El resurgimiento del sector inmobiliario en España es un hecho. Todas las estadísticas públicas y privadas demuestran un crecimiento constante de actividad, lo que se traduce en aumento de la demanda y, también, de los precios. Éstos últimos suben muy deprisa: un 7,7% anual en el primer trimestre de 2017, según el Colegio de Registradores, frente a un 5,7% en el trimestre anterior, si bien con grandes diferencias geográficas. La demanda es imparable: ha subido un 19% en términos interanuales en el primer trimestre de este año, según el Ministerio de Fomento.
La escalada está ahí, favorecida por el crecimiento económico. La empresa Metrovacesa, una de las principales promotoras de desarrollo urbanístico de suelo y promoción y venta de viviendas, lo corrobora. “El sector está renaciendo. El resurgir macroeconómico y la creación de empleo están fomentando la compra de viviendas. Creo que la situación macro seguirá evolucionando de manera positiva y, por tanto, el sector, después de siete años en los que no se ha construido una sola vivienda, volverá a tener un peso importante en la comunidad española”, declara a Forbes su consejero delegado, Jorge Pérez de Leza.
¿Significa este renacimiento que puede volver a crearse una burbuja como la que estalló con la crisis?
No lo parece, a la vista de cómo se está desarrollando la recuperación. Después de la crisis han cambiado muchas cosas. Los inversores actuales están diversificando riesgos, la demanda es “más selectiva, más solvente, poco dependiente del crédito hipotecario, y más orientada a la mejora de su situación habitacional (ampliación o reducción del espacio, mejora de la localización, etc.)” explica la consultora inmobiliaria CBRE en un informe sobre el sector. En la consultora de comunicación Torres y Carrera creen, y así lo exponen en un estudio reciente, que el inversor actual ya no compra una vivienda para venderla inmediatamente muy revalorizada.
Por otra parte, la crisis dejó heridas que todavía están abiertas. Además de un enorme stock de vivienda nueva sin vender y el endurecimiento de las condiciones de financiación por parte de las entidades bancarias, “la vivienda española aparece como una clase de activo muy soportada en valoración, no está tan sobrevalorada como en muchos países de la OCDE”, asegura a Forbes la firma de asesoramiento financiero y gestión de activos Arcano. Lo que significa que el enorme esfuerzo que debían hacer los españoles para comprar una vivienda en los años precrisis ha bajado a “niveles accesibles”. De acuerdo con la estadística del segundo trimestre de 2017 elaborada por Tinsa, la hipoteca media en España ascendió a 111.592 euros en el primer trimestre de 2017 frente a los 148.037 euros de 2007. La cuota promedio destinada a la amortización de la hipoteca es 519 euros mensuales, casi un 40% menos que hace diez años, datos que avalan la corrección del mercado de la vivienda.
La trayectoria del sector de la vivienda, en estos momentos, pasa por aumentar “la producción nueva que debería llevar a unos niveles más acordes con la demanda existente”, señalan en CBRE. “Hay recorrido para la construcción de vivienda nueva porque existe una clara relación entre los actuales niveles de demanda y la limitada oferta en el mercado”, agregan.
Aumento del alquiler y de la inversión
La escasez de vivienda nueva, constatada igualmente por Arcano, ha hecho girar los ojos al mercado del alquiler. Tradicionalmente, el arrendamiento está menos desarrollado en España que en el resto de Europa, si bien es cierto que la carestía de la compra de vivienda en los años anteriores a 2008 inclinó a muchos a alquilar. Ahora está en auge de nuevo. Según Eurostat, el 22,2% de los hogares españoles son arrendatarios. En CBRE achacan este cambio a la desaparición de los incentivos fiscales por compra de vivienda y a una mayor movilidad laboral. Pero el auge también tiene su otra cara, el incremento de los precios, especialmente en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona, donde la renta media del alquiler ha aumentado por encima del 15% y del 16%, respectivamente.
El alquiler es un mercado aún inmaduro pero que ha atraído la atención de los inversores. Con rentabilidades que oscilan entre el 4% y el 9%, el arrendamiento es visto como una oportunidad inversora, además de que es casi la única posible en el centro de las capitales.
La inversión, sobre todo extranjera, acude cada vez con más frecuencia a la vivienda española, también para vender. “La moderada rentabilidad de la deuda soberana y las volatilidades en los mercados de valores han movido a muchos inversores a diversificar sus carteras en el segmento residencial”, informan en CBRE. De hecho, la firma Arcano recomienda lo siguiente: “Es reseñable el atractivo del inmobiliario residencial español como tipología de activo a sobreponderar en una cartera de inversión. Aporta una valiosa diversificación a la renta fija y variable, con rentabilidades interesantes y volatilidades moderadas e implica invertir en un activo no sobrevalorado”.
El perfil de inversor suele responder a socimis o sociedades patrimonialistas españolas (un 60% del volumen total en 2016) pero están ganando terreno los grandes inversores latinoamericanos y los fondos de inversión norteamericanos, británicos y alemanes. La consultora JLL cuantifica en un 13,2% del total de viviendas vendidas en España las que fueron adquiridas el año pasado por extranjeros. “Todo hace prever que este porcentaje se superará en 2017 y alcanzará su récord histórico al cierre del año”.