Resulta extraño hablar de rentabilidades, flujos de caja y magnitudes similares cuando lo esencial es preservar la salud. Gracias a Dios lo peor parece que ha pasado. El tono de mercado pasa a ser optimista, lo cual tiene su trascendencia pues, como dirían los psicólogos, la economía no tiene tanto que ver con lo que está pasando sino con el sentimiento acerca de lo que está pasando.
Ha sido en lo más duro de la pandemia cuando hemos podido constatar las ventajas de la diversificación pues MERLIN Properties ha navegado esta tormenta con fortaleza gracias a estar operando en tres categorías o mercados con distintos comportamientos fundamentales.
En oficinas, surgió con enorme intensidad el debate del teletrabajo. Los “disruptores” se frotaron las manos con la enésima novedad que la transformación digital parecía haber traído: la posibilidad de trabajar desde casa abandonando la utilidad de la oficina. El debate, simplista casi siempre, ha afectado de lleno a los propietarios de oficinas pues los más pesimistas se lanzaron a afirmar que la oficina ‘estaba muerta’ o que, en el mejor de los casos, la demanda de metros cuadrados iba a reducirse significativamente.
En nuestra modesta opinión, la huella o metros cuadrados consumidos por los clientes sobrevivirán a esta crisis inalterados, pues juegan dos fuerzas, el teletrabajo y la ‘sobredensificación’ del espacio de oficinas. Las corporaciones llevan años ‘apretando’ a los empleados en demasía, en detrimento de la calidad o bienestar del espacio de trabajo. La pandemia ha revertido esta tendencia y son muchos los clientes que han mandado aparte de sus plantillas a fórmulas de teletrabajo para de esta forma lograr separar más a los que sí acuden a la oficina a diario, compensándose una cosa con la otra, siendo la resultante una huella similar e incluso creciente.
Los propietarios de oficinas, para responder a las necesidades de nuestros clientes, hemos enriquecido nuestro catálogo de soluciones y ofrecemos hoy metros cuadrados por años, puestos de trabajo por meses o incluso uso de espacio por horas.
Por otro lado, la compra online era un fenómeno ya vigente en la ‘antigua normalidad’ que la pandemia ha acelerado. La penetración de la venta online con respecto a las ventas minoristas totales se ha disparado con la pandemia, pasando del 5% en que se situaba en España en 2019, hasta el 10% actual, y subiendo.
¿Estamos ante el final de los centros comerciales o del comercio de calle? Creemos que no. Por supuesto que a mayor cuota de mercado del e-commerce, los números de la venta física se resienten. En nuestra cartera de centros comerciales, las ventas en octubre de 2021 han sido equivalentes al 96% de las existentes en octubre de 2019. ¿Por qué tanto ruido entonces? Por la incertidumbre. Las instituciones que invierten en compañías cotizadas conviven muy mal con la incertidumbre. Pero la incertidumbre no es mala ni buena, es una incógnita en el horizonte, que bien mirada y analizada puede llegar a ser una gran oportunidad.
La otra cara de la moneda del aumento de penetración del comercio online son las naves logísticas, mercado que ha entrado en ebullición con el mismo grado de inusitado gregarismo de la mano del crecimiento de la venta digital. Tan es así que esta categoría de activos transita ya por territorio inexplorado, con los precios batiendo por mucho todos los récords históricos.
Finalmente, hay un último aspecto aplicable a cualquiera de nuestras categorías de activos: la sensibilización por la huella medioambiental. La inquietud por preservar el planeta es, por fin, un sentir general que está impactando a todas las industrias. El sector inmobiliario es responsable del 20% de la huella mundial, de la cual la mitad se produce en el subsector residencial, en las viviendas, por lo que el gran reto de la sociedad es aplicarnos la medicina que predicamos a nosotros mismos en nuestras casas. El sector inmobiliario terciario propiamente dicho apenas representa un 10% y es imputable a la actividad de nuestros clientes, lógicamente, no a las compañías propietarias de los inmuebles. Dicho esto, tanto las compañías como los clientes estamos midiendo más y mejor la huella de carbono de nuestros edificios y estamos estableciendo compromisos ambiciosos de reducirla a la mínima expresión en un calendario razonable.
*Ismael Clemente es CEO de MERLIN Properties.
