus gustos, sus necesidades, para crear esa experiencia diferenciadora que ofrece el flex”.
El objetivo prioritario es “ser capaces de crear espacios que puedan enamorar al empleado y que les proporcionen un ámbito de relaciones y de co-creación, un lugar en el que compartir experiencias y aprender mutuamente, un espacio, en definitiva, que sirva para que una empresa sea mucho más que una simple suma de satélites trabajando de forma individualizada”.
