El debate sobre el alquiler en España suele empezar casi siempre en el mismo punto: falta vivienda. La escasez de oferta se ha convertido en el diagnóstico más repetido para explicar la tensión del mercado, especialmente en las grandes ciudades. Sin embargo, para Pedro Bretón, CEO de SEAG, compañía especializada en la protección integral del alquiler, esa lectura se queda corta. O, al menos, no llega al fondo del problema.
El mercado no solo se ha estrechado porque falten viviendas disponibles, sino porque cada vez hay más propietarios que, pudiendo alquilar, deciden no hacerlo. El problema, en este sentido, no es solo cuánta vivienda hay disponible, sino el nivel de riesgo que implica ponerla en alquiler. Y esa decisión no responde únicamente a una cuestión de rentabilidad, sino a algo más difícil de medir: la percepción de riesgo.
“Hoy el propietario no se pregunta solo cuánto puede obtener por su vivienda, sino qué puede pasar si algo sale mal”. En ese cambio de mentalidad se resume, según explica el directivo, buena parte de la transformación que ha vivido el alquiler en los últimos años. El propietario ha dejado de comportarse como un inversor pasivo. Lo que antes podía entenderse como una inversión relativamente estable se ha convertido, para muchos pequeños propietarios, en una gestión activa de incertidumbres: impagos, retrasos judiciales, ocupación, cambios normativos, conflictos contractuales o incluso fraudes digitales en los procesos de selección.
Esta preocupación ha ido ganando peso en la toma de decisiones. El propietario ya no opera como un inversor pasivo que pone un inmueble en el mercado y espera una renta mensual. Ahora necesita analizar solvencia, verificar documentación, anticipar incidencias, conocer los cambios regulatorios y protegerse frente a escenarios que pueden prolongarse durante meses.
Y ese giro, según sostiene, tiene consecuencias directas sobre la oferta. Algunas personas optan por vender. Otras no renuevan contratos. Otras trasladan sus viviendas hacia fórmulas que perciben como menos restrictivas, como el alquiler temporal o por habitaciones. El resultado es un mercado cada vez más fragmentado, con menos vivienda estable disponible y con barreras de acceso más altas para determinados perfiles de inquilinos.
Un mercado cada vez más incierto
Uno de los factores que más pesa en esa retirada es la inseguridad jurídica. Antes de la pandemia, el tiempo medio para resolver un impago y recuperar la posesión de una vivienda rondaba los nueve meses. Hoy supera los trece, con casos complejos que pueden alargarse durante años. No se trata solo del coste económico del impago, sino de la dificultad para prever cuánto durará el proceso y qué margen real tendrá el propietario para recuperar el control de su activo.
En paralelo, el marco regulatorio ha cambiado con una intensidad poco habitual. La suspensión de desahucios en determinados supuestos, las limitaciones a la actualización de rentas o la Ley de Vivienda han introducido nuevas obligaciones y restricciones en un mercado que, según advierte Bretón, necesita estabilidad para funcionar. “El problema no es solo una norma concreta, sino la sensación de que las reglas cambian constantemente”.
Esa percepción tiene un impacto especialmente fuerte en el pequeño propietario. A diferencia de los grandes operadores o de perfiles más profesionalizados, muchos particulares dependen del alquiler como complemento de ingresos. En algunos casos, se trata de propietarios sénior que encuentran en esa renta una parte relevante de su economía doméstica. Para ellos, un impago prolongado o un conflicto judicial no es una incidencia asumible dentro de una cartera diversificada, sino un problema con consecuencias personales.
Casos concretos ayudan a entender esa dimensión. Uno de ellos, que el propio Bretón recuerda como especialmente ilustrativo, es el de una propietaria de edad avanzada y con un alto grado de dependencia cuya familia necesitaba recuperar la vivienda tras dejar de percibir la renta. Cuando el procedimiento judicial estaba cerca de resolverse, los inquilinos cedieron irregularmente la posesión a terceros, lo que obligó a iniciar un nuevo proceso. Y la recuperación efectiva del inmueble se retrasó varios años más.
Ese tipo de situaciones, aunque no sean la norma, pesan mucho en la percepción colectiva del riesgo. Porque el mercado no se mueve solo por estadísticas, sino también por expectativas. Y cuando un propietario entiende que una incidencia puede convertirse en un proceso largo, costoso e incierto, la decisión de alquilar deja de ser automática.
De inversor pasivo a gestor activo
Es aquí donde el debate público se ha simplificado en exceso. Las políticas orientadas exclusivamente a contener precios pueden acabar teniendo un efecto contrario al buscado si no van acompañadas de mecanismos que den confianza a quien pone vivienda en el mercado.“Si se quiere aumentar la oferta, hay que reducir el miedo a alquilar”.
Este cambio introduce una nueva lógica en el mercado: no basta con que exista demanda o rentabilidad potencial, sino que la decisión de poner vivienda en el mercado está condicionada por la capacidad de gestionar el riesgo. La cuestión no pasa por oponer propietario e inquilino, sino por entender que un mercado tensionado perjudica a ambos. Cuando disminuye la vivienda disponible, el acceso se vuelve más difícil. Cuando aumenta la incertidumbre, los propietarios se vuelven más selectivos. Y cuando el sistema no ofrece soluciones ágiles ante los incumplimientos, el alquiler de larga duración pierde atractivo frente a otras alternativas.
En este contexto, el modelo tradicional de arrendamiento parece haber quedado desactualizado. La relación ya no se sostiene solo sobre un contrato y una renta mensual, sino sobre una gestión mucho más compleja del riesgo. De ahí que el sector avance hacia una mayor profesionalización, con herramientas de análisis de solvencia, garantías, asesoramiento jurídico y servicios especializados que buscan reducir la exposición de las partes.
Desde SEAG aseguran haber emitido más de 130.000 garantías y gestionar más de 6.000 estudios de solvencia mensuales, cifras que apuntan a una transformación más amplia: el propietario ya no quiere improvisar. Quiere saber a quién alquila, qué protección tiene y qué ocurrirá si el contrato deja de cumplirse.
La pregunta de fondo es qué mercado quedará si esa tendencia continúa. Si no se refuerzan la seguridad jurídica, la estabilidad normativa y los incentivos para mantener vivienda en alquiler estable, el riesgo es avanzar hacia un mercado más pequeño, más profesionalizado y menos accesible. Un mercado en el que alquilar seguirá siendo posible, pero cada vez más condicionado por filtros, garantías y mecanismos de protección.
El problema no es solo cuánta vivienda hay disponible, sino bajo qué condiciones se está dispuesto a ofrecerla. La tensión, por tanto, no puede explicarse solo por la falta de viviendas. También por la falta de confianza. Y quizá ahí esté una de las claves menos visibles del problema: no basta con pedir que haya más oferta si quienes tienen vivienda sienten que ponerla en el mercado implica asumir un riesgo que ya no están dispuestos a soportar.
