«Se alquila». Este tradicional mensaje, colgado de la fachada de los edificios o –sobre todo– anunciado en las plataformas inmobiliarias de pisos y casas de alquiler, es cada vez más difícil de encontrar por los potenciales inquilinos en busca de vivienda. Además, el factor precio no se lo está poniendo nada fácil. El precio medio de los alquileres en España ha marcado su máximo histórico en el segundo trimestre de 2024, por el “alto volumen de demanda” y la “escasez de oferta para cubrirla”, situándose en 1.106 euros de media al mes (según datos del Barómetro del Alquiler, elaborado por el Observatorio del Alquiler de la Fundación Alquiler Seguro y la Universidad Rey Juan Carlos). Así, desde 2023, según este estudio, el precio a nivel nacional se sitúa por encima de los mil euros. Más allá del mar de cifras, ¿cuáles son las claves y las consecuencias del escenario del mercado del alquiler y sus precios? Esto es lo que nos han contado los expertos consultados por Forbes.
COMPETIR POR ALQUILAR
Los portales inmobiliarios reflejan la realidad de sus mercados y toman el pulso del día a día de lo que se cuece en el sector. En junio saltaba este dato: por primera vez en la historia, el precio del alquiler superaba la barrera de los mil euros al mes de media: se situaba en los 12,65 €/m2, tras experimentar una subida interanual de un 9%, según datos del Índice Inmobiliario de Fotocasa. En otras palabras, alquilar una vivienda en España de 80 m2 (superficie de referencia) costó de media 1.012 euros al mes.
Y esto no para. “Los precios del alquiler continúan su escalada en España, donde crecieron un 9,8% interanual en el mes de agosto según los datos que manejamos en nuestra plataforma”, detalla a Forbes Francisco Iñareta, portavoz de idealista. “El precio actual, 13,1 euros/m2 en agosto, parece haberse relajado durante la época estival, tras marcar su máximo en junio de 13,4 euros”. Pero Iñareta matiza: “Los factores que están empujando este incremento no se han corregido; el mercado sigue perdiendo oferta disponible de forma alarmante y el cuerpo legal que nos ha provocado una sensación de persecución en los propietarios se mantiene vigente, por lo que posiblemente veremos cómo ese máximo se vuelve a superar en los próximos meses”, vaticina. El precio se ha encarecido en todas las regiones españolas, explica Iñareta, pero con diferente intensidad. En siete CCAA el precio ha crecido a doble dígito el último año (con Madrid, Baleares y Valencia entre los primeros puestos), mientras que en Navarra la subida ni siquiera ha llegado al 5%. El origen de la situación, según Iñareta, se debe a la “cada vez mayor falta de oferta, la cual se ha reducido un 44% en los últimos cinco años en toda España. Esa caída ha sido todavía mayor en la ciudad de Madrid (-54%) y alarmantemente elevada en la ciudad de Barcelona: la oferta de viviendas que encuentra una familia en la ciudad es un 80% inferior a la que había hace apenas cinco años. Así, en la capital catalana, son 63 las familias que deben competir por cada vivienda disponible en el mercado, según un estudio de nuestra plataforma. En Madrid esa cifra se reduce hasta las 43 familias y hasta las 32, de media, a nivel nacional”, concluye.
ENTRE LA ESPADA Y LA PARED
Katherin Ceballos, de 36 años, sabe lo que es ‘competir’ por acceder a un alquiler: “Desde que comenzamos a buscar, hemos tenido mucha dificultad para encontrar algo. Por entonces no tenía trabajo y sólo contábamos con la nómina de mi marido. Nuestros perfiles no se ajustaban”. Al fin, y tras un intenso periplo de búsqueda, en 2022 consiguieron un piso de alquiler en una zona muy cercana a Yebes (Guadalajara). Allí viven con su hija adolescente y su bebé de ocho meses. “Es uno de los sitios que tenía los mejores precios. Estamos pagando casi 700 euros al mes y tiene dos habitaciones”. Sus ingresos familiares vienen a estar en la franja salarial del SMI, que está en 1.300 euros, en 12 pagas. Como es natural, explica que lo de ahorrar es casi imposible.
“Ganamos poco más de 1.000 euros cada uno. Trabajamos en el sector del metal y ambos somos administrativos y con contrato indefinido”. Dedican alrededor del 50% de los ingresos familiares al alquiler y gastos de la vivienda. “Y en la guardería se me va la mitad del sueldo”. Ahora, con el bebé, el piso se queda pequeño. “Pero los de 3 o 4 habitaciones salen por 1.000 euros al mes”. Les gustaría poder comprarse su propia vivienda algún día. “Pero ahorrar para intentar conseguir una hipoteca es imposible. Estamos entre la espada y la pared: si no tenemos el 30% que piden, es imposible. O seguimos pagando un alquiler a un saco roto que no va a ser nunca tuyo o, ¿qué hacemos? Los años pasan, los hijos crecen y las necesidades también”, se lamenta.
“Es un desastre. Pero no es nada nuevo”, señala Sergio Nasarre, Catedrático de Derecho Civil en la Universidad Rovira i Virgili y fundador de la Cátedra UNESCO de Vivienda, ante el panorama actual del alquiler.
En España, hasta 2012 –y otra vez, desde 2015–, “ha sido siempre más caro alquilar que comprar (con hipoteca)”, explica Nasarre. “Por tanto, ha sido un error de las políticas públicas de vivienda desde 2007 dificultar a las familias de clase media poder acceder a la vivienda en propiedad. ¿Cómo lo han hecho? Poniendo trabas al acceso a la financiación hipotecaria. Así, estamos en una situación que es una consecuencia normal de una política desastrosa de vivienda de los últimos 17 años –multicolor y multinivel–, los cuales han llevado a las familias a tener que alquilar porque no se les deja comprar con financiación”, prosigue el catedrático.
Y, en este contexto, apunta: “Casi el 15% de la vivienda en España las compran extranjeros, un 30% en Baleares”, según datos del Colegio de Registradores. ¿Y si miramos atrás? “Veníamos de porcentajes del 4% en 2009 comprado por extranjeros”.
Es más: según el Colegio de Notarios, “más de la mitad de las compraventas de vivienda en España se están haciendo sin hipotecas”. ¿Quién lo hace? “Los únicos que pueden comprar sin financiación hipotecaria: los ricos”. Se refiere, en sentido amplio, a personas con alto poder adquisitivo, empresas, fondos o Administración Pública.
Así, cuando la demanda de alquiler se dispara por esa expulsión de las familias del crédito hipotecario “y la oferta se contrae, especialmente, a causa de la normativa de alquileres que hemos tenido en España, es un cóctel explosivo”, señala Nasarre.
En este contexto, según datos de Eurostat de 2023 sobre endeudamiento familiar a causa del alquiler, en nuestro país están sobreendeudados el 30,6% de los inquilinos: en este sentido, “aunque España ha empeorado los últimos 4 o 5 años”, Nasarre pone de relieve que “estamos mejor” que otros países europeos, como Países Bajos (con un 45%), Luxemburgo (33%) o Dinamarca (33%). En suma: “Hay muchas familias que se encuentran en un laberinto: no pueden comprar, porque les han expulsado de la financiación hipotecaria, y tampoco pueden alquilar, porque es muy caro. Como resultado, hay familias y jóvenes que tienen que compartir piso, alquilando habitaciones”, resume.
UN CUARTO POR 300 EUROS
Cuando Silvia González, de 36 años, llegó a Es- paña hace dos años, eso fue lo que hizo: “No ha- bía manera de alquilar en Madrid, y el primer sitio al que llegué fue un cuarto, que alquilé en San Sebastián de los Reyes por 300 euros al mes”, nos cuenta. Más tarde accedió a un loft de 25 m2, en la misma localidad madrileña, por 850 euros”.
Eso fue al principio. Hoy, Silvia, peruana, vive con su marido en Guadalajara, en un piso de tres habitaciones, en el centro. “Pagamos 875 euros al mes, y para poder acceder al alquiler tuvimos que pagar dos mensualidades más el mes en curso. Me pedían un contrato de trabajo indefinido y últimas tres nóminas”. Administra- dora de empresas, por sus condiciones laborales no tuvo problemas en cumplir con los requisitos.
En su caso, dedican alrededor de un 25% de los ingresos familiares al pago del alquiler y gas- tos de vivienda. “Pero creo que el alquiler es muy caro para la media. Hay que ayudar regulando los alquileres; o dando más posibilidades a las personas con un salario menor para acceder a créditos hipotecarios. Si no, se vuelve eterno”, asegura.
MÁS INQUILINOS
La tendencia a vivir de alquiler ha aumentado en los diez últimos años. Según el Censo de Población y Viviendas del INE, en España, el 15.9% de los hogares residía en 2021 en una vivienda de alquiler, frente al 13,5% de 2011. Los datos los pone sobre la mesa Pedro Uceda, profesor de Sociología de la UCM y director del grupo Sociedad, Medio Ambiente y Territorio (GISMAT).
Y de todas estas personas, ¿podemos trazar algún perfil? Por ejemplo: “El 71,5% son españoles; y luego, la mayoritaria es la población latinoamericana, con poco más del 9%”. Además, de los que viven de alquiler, un tercio tienen entre 20 y 39 años, explica Uceda: “Para gran parte de la población joven, el alquiler es su forma tradicional de emanciparse”. Además, de los hogares que viven en alquiler, el 30% es unipersonal. En síntesis, estos son algunos rasgos clave del perfil del inquilino desde una mirada sociológica.
TURISTIFICACIÓN Y BARRIOS ‘MUSEIFICADOS’
El sociólogo Pedro Uceda afirma que donde más se ve el impacto de la subida de precios del alquiler es en el ámbito urbano. Y hay quien habla de gentrificación: “Es decir, un proceso de expulsión de la población residente tradicional que no pue- de recomprar su espacio en su barrio de toda la vida”, como lo define Uceda. “De este modo, se ven desplazados por otros grupos sociales con mayor capital económico, pero también con otro capital social y cultural, que determina un cambio radical en la realidad del barrio. El derecho a la ciudad, es decir, a residir en espacios de cercanía, con un tejido comercial en línea con tus ingresos y modo de vida, se rompe por la gentrificación, pero no sólo por eso: también por la turistificación”, continúa.
Y es que “esta subida del precio del alquiler está también vinculada a la llegada de fondos de inversión, a la vivienda de uso turístico. Terminan por establecer barrios dedicados al turismo, espacios de paso y no tanto de permanencia y comunidad. Este modelo de vivienda turística no permite generar redes de confianza, lo que fomenta barrios impersonales. Además, retraen viviendas del mercado del alquiler tradicional, permitiendo así subidas de precio”, concluye.
ELEVADOS RENDIMIENTOS
“El segmento del mercado inmobiliario de al- quiler sigue creciendo, y seguirá atrayendo una inversión que busca elevados rendimientos. Esto es una mala noticia para los inquilinos”, asegura Marta Ill-Raga, profesora del Máster de Ciudad y Urbanismo de la Universitat Oberta de Catalunya. “Que las casas donde habitan se conviertan en activos de inversión, con tales expectativas de ganancia, supone estar sujetos a subidas de precios que las economías domésticas ya no pueden sostener, a unas elevadas tasas de estrés financiero e inseguridad residencial, como cambios de residencia no deseados. Los datos de la encuesta sobre las condiciones de vida de los inquilinos elaborada por el Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA) confirman este fenómeno”, explica esta politóloga.
“España se encuentra entre los países europeos con una mayor tasa de sobrecarga del precio del alquiler, según datos de los países de la UE-27. Estamos hablando de que hay una dislocación entre cómo los movimientos del mercado de alquiler privado operan para sacar un mayor rendimiento a las propiedades y sus expectativas de ganancia, y la posibilidad de los hogares de poder reproducir su propia vida en unas condiciones residenciales adecuadas”, afirma la profesora Ill-Raga.
Y esto, añade, “puede tener un impacto negativo en generar un aumento de la pobreza –y de los desahucios–, bajar la tasa de emancipación o de la formación de nuevos hogares. Pero, además, el constreñimiento de las economías domésticas las deja fuera de otros mercados, como el ocio, u otras posibilidades de educación extraescolar para sus hijos, etcétera”, concluye.
FALTA DE SEGURIDAD JURÍDICA
La tensión en los precios del alquiler impacta en el bolsillo de las familias, afirma Francisco Iñareta. “Les impide el ahorro y prácticamente imposibilita generar un importe suficiente para hacer frente a la entrada de una vivienda en propiedad (alrededor del 30% del precio). Por ello, se ven obligadas a vivir de alquiler en una situación en la que el mercado exigía a cierre del segundo trimestre el 36% de los ingresos medios de un hogar”.
Esto hace que “los perfiles jóvenes y desfavorecidos se vean prácticamente excluidos del mercado”, explica. No sólo por el precio. En un entorno donde “hay muchas más familias buscando viviendas que viviendas en el mercado”, los propietarios pueden elegir el perfil de inquilino y escogen aquellos “que les ofrecen una mayor seguridad de cobro. Los perfiles jóvenes y los vulnerables quedan casi siempre descartados”.
Y añade: “La falta de seguridad jurídica es un factor en mente de la mayoría de los propietarios. El marco jurídico debe cambiar para volver a reequilibrar las relaciones entre inquilinos y propietarios y conseguir que la oferta vuelva al mercado. Ese es el punto base sobre el que apoyarse y conseguir que los precios vuelvan a la senda de la normalidad, se facilite el acceso a la vivienda y acabar con los castings para poder alquilar una casa. Los propietarios no son el problema, sino la parte más importante de la solución”, concluye.