En el corazón del distrito financiero de la ciudad de Nueva York se alza una torre delgada con una base de piedra caliza y una corona de cobre de color verde envejecido como la Estatua de la Libertad. Los inquilinos de los pisos superiores pueden contemplar a Lady Liberty y el resto del puerto de Nueva York. La entrada a nivel del suelo, a solo unos pasos de otro ícono estadounidense, la Bolsa de Valores de Nueva York, da la bienvenida a los visitantes con grandes letras doradas que deletrean «EL EDIFICIO TRUMP».
Es una propiedad impresionante, de las que hablan por sí misma. Desde que el magnate inmobiliario adquiriese un contrato de arrendamiento a largo plazo de la propiedad en 1995, ha estado alardeando del edificio, diciendo que es más grande, más alto y más valioso de lo que realmente es. El 11 de septiembre de 2001, el día en que el terror convirtió al número 40 de Wall Street en la segunda torre más alta del Bajo Manhattan, Trump apareció en la televisión y proclamó: “Ahora es la más alta”.
A lo largo de los años, la Organización Trump ha presentado montones de datos engañosos sobre el edificio al público, los medios de comunicación y los prestamistas de la empresa inmobiliaria. Ahora la propiedad está envuelta en una demanda de la fiscal general de Nueva York, Letitia James, quien acusa a Trump y su empresa de cometer fraude financiero al mentir sobre el valor de los activos de la Organización Trump para que parezca más solvente ante las instituciones financieras.
Como parte de la investigación de la fiscal general, Donald Trump recibió una citación el año pasado, solicitando ocho conjuntos de documentos. Una citación diseñada para descubrir si alguien falsificó información financiera: balances, documentos de deuda, papeleo de seguros, etc. Pero los estatutos de fraude en el estado de Nueva York requieren que los fiscales prueben la intención. Un conjunto de materiales solicitados, «todos los documentos y comunicaciones con la revista Forbes», parecía diseñado para hacer precisamente eso.
Durante décadas, Trump y sus lugartenientes mintieron a Forbes sobre sus finanzas, como hemos señalado debidamente a lo largo de los años en la edición anual de Forbes 400 que enumera a los estadounidenses más ricos. En la edición inaugural de 1982, apareció junto a su padre con un valor neto combinado estimado de 200 millones de dólares, e incluso entonces insistió en una valoración más alta: «Donald dice valer 500 millones», señalamos.
Para el año 2000, los alardes eran más audaces: «En el mundo de Donald, vale más de 5 mil millones de dólares; en la Tierra, vale considerablemente menos». Cuando se postuló para el cargo, explicamos cómo su obsesión por el patrimonio neto “abre ventanas hacia Trump, el empresario, el candidato y la persona”. Dos periodistas de Forbes recibieron citaciones el año pasado del fiscal de distrito de Manhattan y tuvieron que testificar ante un gran jurado para confirmar información en dos artículos que detallan las travesuras de Trump.
Las mentiras del expresidente repentinamente han adquirido mayor importancia. Ahora constituyen evidencia potencial en múltiples investigaciones, el caso civil del fiscal general del estado y uno penal de la fiscal de distrito de Manhattan, con el potencial de costarle a Trump millones de dólares y, tal vez, otra oportunidad en la Casa Blanca. Ha negado haber actuado mal y calificó la investigación del fiscal general como una «expedición de pesca vengativa y egoísta». Mientras tanto, los abogados de Trump han hecho todo lo posible para mantener los documentos fuera del alcance de las autoridades.
Sin embargo, la oficina de Letitia James ha acumulado una gran cantidad de materiales y ha presentado cientos de documentos en la corte. A pesar de esto, el gobierno aún no tiene el panorama completo, en parte porque Donald Trump vive como un hombre tratando de evitar un rastro de papel: sin mensajes de texto, sin correos electrónicos. Sin embargo, Forbes tiene registros que esos fiscales no tienen, incluidas notas de entrevistas a lo largo de los años y una grabación de audio de 2015 que coloca a Trump justo en el centro del presunto engaño.
“Trump infló su patrimonio neto en billones, que trató de evadir usando los medios, incluidos Forbes y otras publicaciones financieras»
El 40 de Wall Street siempre ha atraído personajes pintorescos. En 1799, el Bank of the Manhattan Co. de Aaron Burr se instaló en un edificio anterior en el sitio, cinco años antes de que Burr matara a Alexander Hamilton. En la década de 1980, Ferdinand Marcos, el que fue el hombre fuerte de Filipinas, adquirió una participación secreta en la propiedad. Cuando apareció Donald Trump, en 1995, el lugar estaba prácticamente vacío. Firmó un contrato de arrendamiento de 64 años en el edificio, que se encuentra en un terreno controlado durante mucho tiempo por una familia naviera alemana (los Hinneberg), por una ganga de 1,3 millones de dólares, afirma. Luego invirtió el dinero de otras personas en él.
Deutsche Bank entregó a Trump 125 millones de dólares para renovar el lugar en 1998, mirando más allá de sus problemas en Atlantic City, Nueva Jersey, donde tres de sus casinos ya se habían declarado en bancarrota, y centrándose en la rentabilidad potencial en el Bajo Manhattan. «Revisé las finanzas, y noté que era una obviedad», dice Mike Offit, quien ayudó a hacer el préstamo, lo que puso en marcha la relación de décadas de Trump con Deutsche. «Quiero decir, quería 125 millones de dólares. Dije: ‘No hay forma de que este edificio no valga 200 millones de dólares cuando termine con él».
Bastante seguro, Trump llenó el vestíbulo de mármol, añadió ascensores rápidos y ofreció alquileres baratos. Para el año 2000, el lugar estaba ocupado en un 96%, con American Express sirviendo como inquilino principal. El negocio iba tan bien que en 2008 alguien le mostró a un reportero de Forbes una oferta de 525 millones de dólares por el edificio. Trump debería haberla aceptado. La economía global pronto colapsó y los inquilinos huyeron del 40 Wall Street, dejando más de un tercio de la propiedad vacía.
En agosto de 2009, Capital One, para entonces el prestamista del edificio, supuestamente planteó preocupaciones sobre el flujo de efectivo. Es fácil entender por qué. El banco había extendido 160 millones de dólares de deuda. Suponiendo que Trump estuviera pagando el 5,7% (lo que más tarde afirmó que era la tasa de interés del préstamo) sobre esa cantidad, teóricamente habría debido 9 millones en 2009. Sin embargo, los registros fiscales sugieren que el edificio produjo solo 8 millones de ganancias ese año. Según la fiscal general, Capital One se reunió con Trump y Cushman & Wakefield acudió a tasar el activo, determinando que valía 200 millones de dólares al 1 de agosto de 2010.
Trump incluyó su propio número en su balance de 2011. «El valor actual estimado de 524.700.000 se basa en una renegociación exitosa del contrato de arrendamiento del terreno y una evaluación realizada por el Sr. Trump junto con sus asociados y profesionales externos», revelan documentos judiciales. Para respaldar una cifra tan alta, la Organización Trump miró hacia un futuro prometedor, utilizando los ingresos proyectados en lugar de los ingresos reales y, por lo tanto, obteniendo ganancias de entre menos de 10 millones y 26 millones.
Los esfuerzos para engañar a los bancos y a Forbes parecen haber procedido al unísono. «Trump infló su patrimonio neto en miles de millones, que trató de validar utilizando los medios de comunicación, incluidos Forbes y otras publicaciones financieras», dice Michael Cohen, exabogado de Trump, que participó en la artimaña antes de volverse contra su antiguo jefe. «En esencia, cada noticia o referencia a la valoración errónea se adjuntaría a su declaración financiera personal falsa como prueba de exactitud».
Forbes ha investigado los archivos para ver hasta dónde estaba dispuesta a llegar la Organización Trump. En 2013, un reportero de Forbes señaló que había visto evidencia de que la Organización Trump estaba generando ganancias masivas en el 40 Wall Street. «Allen», presumiblemente el director financiero Allen Weisselberg, «me mostró un alquiler total de 48,39 millones y gastos de 20,68 millones, con [un ingreso operativo neto] de 27,7128 millones», escribió el reportero en sus notas.
Otros documentos a los que ha podido acceder Forbes ahora sugieren que los ingresos operativos estaban más cerca de los 10 millones de dólares. «Hola», escribió alguien llamado Jeff, probablemente el controlador de la Organización Trump, Jeffrey McConney, al año siguiente. «Nuestro [ingreso operativo neto] estabilizado para el 40 Wall Street es de aproximadamente 24 millones». El ingreso operativo neto real ese año fue de 11 millones, según un prospecto de bonos.
No fuimos los únicos engañados. Deutsche Bank, la compañía de seguros Zurich y otra institución financiera también se basaron en números inflados, según la oficina de Letitia James, que ahora busca prohibir de forma permanente que Weisselberg y McConney trabajen en roles de control financiero en corporaciones de Nueva York. Capital One, para su crédito, se mantuvo escéptico sobre la Organización Trump.
La empresa tenía un pago principal de 5 millones que vencía en noviembre de 2015. A medida que se acercaba la fecha, Weisselberg se acercó con una propuesta audaz: ¿Capital One renunciaría a los 5 millones, ya que el 40 Wall Street estaba tan bien, habiendo alcanzado una valoración de 550 millones de dólares? Capital One, que había determinado que la propiedad valía 257 millones un par de meses antes, se negó.
La Organización Trump encontró un prestamista diferente. Weisselberg se conectó con su hijo Jack, quien trabajaba en Ladder Capital, un fideicomiso de inversión en bienes raíces que posee propiedades y reparte dinero a otros propietarios. El CEO de Ladder Capital, Brian Harris, dice que Weisselberg más joven trabaja en ventas y «no tiene autoridad de compromiso de capital en mi empresa». El prestamista siguió adelante y emitió el préstamo, estructurándolo de una manera que incluía garantías. Trump aportó 9,5 millones de dólares, ofreció una garantía personal y acordó pagar una parte del capital a lo largo del tiempo.
Para él, todo salió bien: el nuevo préstamo redujo su tasa hipotecaria del 5,71 % al 3,665%, lo suficiente como para ahorrarle aproximadamente 3 millones en gastos de intereses anuales. Como parte de la transacción, Cushman & Wakefield volvió a la propiedad, esta vez valuada en 540 millones sospechosamente altos, 320 millones más de lo que la firma había dicho que valía tres años antes. (Cushman se negó a comentar). Ladder empaquetó la deuda con otros préstamos y lo vendió todo a los inversores como valores respaldados por hipotecas comerciales, promocionando 40 Wall Street como una propiedad de 540 millones.
Un par de meses después de obtener el préstamo, Donald Trump se sentía bien, sentado en su escritorio en la Trump Tower, hablando abiertamente con Forbes sobre su búsqueda de años para ascender en la lista de las personas más ricas de Estados Unidos. Una grabación de audio de esa conversación, que tuvo lugar el 21 de septiembre de 2015, deja en claro que Trump no solo estuvo involucrado en el esfuerzo por desinformar al mundo sobre el valor de sus activos, sino que estaba dispuesto a llevar la artimaña más lejos que nadie, e incluso admitir su motivación para hacerlo: «Fue bueno para la financiación», dijo.
A pesar de que acababa de modificar su hipoteca en el 40 Wall Street, Trump no pudo resistir otra oportunidad para presumir de ello. «Es un edificio de 78 pisos», dijo Trump, a pesar de que su empresa lo había comercializado anteriormente como un edificio de 72 pisos, y en realidad solo tiene 63 pisos, según documentos presentados ante la ciudad. «¿Va a arrojar, diría usted, 50 millones tal vez este año?», preguntó, dirigiéndose a Allen Weisselberg. «Cincuenta millones al menos», concluyó Trump, más rápido de lo que su director financiero pudo pronunciar las palabras: «Sí, para fin de año».
Después de promocionar algunos de sus otros activos, Trump volvió a centrar su atención en su rascacielos del distrito financiero. «Si quisiera vender el 40 Wall Street, obtendría 750 [millones] mañana», dijo, con una cifra 15 millones más alta que los 735 millones que supuestamente figuran en su balance personal y 210 millones más que la 540 millones que Cushman & Wakefield determinó en su ya cuestionable avalúo.
Un reportero de Forbes señaló que el edificio tenía 1,2 millones de pies cuadrados, redondeando de sus pies cuadrados reales de 1,165,207. «En realidad es 1,3», dijo Trump. «Por cierto, es 1.3, para ser honesto contigo». El mismo reportero luego dijo que Forbes estaba estimando su ingreso operativo neto en 24 millones, la cifra inflada que «Jeff», aparentemente McConney, había compartido el año anterior.
«¿De dónde has sacado eso? Vamos a ganar 64 millones netos, después del servicio de la deuda este año, al menos», declaró Trump, sintiendo la oportunidad de aumentar la cifra de 24 millones, así como los 50 millones ofrecidos unos minutos antes. Los documentos de préstamos e impuestos sugieren que la cantidad real que Trump ganó con el edificio ese año, después del servicio de la deuda, fue de alrededor de 1 millón.
– «¿Todavía tienes la hipoteca de $ 160 millones?», preguntó el reportero.
– «Sí, tenemos la hipoteca», admitió Trump. «La hipoteca está pagando, ¿qué, 2.5%?», dijo, volviéndose de nuevo hacia Weisselberg.
– «Sí, eso es lo que obtenemos», respondió Weisselberg. La tasa de interés era en realidad del 3,665 %, según los informes de bonos y las divulgaciones financieras. Trump luego volvió a su rentabilidad, utilizando un número aún mayor. «Ese edificio generará cerca de 70 millones este año», dijo, agregando nuevamente millones en minutos. «Recuerde, son 1,3 millones de pies cuadrados».
– «Este es el tipo de cosas por las que es genial pasar», dijo otro reportero.
– «Pero el punto es que estás tan lejos», respondió Trump, y agregó: «Te vas a ver mal. Y mira, todo lo que puedo decir es que Forbes es una revista en bancarrota que no sabe de lo que está hablando, ¿de acuerdo? Eso es todo lo que voy a decir. Porque me da vergüenza».
Donald Trump vive como un hombre que trata de evitar un rastro en papel: sin textos ni correos electrónicos. Forbes tiene registros que los fiscales no tienen.
El 40 de Wall Street nunca alcanzó los números en los que se basó el préstamo. El ingreso operativo neto anual alcanzó un máximo de 20,7 millones en 2018, un par de millones menos de lo que predijeron los suscriptores. Entonces las cosas empezaron a caer. La ocupación bajó al 89% en enero de 2020. Para finales de año, con el cierre de la ciudad de Nueva York, las ganancias operativas de 40 Wall Street cayeron a 14 millones. El año siguiente tuvo un comienzo difícil, con el motín del 6 de enero en el Capitolio. Dos inquilinos anunciaron públicamente que querían abandonar el edificio poco después. Los ingresos operativos se redujeron a 12,7 millones a fines de 2021, y los registros muestran que la ocupación cayó al 84% este año, que parece ser su nivel más bajo en una década.
Desde un punto de vista estrictamente financiero, Trump debería estar bien a corto plazo. El edificio está generando suficiente dinero para pagar los 10 millones de interés y capital que debe cada año en su préstamo, aunque después de cubrir los gastos de capital, probablemente no quede mucho. Aun así, el expresidente tiene mucho dinero en efectivo, ya que recibió un estimado de 162 millones por la refinanciación de un edificio en San Francisco y otros 135 millones más o menos por la venta de su hotel en Washington, D.C.
Sin embargo, a más largo plazo, Trump puede tener problemas. Actualmente, paga 2,3 millones en alquiler anual a los propietarios del terreno en el que se encuentra el 40 Wall Street, según un prospecto de bonos. Pero en 2033, ese alquiler está programado para restablecerse. Cushman & Wakefield, al valuar el edificio en nombre de Capital One, estimó que la renta del suelo se dispararía a más de 15,5 millones en ese momento, según los registros judiciales. Por alguna razón, los tasadores supuestamente cambiaron la forma en que contabilizaron el arrendamiento del terreno cuando aumentaron la valoración en 2015. Suponiendo que el alquiler del terreno aumente a 15,5 millones en 2033, aplastará las ganancias de Trump, tal vez dejándolo sin nada.
Dadas esas complicaciones, era difícil imaginar, incluso antes de que la fiscal general anunciara su demanda, que el expresidente pueda obtener otro préstamo a diez años cuando el de Ladder expire en 2025. Ahora la fiscal general está tratando de prohibir a Trump solicitar préstamos de instituciones registradas en el Departamento de Servicios Financieros de Nueva York durante cinco años.
Trump, sin embargo, ha demostrado ser notablemente hábil para liberarse de situaciones espinosas. Mazars, la firma de contabilidad que durante años ayudó a Trump a recopilar su documentación financiera, cortó los lazos a principios de este año y desautorizó diez años de declaraciones anteriores. Una firma de Texas llamada Whitley Penn ya se hizo cargo de parte del trabajo, según los registros judiciales. Cushman & Wakefield decidió dejar de trabajar con Trump, pero varios de sus tasadores se trasladaron a Newmark, lo que ayudó a la familia Trump a vender el hotel de D.C. Mientras tanto, la Organización Trump ha reelaborado una deuda de 700 millones durante el último año, a pesar de estar acusada de fraude relacionado con un supuesto esquema de compensación. Se ha declarado no culpable.
Todo genera una pregunta obvia: ¿Donald Trump enfrentará personalmente alguna consecuencia por años de mentir sobre el tamaño de su fortuna? La fiscal general de Nueva York ciertamente lo espera. «La gente común no puede mentirle a un banco sobre cuánto dinero tiene para obtener un préstamo favorable para comprar una casa o enviar a sus hijos a la universidad», dijo en su conferencia de prensa el miércoles. «Y si lo hicieran, el gobierno les arrojaría el libro. ¿Por qué debería ser diferente?».
