Décadas antes de que su holding Leon Capital Group se convirtiera en un conglomerado de casi 3.000 millones de dólares (valor estimado), Fernando De León era un niño que vivía en la pobreza en México y cruzaba la frontera a diario para ir al colegio en Texas. El único de su familia nacido en un hospital estadounidense (lo que le garantizaba la ciudadanía y el acceso a las escuelas estadounidenses), terminaba las clases en Brownsville y luego viajaba de regreso a su ciudad natal, Matamoros, donde una vez más iba a la escuela por la noche con los hijos de los granjeros. Sus maestros mexicanos a veces cubrían el mismo material, pero a principios de año, lo que lo ayudó a mantenerse por delante de sus compañeros estadounidenses. Cuando más tarde fue aceptado en Harvard, la primera persona a la que le mostró su carta fue al agente fronterizo de Estados Unidos «que me había visto crecer desde que tenía cinco años, todos los días», dice De León, que ahora tiene 46 años.
Ese viaje diario lo llevó más allá de la Ivy League a una breve temporada en Wall Street, pero finalmente lo llevó de regreso a Texas, donde se lanzó por su cuenta. “Es la propiedad de la empresa lo que crea riqueza”, dice De Leon. “Ese es uno de los secretos más ocultos del capitalismo estadounidense”. El otro, para él, ha sido apoyarse en lo que sabe, empezando por desarrollar lotes de viviendas y edificios de apartamentos para la clase trabajadora y media, y luego construyendo otros negocios que brinden servicios básicos de consumo, como atención médica. Hoy, su Leon Capital tiene 12 empresas operativas, más de un tercio de las cuales valen nueve cifras, que abarcan 11 industrias.
“Siempre he tenido una mentalidad pobre”, afirma De León. “Nunca entendí el lujo como consumidor. Ni siquiera el entretenimiento y los deportes eran algo que me atrajera naturalmente”. No lo encontrará desarrollando casinos o mansiones de lujo. En cambio, hace apuestas de menor riesgo en los servicios que la gente siempre necesita, lo que significa que sus mercados son menos cíclicos y tienen un crecimiento más predecible.
Aproximadamente una cuarta parte de su fortuna estimada en 2.800 millones de dólares está ahora en bienes raíces residenciales e industriales, principalmente en ciudades en expansión del Cinturón del Sol. Más de un tercio está en atención médica: centros de cardiología, odontología y oftalmología. El resto es una mezcla diversa que abarca desde peluquerías hasta seguros y centros de terapia, casi todos los cuales se expandieron a partir de sus inversiones originales en bienes raíces.
De León se distingue del capital privado porque sus inversiones tienen horizontes más largos y crea empresas desde cero o en solo un puñado de ubicaciones. Se enfoca en áreas de rápido crecimiento como Dallas y Phoenix, donde la población latina ha aumentado especialmente rápido. Su objetivo es proporcionar todos los servicios básicos que necesitan sus nuevos residentes.
“Me aventuraría a decir que nuestro modelo de inversión comprende esos patrones de consumo más íntimamente que los inversores de fondos de cobertura que viven en una torre de marfil”, dice, y agrega que intenta, como le aconsejó una vez un amigo, “centrarse más en Matamoros que en Harvard”.
El más joven de seis hermanos nacidos en México, la madre de De León cruzó la frontera para dar a luz a su hijo en un hospital de Estados Unidos. “Soy lo que Donald Trump llama un ‘bebé ancla’”, dice. “Pero un bebé ancla que paga muchos impuestos”.
El inglés era su segunda lengua, y cuando su maestra de cuarto grado le dijo que eso lo hacía inadecuado para el Concurso Nacional de Ortografía y se negó a darle el material de estudio, lo tomó como un desafío. Convenció al director para que lo dejara competir, consiguió el libro por su cuenta y estudió rigurosamente con la ayuda de su padre, que no hablaba inglés pero deletreaba las palabras fonéticamente. De León ganó su competencia local, la ronda regional al año siguiente y finalmente avanzó para representar al sur de Texas en Washington, D.C. Su padre falleció a los 60 años antes de que alcanzara ese hito final. De León tenía 12 años.
La muerte de su padre, un abogado que había tenido problemas de salud y que había tenido dificultades para trabajar, empeoró su situación financiera y lo empujó a buscar formas creativas de traer dinero a casa, empezando por traducir para promotores inmobiliarios estadounidenses que estaban construyendo en México en el marco del TLCAN. Una vez utilizó el amor que sentía un dirigente sindical por su abuela para convencerlo de que concediera permisos de trabajo para un proyecto a cambio de una participación de aproximadamente el 5%. Una negociación hábil para un adolescente, sin duda, pero como explica De León: “¿Sabes qué te lleva a hacer eso? El miedo. ‘Necesito comprarle algo a mi madre, que está llorando en casa porque no tenemos dinero para la electricidad’. Y entonces lo resuelves sin más”.
Después de la universidad, De León empezó a trabajar como analista para Goldman Sachs, pero descubrió que no soportaba la estructura y los límites de un trabajo en Wall Street (y tampoco se le daba especialmente bien), así que regresó a Texas con unos 80.000 dólares ahorrados para empezar su propio negocio inmobiliario, el negocio que creía conocer mejor tras haber trabajado con promotores inmobiliarios en su juventud. Pasó esos primeros días conduciendo por Dallas, buscando posibles oportunidades de desarrollo. Había un solo problema: no tenía suficiente capital para hacer una inversión.
“No todo el que construye algo empieza con recursos”, afirma. “Cuando no tienes nada, tienes que conseguir que alguien crea en ti”. Para él, esa persona era Harold Pollman, un constructor de viviendas de unos 80 años que había sido propietario de un terreno vacío durante décadas, creyendo que era demasiado difícil de desarrollar porque un arroyo lo atravesaba. Los dos forjaron una amistad en reuniones de café por la tarde. De León acabó convenciendo al promotor para que le permitiera intentar obtener los derechos de zonificación y permisos a cambio de asociarse en un proyecto de construcción de viviendas allí. Obtuvo los permisos necesarios y la pareja construyó unas 50 viviendas en el terreno. (En la ceremonia inaugural de 2004, De León se emocionó durante un discurso de agradecimiento a Pollman, conmoviendo a una mujer entre el público que se convertiría en su futura esposa).
De Leon fundó Leon Capital en 2006, una época complicada para el sector inmobiliario: dice que empezó a notar una preponderancia de prestatarios de alto riesgo entre los nuevos propietarios de viviendas, se convenció de que el mercado iba en una mala dirección y vendió casi todos sus activos por unos 20 millones de dólares entre 2006 y 2007.
Fue un momento inteligente. Cuando la crisis financiera golpeó en 2007 y 2008, pudo hacerse con propiedades y préstamos en problemas y reposicionarlos: «Fue como comprar acciones a 2 dólares que hoy costarían 100 dólares». De Leon utilizó el nuevo capital para expandirse, comprando y renovando aún más apartamentos, y luego desarrollando bienes raíces para restaurantes de comida rápida. «Construía Chick-fil-As, porque los grandes pensaban que estaba por debajo de ellos», dice. De Leon pronto se expandió a lugares como Houston, Raleigh y Tampa, una década antes del auge demográfico y de inversión de la era Covid en el Sun Belt.
Su propiedad inmobiliaria le dio un lugar privilegiado en los negocios de sus inquilinos, lo que lo llevó a cambiar de rumbo una vez más a partir de 2014. Después de observar una próspera clínica veterinaria, compró acciones del negocio y abrió una serie de nuevas clínicas. («La atención veterinaria es un artículo discrecional», señala, «pero la gente trata a sus animales como si no lo fueran, como si fueran familia»). Cuando un dentista general en uno de sus centros comerciales de Dallas estaba en dificultades en 2015, De Leon le compró su parte y más tarde cambió el enfoque de la práctica a la cirugía oral y la odontología pediátrica, que pensó que serían más lucrativas.
«La medicina odontológica es el próximo Salvaje Oeste», dice el representante de la Academia de Odontología General, Tim Kosinski. Muchos dentistas son dueños de sus consultorios, pero saben poco sobre negocios, por lo que cada vez más venden participaciones o pagan por completo a firmas más grandes que se encargan del aspecto administrativo. De Leon se ha asociado con más de 270 médicos para hacer crecer Specialty Dental Brands hasta convertirla en una red con más de 155 sucursales (él es dueño del 70 %; los médicos son dueños del resto). Inspirado por su éxito, inició un segundo negocio dental en 2022: Frontline Dental Implant Specialists, que ya cuenta con 275 clínicas (él es dueño del 75 %). Ambos se encuentran entre los proveedores dentales más grandes de EE. UU. en sus áreas específicas.
El modelo de propiedad compartida es uno que De Leon ha empleado en muchas de sus otras empresas. Posee el 100% de Leon Capital, pero tan solo el 70% de los negocios individuales, y las personas que los dirigen se quedan con las participaciones restantes. Entre sus otras grandes apuestas: 41 salones de belleza que surgieron de la empresa de peluquerías Mattison Avenue, originalmente un inquilino que tenía cinco locales en 2016; más de 20 clínicas de oftalmología llamadas Physician Directed Partners, frente a las 11 de 2022; y 62 centros de tratamiento cosmético en Advanced MedAesthetic Partners, frente a los cuatro de 2022. Dice que invirtió en este último «casi a regañadientes», ya que parecía un servicio de lujo. «La estética, cómo se siente la gente consigo misma; son cosas que no eran esenciales» donde él creció. «Pero en las economías occidentales de altos ingresos donde la prosperidad ha echado raíces, está justo debajo de la vivienda y la alimentación».
Dice que su equipo ha construido cada nuevo negocio desde cero y que ha financiado la mayoría de sus doce empresas operativas con miles de millones de dólares obtenidos de la venta de otras filiales y activos inmobiliarios.
«No se ve a mucha gente del sector inmobiliario que haga eso», dice Michael Mallick, director ejecutivo de la firma inmobiliaria Mallick Group, con sede en El Paso, y amigo de De Leon. «Tendemos a quedarnos en nuestro carril, donde nos sentimos cómodos». «Esto fue parte de mi defensa», explica De Leon. «Era tener diferentes puestos en diferentes industrias para que no estuvieran correlacionados con el mercado. Esa fue mi forma de construir mi pequeño Berkshire Hathaway».
Una de sus mejores inversiones hasta la fecha es la plataforma de datos inmobiliarios Crexi. Él y el director ejecutivo Mike DeGiorgio la lanzaron hace casi nueve años con un concepto simple: Zillow, pero para bienes raíces comerciales. Crexi ahora alberga alrededor de tres mil millones de pies cuadrados alquilables y 600 mil millones de dólares en propiedades a la venta en cualquier momento, y sus usuarios pueden comprar, vender y ofertar por bienes raíces, o usar sus 55 millones de comparables de ventas y 160 millones de registros de propiedades para ayudar a decidir el precio de los edificios que están poniendo en alquiler o compra.
El equipo de Crexi comenzó en 2015 llamando a todos los profesionales de la industria que pudieron encontrar para ofrecer una demostración (cientos de miles de llamadas), mientras que De Leon convenció a todos sus corredores para que probaran la plataforma. Crexi ha logrado destacarse al ofrecer una interfaz relativamente barata y fácil de usar y un nivel particularmente granular de detalles sobre propiedades en todo el país. «Ha crecido en un período de tiempo sorprendentemente corto y se ha convertido en un recurso incluso para las principales empresas globales», dice la vicepresidenta sénior de CBRE Capital Markets, Karly Iacono, quien señala que CoStar todavía tiene un conjunto de datos más amplio que se remonta más atrás, pero agrega que para que Crexi se ponga al día es «solo una cuestión de tiempo y de desarrollar el conjunto de datos».
De Leon cree que sus datos valen más que cualquier edificio que pudiera poseer. Valorada en 500 millones de dólares en una ronda de financiación de 2022, Crexi es una de las plataformas de datos inmobiliarios comerciales más grandes de Estados Unidos, detrás del sitio CoStar, con una capitalización de mercado de 29.600 millones de dólares, que se fundó en 1987. Crexi tiene unos tres millones de usuarios mensuales; la plataforma LoopNet, que compite con CoStar, tiene 13 millones.
Hoy, Leon Capital Group tiene más de 4.000 empleados y genera más de 800 millones de dólares en ingresos anuales, con una rentabilidad anual de sus salidas de aproximadamente el 35% desde su creación, según la firma. De Leon dice que un puñado de family offices han comprado proyectos inmobiliarios específicos. Para sus desarrollos inmobiliarios industriales en Europa se asocia con Hillwood, del multimillonario Ross Perot.
Desde principios de 2024, De Leon ha comenzado a solicitar capital de inversores institucionales y asesores de inversión registrados a través de iCapital Marketplace. La firma lanzó recientemente tres fondos de inversión inmobiliaria que desarrollarán propiedades sanitarias, industriales y multifamiliares, y ha recaudado alrededor de 250 millones de dólares de los 500 millones que busca de inversores no revelados; De Leon dice que aportará otros aproximadamente 150 millones de dólares por el 30%, y que tener una gama más amplia de inversores ayudará a la firma a seguir siendo competitiva.
Podría ser una estrategia ganadora. En los últimos años, las empresas inmobiliarias de todo el país han respondido a las altas tasas de interés desacelerando o deteniendo la construcción. Irónicamente, eso significa que es un gran momento para construir: los desarrolladores que puedan presentar propiedades en un par de años descubrirán que pueden pedir precios altos gracias a una oferta reducida. “Los pensadores contrarios, empresas como Leon Capital que pueden ser creativas, van a ganar”, dice Pat Jones, un analista de Newmark con sede en Texas. “Lo que estamos viendo hacer a Leon es buscar capital no convencional para poner en marcha proyectos en un momento en el que la mayoría de la gente no puede hacerlos”.
De León, uno de los mexicano-estadounidenses más ricos de la nación, está a un mundo de distancia de la pobreza que experimentó cuando era niño en Matamoros, pero dice que se le queda grabada. “Cuando creces así, tienes un miedo muy saludable de volver allí que difunde la arrogancia”, añade. “Esta idea de ‘no perder dinero’ está muy arraigada en mi ADN y en el de todas nuestras empresas”. En la actualidad, la enorme disparidad que existía entre él y sus hermanos se está reduciendo un poco, en particular ahora que se han convertido en ciudadanos estadounidenses naturalizados. Pero sus hermanos siguen viviendo vidas más humildes. Uno es mecánico y otro, conductor de autobús.
“Tuve suerte”, dice. “Soy ciudadano estadounidense, ellos no. Eso cambia todo el juego. Hablar inglés a una edad temprana… las cosas que vi sí lo cambiaron. Hay que empezar con ese momento decisivo: una madre embarazada cruzando la frontera en coche”. De León sigue cruzando a México con regularidad para visitar a sus familiares y dice que la frontera es más caótica ahora que cuando él era un niño. Cree que los jueces de inmigración deberían estar apostados en los puntos de entrada y juzgar los casos en cuestión de horas tras la llegada de los solicitantes de asilo (actualmente, el proceso suele tardar años).
En cuanto a sus objetivos para Leon Capital, De León está trabajando actualmente para establecer nuevas cabezas de playa para su negocio inmobiliario industrial en México y también planea invertir más en sus compañías de préstamos y seguros. A largo plazo, sus objetivos son aún más ambiciosos. “Soy un tipo competitivo. Me encantaría vencer a Warren Buffett en los próximos 30 o 50 años”, dice De León.
En el camino, espera ser un modelo para los jóvenes latinos que provienen de entornos desfavorecidos. “Hay personas que ofrecen algún punto de referencia para la inspiración. Warren Buffett parece el Estados Unidos de la posguerra: pastel de manzana. Estados Unidos es un poco diferente hoy, demográficamente. ¿Puedo ser una vía para una nueva cara de Estados Unidos?”
Devin Sean Martin también contribuyó a este reportaje.