Así funciona una hipoteca

¿Tienes claro todos los conceptos que rodean a una hipoteca? ¿Cómo funciona una hipoteca para ti y para el banco? ¿Qué efectos tiene sobre tu presupuesto la elección del plazo y del tipo de interés? Espero dar respuesta a estas y otras preguntas. Así funciona esto de las hipotecas.

Cómo funciona una hipoteca

Una hipoteca es un contrato de préstamo entre dos partes en la que el deudor aporta un inmueble como garantía de pago, pero esta garantía permanece en su poder.

Las dos partes son el prestamista o el acreedor (generalmente un banco) y un prestatario o deudor de una cantidad de dinero (el cliente, tú).

Al firmar una hipoteca, te comprometes a devolver al banco el dinero que te presta, el capital, más unos intereses. Lo vas a hacer en una serie de pagos que incluyen normalmente capital e intereses, y se llaman cuotas.

Como la cantidad de dinero prestada es muy elevada y el plazo necesario para devolverlo, también, aportas al banco una garantía de pago, generalmente, el propio inmueble para cuya compra solicitas el préstamo. Puede ser una vivienda, un terreno o un local, y también podrías hipotecarlo y dedicar el dinero a otra cosa. Una hipoteca no tiene por qué ir vinculada al destino del préstamo, pero las condiciones del contrato serán distintas.

A diferencia de otras garantías, que las custodia el acreedor, con una hipoteca sobre una vivienda, la casa queda a disposición del deudor. El banco tiene un derecho sobre ella, pero la casa es tuya. Eso no significa que no se preocupe de cómo cuidas de la casa, pero ahora veremos cómo funciona una hipoteca en más detalle.

En caso de que el deudor no pague su deuda, el acreedor tiene derecho a que el bien se subaste públicamente y así pueda recuperar el capital y los intereses pendientes; también otros costes que haya tenido por la ejecución de la hipoteca.

Por eso el banco te va a pedir que asegures la vivienda por un valor mínimo, que le informes si la alquilas y otras condiciones que veremos ahora.

Qué te puede pedir un banco para firmar una hipoteca contigo

¿Cómo funciona la hipoteca para el banco? Te contamos aspectos que va a tener en cuenta esta parte antes de arriesgarse contigo:

• El dinero que pidas, el capital, no podrá ser superior al 80% del valor de la vivienda, si es tu vivienda habitual. Si hipotecas una segunda residencia, o un local, el banco te prestará normalmente, el 60% de su valor. El valor del inmueble no se toma del precio que pagues por él, sino de la tasación del bien.

La tasación es el único gasto de formalización de la hipoteca que corre a tu cargo. Los gastos de notaría, registro y gestión, son costes que asume el banco.

• A la hora de determinar la cuota que puedes afrontar, el banco considerará (y tú deberías tenerlo también muy presente) tu capacidad de endeudamiento. Para ello, se tienen en cuenta todos los ingresos netos de la familia y se estima qué porcentaje se necesita para hacer frente a los gastos de alimentación, vestido, suministros, movilidad e incluso ahorro. También se tienen en cuenta las cuotas mensuales que ya tengas de préstamos personales (coche, estudios, reformas…) tarjetas de crédito, y la propia cuota de la hipoteca que se solicita. El endeudamiento de un hogar no debe sobrepasar el 40% de los ingresos netos mensuales pasa asegurar la viabilidad financiera de la familia.
• A fin de garantizar esa capacidad de endeudamiento, normalmente en las familias son dos las personas que firman la hipoteca, y son a su vez las propietarias de la vivienda. Los dos respondéis, solidariamente, de esa deuda. ¿Y qué implica la solidaridad en una deuda? Que el acreedor puede reclamar la totalidad de la deuda a cualquiera de los deudores. Por tanto, si uno deja de pagar y el otro es solvente, deberá hacerse cargo del total del préstamo. Eso no impide que puede reclamarle al resto de deudores, el pago de su parte más adelante.

Puedes consultar gratuitamente todos los préstamos y créditos (riesgo directo), avales y garantías (riesgo indirecto) de los que eres titular en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE). La información es confidencial, pero si solicitas una operación de riesgo, la entidad bancaria tendrá acceso a tu informe para decidir si autorizar la operación.

• Si el banco considera que el riesgo de crédito es mayor que el que está dispuesto a aceptar, podría solicitar un aval para concederte la hipoteca. Un aval es un contrato adicional con un tercero (el avalista) que se compromete a cumplir con la obligación del pago de la hipoteca, en caso de que el deudor (el avalado) no pueda hacerlo. Es una figura que tiene una gran responsabilidad frente al banco (el beneficiario del aval) y se debe ser consciente de ella. En el CIRBE figuran tanto los préstamos de los que uno es titular como de los préstamos que avala.

Qué le puedes pedir tú al banco para firmar una hipoteca con él

Una relación es cosa de dos, y así mismo funciona con la hipoteca, ¿en qué tienes que pensar tú antes de vincularte, por tanto, años con el banco?

• Tienes que valorar si quieres que los intereses se calculen en base un tipo fijo o variable. Un tipo fijo te garantiza el coste total de la hipoteca, ya que los intereses se pueden calcular desde el primer momento; el banco, por esa misma razón, corre más riesgo porque si suben los tipos de interés, se vería perjudicado. Tampoco tú te beneficiarías de una bajada, y el tipo fijo es más alto que el variable.
• Un tipo variable está vinculado a un tipo de interés de referencia (generalmente el Euribor a un año) más un diferencial. Que ese diferencial sea de un 0,5%, de un 1% o de un 2% va a depender de tu nivel de riesgo (que es lo que el banco valora antes de darte la hipoteca) y de otros factores que veremos ahora. Con un tipo variable, el banco se asegura de que si sube el precio del dinero para él, a ti también te lo va a poder subir, así que corre menos riesgo. Tú te verás beneficiado si el tipo de referencia baja, y pagarás menos intereses al final si esto ocurre.
• También tienes que pensar a qué plazo quieres devolver el capital y los intereses. Un plazo mayor permite pagar cuotas más bajas, pero acabarás pagando más intereses porque tendrás capital pendiente durante más años. Un menor plazo hará que la hipoteca sea más barata, pero tu capacidad de endeudamiento será menor y los ingresos necesarios para hacer frente a las cuotas, mayores.
• Una opción que tendrías para abaratar el coste de tu hipoteca si el plazo es largo, es amortizar anticipadamente parte del capital. Así, cuando haya que calcular de nuevo intereses, el tipo se aplicará sobre un capital pendiente menor que el estimado inicialmente, y los intereses a pagar, serán menores también. Antes de valorar esta opción, tendrás que asegurarte de las comisiones que tiene el contrato de hipoteca que te ofrece el banco:
  • Comisión de amortización anticipadaurate: Algunos bancos cobran un porcentaje del capital amortizado como compensación por los intereses que dejan de cobrar con tu amortización. Puede variar según los años que hayan pasado del préstamo y hay bancos que no cobran esta comisión. Asegúrate de si se aplica cuando se amortiza sólo una parte del préstamo o cuando se cancela el total.
  • Comisión de apertura: Se expresa también como un porcentaje del total de la deuda, y cubre los costes de estudio, tramitación y gestión del préstamo hipotecario. Si el banco cobra esta comisión, su coste se sumará al de los intereses a la hora de calcular cuánto te cuesta una hipoteca.
• Si la situación es la contraria y no puedes hacer frente a los pagos de capital, tienes la opción de solicitar una carencia. Durante los primeros años del préstamo, sólo pagarás intereses en tu cuota; también tienes la opción de no pagar nada, pero en este caso los intereses se acumularán al capital y tu deuda será mayor.
• El negocio de un banco es comprar y vender dinero. Por mucho que una hipoteca garantice que puede recuperar el dinero que presta, lo que quiere es que el préstamo se pague. Como la hipoteca es a mucho tiempo y pueden pasar muchas cosas, el banco te propondrá que contrates (preferiblemente con él), un seguro de vida y/o un seguro de desempleo. El seguro de vida paga la hipoteca que te quede pendiente en caso de fallecimiento o invalidez; el seguro de desempleo paga las cuotas correspondientes mientras estés en paro. Aunque suponen un coste adicional, estos seguros pueden bonificar tu tipo de interés en la hipoteca y dejar resuelta, para tu familia, una situación financiera complicada.
• De cualquier manera, el banco tiene que asegurarse que, por si llega el caso, su garantía está en perfecto estado. Por eso es obligatorio que contrates (nuevamente te ofrecerá sus servicios) un seguro de hogar, contra incendios y otros riesgos. De nada le sirve al banco una hipoteca sobre una casa en ruinas.

Consulta con la almohada antes de sellar esta relación ante notario

Te hemos contado cómo funciona una hipoteca, pero puedes saber más. En el portal del cliente bancario de Banco de España podrás valorar toda la información que necesitas antes de contratar una hipoteca o modificar la que ya tienes.

Te recomendamos también que eches tus cuentas con un simulador de hipotecas. Los bancos suelen utilizar el método de amortización francés y no es sencillo calcular lo que vas a pagar.

Estos son los simuladores que pone a tu disposición el portal del cliente bancario. Podrás calcular no sólo la cuota de tu hipoteca; también podrás comparar distintas ofertas e introducir variables como la carencia o la amortización anticipada.

Recuerda que la hipoteca es un contrato entre dos partes. El banco va a valorar tu riesgo crediticio, pero tú tienes que responsabilizarte de una deuda de gran peso; evita ser la lechera del cuento y piensa honestamente en cuánto puedes endeudarte. No olvides cómo funciona una hipoteca…