Dentro del barrio más caro del mundo: apartamentos de 550 millones, estrellas de F1 y multimillonarios

En una mañana de junio, durante el fin de semana del Gran Premio de Fórmula 1, miles de aficionados a la F1 y turistas llegaron a Mónaco, el principado del tamaño de una postal situado en la Riviera Francesa. A lo largo del circuito de dos millas, justo después de la curva 8, los visitantes recorrían su barrio más nuevo, Mareterra, un desarrollo de lujo de 15 acres construido directamente sobre el mar Mediterráneo.

Incluso caminando por las plazas frente al mar de Mareterra, bajo el voladizo de Le Renzo —una torre residencial de 17 plantas diseñada por el arquitecto italiano Renzo Piano, ganador del Premio Pritzker, para que pareciera una embarcación fragmentada que emerge de un astillero—, se puede contemplar claramente los superyates amarrados frente a la costa mediterránea y los ventanales de suelo a techo de los apartamentos de gran altura.

«Hay un mínimo de 1.000 millones de dólares en yates en la bahía», afirma Bernard D’Alessandri, secretario general del cercano Yacht Club de Mónaco, mientras observa desde un balcón. «Y otros 1.000 millones aquí, en el puerto».

Pero el dinero gastado en esos superyates palidece en comparación con lo que los compradores han desembolsado por las viviendas de Mareterra. Los 130 apartamentos y villas del proyecto se vendieron en su totalidad antes de que el barrio —cuya construcción tardó 11 años y costó unos 2.300 millones de dólares— estuviera terminado en diciembre de 2024.

El proyecto fue ideado por el jefe de Estado de Mónaco, el príncipe Alberto II, y Patrice Pastor, un multimillonario local del sector inmobiliario y principal inversor de Mareterra. Desde el principio, fue concebido como un club ultraexclusivo incluso dentro del selecto mundo de Mónaco: cada uno de los compradores originales fue entrevistado y aprobado personalmente por Pastor y Guy Thomas Levy-Soussan, director general del proyecto. Y los posibles compradores no podían delegar esas conversaciones en sus asistentes: «Nos negamos a hablar con intermediarios», declaró Levy-Soussan a la revista de estilo de vida Robb Report en 2023. «Si no puedes pasar una hora con nosotros para que te presentemos el proyecto, no nos interesa que vivas en este edificio». (Levy-Soussan y Pastor declinaron hablar con Forbes para este artículo).

Ahora, algunas de esas viviendas originales ya están saliendo al mercado a precios desorbitadamente superiores, menos de dos años después de que fueran terminadas. Debido al secretismo que rodea al proyecto, no existen datos fiables sobre el número de reventas ni siquiera sobre el precio medio. Sin embargo, algunos apartamentos se ofrecen a 12.900 dólares por pie cuadrado, según agentes inmobiliarios locales, una prima del 33% respecto a lo que pagaron algunos compradores originales. (Mientras tanto, los alquileres mensuales alcanzan los 130.000 dólares). Un apartamento de 5.650 pies cuadrados en Le Renzo está actualmente a la venta por 73 millones de dólares, un precio equivalente a unos 12.990 dólares por pie cuadrado, el doble de caro que incluso las zonas más exclusivas de Dubái. «Hemos tenido una oleada de clientes procedentes de Dubái», afirma Silvio Piras, socio director de la inmobiliaria Piras Real Estate. «La gente quiere viviendas nuevas, grandes y modernas».

Mientras tanto, se espera que las villas —incluido un anuncio de una villa de seis dormitorios y 41.700 pies cuadrados, con servicios como una sala de catas de vino, piscinas interior y exterior, spa, sauna, sala de masajes y cine privado— batan récords. «Estas villas son tan grandes que hablamos de más de 200 millones de euros [230 millones de dólares] como precio inicial» para aquellas que no tienen vistas al mar, afirma Florian Valeri, fundador de la inmobiliaria Barnes Valeri Agency. En el caso de las siete villas frente al mar —las únicas viviendas construidas directamente en la costa de Mónaco—, los precios podrían superar los 290 millones de dólares, asegura. Otro agente inmobiliario prevé que esas viviendas se vendan por unos 350 millones de dólares.

Algunos compradores con grandes fortunas están esperando hasta poder adquirir una de esas villas frente al mar, sin importar el precio. «Tengo un cliente que preguntó por las villas de Mareterra y, hasta ahora, solo hay dos en segunda línea», afirma la agente inmobiliaria Sufia Kiekbaeva, de Magrey & Sons Monaco, quien añade que sabe de al menos dos villas y siete apartamentos que están actualmente a la venta en el barrio. «Sigue preguntándome si puedo encontrar algo en primera línea de mar».

A pesar de todo el secretismo, una venta de alto perfil en Mareterra ya ha pulverizado todos los récords inmobiliarios anteriores en todo el mundo. En abril, Bloomberg reveló que el multimillonario ucraniano Rinat Akhmetov había comprado en 2021 un apartamento de 21 habitaciones y cinco plantas situado en lo alto de Le Renzo por unos 550 millones de dólares, estableciendo un nuevo récord para la venta de vivienda más cara. El récord anterior lo ostentaba el exmultimillonario Pan Sutong, que pagó 319 millones de dólares por una vivienda de tres plantas con vistas al campo de golf de Deep Water Bay, en Hong Kong, en 2017. También supera en más del doble los 240 millones de dólares que el CEO de Citadel, el multimillonario Ken Griffin, pagó en 2019 por su ático en Manhattan, que sigue siendo la vivienda más cara jamás vendida en Estados Unidos. Akhmetov pagó unos 20.370 dólares por pie cuadrado, aproximadamente el doble de los 10.420 dólares por pie cuadrado que pagó Griffin y más del triple del precio medio de una vivienda en Mónaco, de 6.200 dólares por pie cuadrado, una cifra que es casi el doble que la de la siguiente ciudad más cara del mundo, Hong Kong.

Mónaco ha atraído durante mucho tiempo a los más ricos y famosos del mundo —entre ellos Winston Churchill, Ringo Starr, Lewis Hamilton y, por supuesto, la realeza de Hollywood convertida en princesa monegasca, Grace Kelly— gracias a sus costas mediterráneas y a su legislación fiscal extremadamente favorable. Más pequeño en tamaño y población que Hoboken, Nueva Jersey, Mónaco alberga actualmente al menos 29 multimillonarios con una fortuna conjunta de 167.000 millones de dólares, y otros cinco miembros del club de las tres comas son inversores en Mareterra o poseen segundas residencias en el principado. Entre los vecinos de Akhmetov en Mareterra estarían, según informes, el multimillonario británico de la industria química James Ratcliffe y los rivales de Fórmula 1 Max Verstappen y Charles Leclerc, que viven en lados opuestos de Le Renzo.

Los multimillonarios representan aproximadamente el 0,07% de los 38.857 habitantes de Mónaco, lo que convierte al país —y a la ciudad— en el lugar con diferencia con más multimillonarios per cápita del mundo: uno por cada 1.340 habitantes, por delante de sus competidores más cercanos, la localidad suiza de esquí de Gstaad y las Islas Caimán, en el Caribe. Y la cifra sigue creciendo: durante el último año, el fundador de Checkout.com Guillaume Pousaz y los promotores inmobiliarios británicos y multimillonarios Richard Livingstone e Ian Livingstone se trasladaron a esta diminuta ciudad-estado. Es probable que esa cifra aumente, añade Piras, quien afirma estar viendo una mayor demanda de clientes incluidos en la lista de multimillonarios del mundo de Forbes por Mareterra.

Otro de los grandes motivos por los que lleva tanto tiempo siendo un imán para ricos y famosos es que es un conocido paraíso fiscal. Los residentes no pagan impuestos sobre la renta, las herencias, la propiedad ni las ganancias de capital (a menos que sean ciudadanos franceses). Para convertirse en residente, los recién llegados deben alquilar o comprar una vivienda —o gestionar una empresa que posea bienes inmuebles en el país— y depositar 500.000 euros (unos 580.000 dólares) en una cuenta bancaria local. También es uno de los países más seguros del mundo, con un agente de policía por cada 70 habitantes.

«Mareterra llegó en un momento perfecto porque los inversores internacionales buscan estabilidad, seguridad y valor a largo plazo», afirma Ludmilla Raconnat Le Goff, delegada del Gobierno de Mónaco para la atracción de inversores, encargada de mejorar el atractivo del país para los extranjeros. Al referirse a la llegada de nuevos residentes a Mareterra y a la reciente inestabilidad en Oriente Medio, añade: «Mónaco no es solo un lugar al que venir a vivir la mejor vida en el casino. También es para quienes quieren llevar una vida tranquila y discreta en un lugar seguro».

Es un lugar tan seguro que incluso los multimillonarios utilizan el transporte público: «Cogí el autobús y vi allí a Sir Philip Green», recuerda Russell Crump, un agente de yates, en referencia al multimillonario británico del sector minorista, cuya esposa e hijos viven en Mónaco.

El hijo de Grace Kelly y el príncipe Rainiero III, el príncipe Alberto II, elaboró planes para ampliar Mónaco poco después de convertirse en jefe de Estado soberano del principado en 2005. Su padre había impulsado la última ampliación de este tipo en la década de 1970, cuando encargó la construcción del barrio de Fontvieille sobre terrenos ganados al mar. A diferencia de su padre, la visión del príncipe Alberto era construir esta vez un distrito ecológico sobre el Mediterráneo.

Pero el príncipe tuvo que abandonar la idea en 2009 debido a la crisis financiera mundial y ante la oposición por motivos medioambientales. Lo intentó de nuevo en 2013, esta vez eligiendo el nombre Mareterra —una combinación de las palabras mar y tierra en latín— para simbolizar la unión de ambas. Su plan ampliaría el territorio del diminuto principado en un 3%, hasta las 0,8 millas cuadradas, añadiendo unos 15 acres. (En términos porcentuales, eso equivaldría a añadir casi todo el estado de Oregón —o aproximadamente dos Misisipis— al territorio continental de Estados Unidos).

También sería un proyecto enormemente caro. Ahí es donde entraron los inversores privados, que asumirían los costes del proyecto y, al mismo tiempo, proporcionarían al Gobierno importantes ingresos fiscales. En 2015, el Gobierno firmó un acuerdo de concesión con SAM L’Anse du Portier, una empresa inmobiliaria creada recientemente, para construir Mareterra mediante inversión privada y la unidad de obras públicas de Bouygues, un gigante francés de la ingeniería controlado por los hermanos multimillonarios Martin y Oliver Bouygues. Los Bouygues poseían el 10% de la empresa, mientras que el 90% restante pertenecía a la denominada SCA Anse du Portier, el vehículo de inversión respaldado por inversores privados.

Según los términos del acuerdo, el proyecto sería financiado íntegramente por esos inversores, que también se quedarían con todos los beneficios, salvo los impuestos sobre las ventas inmobiliarias y un pago único de 460 millones de dólares al Estado. A diferencia de muchos otros desarrollos inmobiliarios, que incluyen viviendas reservadas para ciudadanos monegascos, todas las casas y apartamentos de Mareterra podían venderse en el mercado libre.

Un pequeño grupo de familias locales y acaudalados inversores internacionales aportaron el capital. El principal fue Patrice Pastor, heredero de la dinastía inmobiliaria local Pastor, cuyos orígenes se remontan a 1880, cuando su bisabuelo Jean-Baptiste se trasladó a Mónaco desde el norte de Italia. Jean-Baptiste acabó construyendo una exitosa empresa constructora conocida por levantar muchos de los edificios de gran altura de Mónaco, así como el distrito costero de Larvotto. Se dice que la familia extensa, ahora dividida en varias ramas, posee alrededor del 15% de todo el parque residencial de Mónaco. Además de su participación del 26% en Mareterra, Patrice posee decenas de propiedades en Mónaco, Londres y la exclusiva localidad de Carmel-by-the-Sea, en California, todo ello como parte de una fortuna estimada en 5.000 millones de dólares.

Otra familia de prestigio que invirtió fue la de los Casiraghi, con una participación del 10,5%. La familia está presente en Mónaco desde la década de 1980, cuando el aristócrata y empresario italiano Stefano Casiraghi se casó con la hermana mayor del príncipe Alberto, la princesa Carolina. Otros promotores inmobiliarios, entre ellos el primo de Patrice Pastor, Jean-Baptiste, el fallecido Gerard Brianti (f. 2017) y la familia Lopez de la Osa, además del magnate kazajo Bulat Utemuratov y los hermanos multimillonarios suizos Giammaria y Mario Germano Giuliani, también tenían participaciones de entre el 5% y el 10%.

El primer paso para construir Mareterra fue proteger y reubicar las especies marinas. Después, en 2017, los trabajadores comenzaron a dragar los sedimentos contaminados del lecho marino. A continuación, los promotores construyeron 18 enormes bloques de hormigón, conocidos como cajones, cada uno de unos 26 metros de altura y 11.000 toneladas de peso, en Marsella, y posteriormente los remolcaron a través del Mediterráneo hasta Mónaco y los instalaron sobre un dique submarino para formar un rompeolas protector alrededor de lo que se convertiría en los 15 acres de nueva superficie terrestre. Las obras de los edificios de apartamentos, las villas, las plazas y los jardines comenzaron en 2020 y finalizaron en diciembre de 2024, unos seis meses antes de lo previsto.

La mayoría de los compradores están encantados. O bien les gusta tanto que no tienen ningún plan de vender, o bien buscan obtener un beneficio considerable mientras los precios y la demanda se disparan. «Si hubieran duplicado el tamaño de Mareterra, también se habría vendido todo», afirma Irene Luke, socia directora conjunta de la oficina de Mónaco de la inmobiliaria Savills.

Los inversores podrían estar aún más satisfechos. El desarrollo generó más de 6.600 millones de dólares en ventas inmobiliarias totales, más que suficiente para cubrir los costes de construcción, un bono de 1.200 millones de dólares y más de 1.800 millones de dólares en impuestos y pagos por la concesión al Gobierno de Mónaco. Según documentos financieros no publicados anteriormente y presentados en Luxemburgo por uno de los inversores, la sociedad promotora de Mareterra registró un beneficio neto de 3.000 millones de dólares a 30 de junio de 2025 —seis meses después de la entrega del proyecto—, que se distribuyó entre los inversores en forma de ganancias.

«Cuando entregas algo realmente excepcional, el mercado responde en consecuencia», declaró Utemuratov a Forbes. «Más allá del resultado financiero, existe una verdadera satisfacción por haber contribuido a un proyecto que se ha convertido en un referente para Mónaco y la región».

El barrio también ha reforzado el atractivo de Mónaco para las personas con mayores fortunas, especialmente ahora que uno de sus principales rivales, Dubái, se ha visto arrastrado a la guerra con Irán.

«No pagas impuestos [en Dubái] y es fácil obtener la residencia, y puedes abrir una cuenta bancaria en tres horas, mientras que aquí quizá tardes un mes», afirma Marilyn Schellino, directora de ventas de la inmobiliaria Miells Christie’s. «Pero aquí hay estabilidad. Nunca tendremos a Irán al otro lado del mar».

Este artículo está traducido de Forbes.com