Una nueva propuesta de la UE podría ayudar a las autoridades de toda Europa a decidir dónde y cómo reducir los alquileres a corto plazo, que a menudo se utilizan para alojamientos vacacionales y que algunos destinos turísticos consideran un factor que reduce la oferta de vivienda disponible para los residentes locales y agrava las presiones derivadas del exceso de turismo.
La Ley de Vivienda Asequible puede tratar sobre la vivienda, pero también podría determinar cómo consigues quedarte donde vives, alquilar una propiedad de tu propiedad y quién puede vivir y disfrutar de algunos de los destinos más codiciados de Europa.
La Ley de Vivienda Asequible de la UE
Esta Ley no es una idea para prohibir Airbnb y otras plataformas de alquiler a corto plazo, sino que ofrecería un método común para que las autoridades evalúen la presión sobre la vivienda.
La idea es que una autoridad demuestre que los alquileres a corto plazo han afectado a la asequibilidad o la disponibilidad de la vivienda durante al menos tres años. Y entonces podría establecer las restricciones oportunas.
Tal y como se señala en la propuesta, «la asequibilidad de la vivienda se ha convertido en un reto cada vez mayor en toda la Unión, especialmente en determinadas ciudades, regiones metropolitanas, islas y destinos turísticos, donde la demanda de vivienda supera con creces la oferta disponible. Si bien la insuficiencia de la oferta de vivienda sigue siendo el factor estructural determinante, la demanda asociada a determinadas formas de uso no principal de la vivienda puede agravar las presiones sobre la asequibilidad en algunos mercados locales».
El turismo excesivo pone el foco en los recursos
El turismo excesivo combina varios factores: demasiada gente en un mismo lugar, el uso de los recursos locales sin aportar lo suficiente a las comunidades locales y el empeoramiento del acceso de la población local a los lugares y servicios –precisamente aquello que una comunidad debería proteger.
En algunos lugares, el problema radica en la gestión de residuos –o en su ausencia–, impulsada por el exceso de turismo. Koh Samui, en Tailandia, por ejemplo, fue incluida en la «Lista Negra» de Fodor’s en 2025 porque gran parte de las 200 toneladas de basura diarias acaba en un vertedero sin una solución a largo plazo. El turismo aumentó rápidamente debido a su protagonismo en la tercera temporada de la serie The White Lotus.
A veces, se trata del acceso a espacios locales que se saturan tanto que los vecinos no pueden acceder a las playas, los parques u otras infraestructuras. En Portugal, en el Parque Natural de Arrábida, los manifestantes protestaron contra una empresa inmobiliaria de lujo que quiere privatizar cinco playas. La UNESCO designó Arrábida como reserva de la biosfera, y los vecinos consideran que poder bañarse en el mar e ir a la playa es un derecho humano fundamental. Esto cobra aún más importancia porque un tercio de la población no puede permitirse unas vacaciones de una semana.
Pero, con bastante frecuencia, el problema es el alojamiento. Es el recurso que siempre se menciona en las protestas: la posibilidad de obtener más beneficios con los alquileres a corto plazo incentiva a los propietarios a dar prioridad a los alquileres vacacionales frente a los residentes a largo plazo. El hecho es que, sencillamente, no hay suficientes viviendas –asequibles– para todos.
Los alquileres a corto plazo son una parte importante del turismo europeo…
Desde hace tiempo se da por sentado que los alquileres a corto plazo no contribuyen a paliar la falta de vivienda asequible.
Y los alquileres a corto plazo suponen un gran número de pernoctaciones turísticas y de ingresos. En toda la UE, en 2025 se reservaron un total de 951,6 millones de pernoctaciones a través de Airbnb, Booking.com y Expedia, lo que supone más de un 11% más que en 2024. De ellas, los datos de Eurostat muestran que Francia sumó 213 millones de pernoctaciones, España 189 millones e Italia 139 millones. Este mercado casi se ha duplicado desde 2018.
…Pero no es el único factor que influye en la asequibilidad
Los datos muestran una relación entre unos precios de venta de la vivienda más altos y un mayor número de anuncios, pero no una relación de causalidad. Como siempre, el panorama es más complejo, ya que muchas plataformas de alquiler a corto plazo señalan lo que ellas denominan el verdadero problema: la falta de viviendas. Y punto.
Statista realizó una encuesta en 2025 en ocho países de la UE, en la que participaron 8.000 personas que, en su conjunto, situaron los costes de construcción y del suelo, la migración, los salarios y los factores financieros por encima de los alquileres turísticos como causas de la falta de asequibilidad.
El estudio también reveló que, en 2021, casi el 20% de todo el parque inmobiliario de la UE estaba desocupado o se utilizaba como segunda residencia o vivienda de temporada, lo que sin duda supone una carga adicional para el sistema de vivienda.
Además, los alquileres a corto plazo se concentran en determinadas zonas
El Centro Común de Investigación de la Comisión Europea constató que los alquileres a corto plazo en Europa representan solo el 1,2% del parque inmobiliario total disponible en la UE; en términos reales, eso supone unos tres millones de alquileres de un total de 250 millones, según Statista.
Dicho esto, en algunas zonas de la UE, esa cifra asciende al 20% de las viviendas disponibles, que son alquileres a corto plazo.
Lo que queda claro, pues, es que los alquileres a corto plazo no son la única causa de la crisis de la vivienda en Europa, pero sí agravan un problema ya de por sí grave en determinados focos de turismo excesivo. De ahí que la propuesta de la UE pueda ser un buen paso para comprender cuándo es necesaria una intervención.
No otorgaría a las autoridades públicas el derecho a restringir los alquileres a corto plazo ni recomendaría ninguna restricción concreta, pero podría ofrecer a las ciudades un marco para decidir cómo regular las viviendas de alquiler, aportando claridad jurídica y un marco común entre los países de la UE.
Barcelona es un campo de pruebas
En Barcelona, algo más del 7% del parque inmobiliario corresponde a alquileres a corto plazo, mientras que en París es inferior al 3% y en Nueva York, inferior al 2%; los alquileres a corto plazo han sido un tema central tanto para quienes protestan contra el exceso de turismo como para el Gobierno.
Barcelona ha sentado un precedente incluso antes de que esta propuesta se convierta en ley. El Gobierno español ya ha eliminado 65.000 anuncios de Airbnb y ha introducido un impuesto a los compradores extranjeros. También tiene previsto dejar que caduquen, en noviembre de 2028, unas 10.000 licencias de apartamentos turísticos.
El tema ha vuelto a saltar a la palestra esta semana después de que una mujer de 87 años, Maricarmen Abascal, fuera desahuciada de su vivienda y se convirtiera en un símbolo de la crisis de la vivienda y en un nuevo rostro de la lucha por una vivienda asequible en España.
Sin embargo, hay quien cree que esta política no es el mejor enfoque, en parte porque los turistas tienden a recurrir a los hoteles si disminuyen los alquileres a corto plazo, y porque el gasto de los turistas en estos alquileres puede desaparecer de las economías locales. Además, no resuelve el problema de las segundas residencias ni el de la insuficiencia del parque inmobiliario.
Lo que está claro, sin embargo, es que Barcelona está interviniendo de forma decidida en el mercado del alquiler a corto plazo, por lo que será el caso de prueba para demostrar que puede funcionar. Así pues, ahora que Europa comienza a elaborar una prueba empírica sobre la presión inmobiliaria en el marco de la Ley de Vivienda Asequible de la UE, se trata de un buen primer paso, pero no es la única solución. Además, aún tiene que pasar por el Parlamento Europeo antes de convertirse en ley.
