En un entorno en el que los tipos de interés están cada vez más cerca de subir, después de un largo periodo de tiempo en el que se han encontrado en mínimos históricos, la principal duda de los usuarios es cómo se va a encontrar el mercado hipotecario. La banca abrió en los últimos años una guerra de precios que ha ido recrudeciéndose. Ahora, el principal interrogante lo abre en qué se ha de centrar un usuario para encontrar la mejor hipoteca.
La subida de precios no solo se ha hecho notar a la hora de llenar el tanque de gasolina del coche. El mercado de la vivienda lo ha acusado. Y, al menos, parece que va a seguir en esa tendencia en lo que queda de año por factores como la caída de la escrituración de casas nuevas, los mayores costes de los materiales de construcción y la falta de suelo finalista. Muchos expertos apuntan a un 10% de encarecimiento de los inmuebles.
Teniendo en cuenta esta situación, ¿qué conceptos ha de observar el usuario para elegir su préstamo hipotecario en el contexto actual? Hay varios puntos en los que fijarse. Como siempre, las letras pequeñas pueden tener suma importancia a la hora de tomar la decisión adecuada.
Primeramente, y más ahora, el tipo de interés tiene que ser el factor primordial. Seleccionar tipo fijo o variable dependerá de los cálculos de largo plazo. Históricamente las hipotecas fijas, cuya presencia en el mercado era casi nula, han tenido unos intereses más elevados que las variables. Pero, desde hace unos cinco años, se han rebajado considerablemente y se han consolidado como una opción más de financiación a largo plazo.
En este sentido, en la hipoteca fija se va a saber siempre qué se paga, ya que las cuotas van a ser las mismas. “De ahí que se recomienden a personas con un perfil más conservador. Mientras que en las variables no: las cuotas variarán, en cada revisión, en función del valor que marque en ese momento el tipo de referencia”, apunta Ricardo Gulias, director de RN Tu Solución Hipotecaria.
Y aún va más allá, y cruzamos aquí los plazos de amortización. “En algunos casos, los bancos ofrecen hipotecas con intereses diferentes en función del tiempo que se destina a pagar el crédito hipotecario”, añade el experto.
Cuidado con las comisiones y mirar las bonificaciones
Uno de los aspectos en los que centrar todas las miradas y la atención a nivel de usuario son las comisiones que se aplican. Se ha de tener enorme prudencia ante todo lo que va a cobrar la entidad financiera. La primera de todas, especialmente, la siempre costosa comisión de apertura de la hipoteca.
Este recargo suele estar sobre el 1% del importe del crédito y se paga en la fecha de contratación. La inmensa mayoría de los bancos españoles ya no cobra esta comisión, pero hay otros que todavía intentan que el cliente tenga que asumir este pago. Es uno de los aspectos en los que hay que fijarse.
Además, es interesante sortear las comisiones que se cobran por modificar la hipoteca después de su contratación. “Por adelantar pagos (amortización anticipada total o parcial), por pactar un cambio de condiciones (novación) o por cambiar el préstamo a otro banco (subrogación)”, apunta Gulías.
Por otro lado, las bonificaciones al cliente, especialmente en los préstamos a tipo variable, son importantes tenerlas en cuenta. Gran cantidad de entidades financieras ofrecen un interés rebajado (bonificado) si se contratan varios de sus productos, como seguros, tarjetas y cuentas.
Siguiendo este ejemplo, lo recomendable es buscar un préstamo que tenga un buen tipo con pocos o ningún producto bonificador. O, también adherirse a los servicios que no suponen un desembolso de dinero extra, como la domiciliación de la nómina, la pensión y los recibos. Son opciones válidas.
La máxima financiación que ofrece el banco
Los topes siempre han de servir de referencia. Esto es una máxima para cuando se busca financiación, ya sea para comprar un coche, o para adquirir un inmueble. Marca el horizonte bastante bien.
El capital es el dinero que nos prestará el banco y que nosotros le devolveremos, junto con los intereses. Dicho esto, y aunque hay algún banco que establece un límite máximo de dinero que se puede solicitar a la hora de pedir una hipoteca, generalmente el capital que nos dejará la entidad dependerá de distintos motivos: como el tipo de vivienda o la capacidad de endeudamiento.
“A grandes rasgos el dinero que nos concederá el banco no superará el 80% del valor de tasación o compraventa del inmueble que hipotecamos siempre y cuando se trate de una primera vivienda… En caso de ser una segunda residencia, este porcentaje baja hasta, habitualmente, el 60% del valor”, dice Gulias. “Eso sí, todavía se pueden conseguir hipotecas de 100% más gastos mediante un intermediario de crédito adecuado”, explica.
En cuanto a la capacidad de endeudamiento, cabe decir que no deberá superar el 35%. Es decir, la cantidad de dinero que destina a pagar la deuda no supera el 35% de los ingresos del hipotecado o los hipotecados.
El tiempo de amortización
En última instancia, el plazo de amortización, o los años en los que tardarás en pagar el préstamo hipotecario, también importan. Lo más común es que se muevan en torno a los 15 y los 30 años.
En esta línea hay que tener en consideración otro límite, que es la edad que tendrán los hipotecados cuando acaben de pagar la hipoteca. Es muy habitual que los bancos pongan un tope, que suelen ser los 75 años.
