Este año, los inversores en el sector inmobiliario están de enhorabuena. El índice bursátil español, el Ibex35, ha caído un 9,2% interanual en septiembre de 2017 y esta caída ha perjudicado a los inversores con liquidez invertida en bolsa y a los rentistas que vendieron sus acciones y ahora están incómodamente sentados vigilando los vaivenes bursátiles. “Los inversores eligen el inmobiliario, sobre todo en activos prime, porque suele ser un valor seguro, del que se puede obtener rentabilidad por vía alquiler y, además, se le suma la potencial revalorización del inmueble”, destaca María Prieto, experta en el mercado de inversión y marketing inmobiliario.

De hecho, Rui da Mota, experto en análisis económico y de mercados de Afi, sitúa al inmobiliario como uno de los sectores estrella: “En 2018, los sectores que más valor generan para los empresarios son tecnología, inmobiliario e industria”, afirma.

Sin embargo, en los últimos meses la compraventa de viviendas ha tendido a estabilizarse y el crecimiento de los precios se ha atemperado. “El problema es que es un mercado cíclico, muy dependiente del crecimiento económico, de los tipos de interés y del empleo. Por ello, en los últimos 20 años hemos visto momentos de alzas importantes de los precios que han dado paso a graves crisis”, explica.

¿Puede cambiar la tendencia? A corto plazo no, coinciden los expertos. O, al menos, no en el mercado de alto standing. “Los activos prime, sobre todo en Madrid y Barcelona, se han recuperado mejor que el resto, impulsando crecimientos importantes de los precios y reactivando claramente el mercado de segunda mano. En 2019 seguirán siendo una buena alternativa de inversión, ya que existe una demanda importante, fundamentalmente por parte de inversores extranjeros latinoamericanos de alto poder adquisitivo”, explica María Prieto.

[vc_posts_slider count=1 interval=3 slides_content=teaser slides_title=1 thumb_size=”large” posttypes=post posts_in=46491]

Amancio Ortega, el visionario

Amancio Ortega (58.000 millones de riqueza) no es sólo el mayor rico en España, sino uno de los visionarios más destacados. Partiendo de una tienda de confección, levantó el imperio Inditex, que le ha alzado al sexto puesto de la riqueza mundial. Y está diversificando las fuentes de su riqueza al reinvertir los dividendos que recibe de Inditex, a través de Pontegadea Inversiones, en la compra de activos inmobiliarios.

Pontegadea no cotiza en bolsa y no desglosa sus activos. Pero puede calcularse que tiene unos 36 inmuebles con un coste de adquisición de 5.225 millones de euros tras amortizaciones y provisiones. Según el informe de valoración de un experto independiente, estos inmuebles tienen un valor de mercado de 8.903 millones, 383 millones más que en el año anterior.

Amancio Ortega ingresó 1.256 millones de dividendos a través de sus sociedades Pontegadea Inversiones y Partler en 2017. ¿Mereció la pena invertirlos en inmuebles? Parece que sí. Ortega rentabiliza esta inversión por dos vías. Por un lado, la revalorización de los inmuebles (383 millones el año pasado); por otro, los ingresos por alquileres, que sólo el año pasado ascendieron a 385 millones, un 13% más que el año anterior. Sólo con la simple suma de los dos conceptos, 768 millones, ya cubre el 61% de la inversión de este año.

Londres, ¿un patinazo o una pista de esquí?

Según la inmobiliaria Engel & Völkers, Londres es la cuarta ciudad más interesante del mundo para invertir en viviendas de lujo, por detrás sólo de Mónaco, Hong Kong y Nueva York. Pero las declaraciones del gobernador del Banco de Inglaterra, Mark Carney, pronosticando una caída de hasta el 35% del precio de la vivienda residencial, junto con el desplome de la libra esterlina, podrían hacer cambiar esta percepción.

Pero Amancio Ortega parece no tener miedo. Pontegadea no detalla las inversiones pero, según cálculos propios, los edificios que ha comprado el empresario en Reino Unido pueden sumar un coste de adquisición de unos 1.200 millones de euros. De hecho, su última compra es un edificio de oficinas y locales comerciales en Glasgow (Escocia) por 31 millones de libras (unos 34,7 millones de euros). Según la consultora Savills, el mercado de oficinas ha resurgido en Glasgow y la inversión es ya un 90% más alta que en 2017.

Tampoco Ram Bhavnani parece temer al mercado inmobiliario británico. En 2014 compró locales comerciales a la cadena de supermercados Sainsbury’s y ahora parece decidido a invertir unos 40 millones de libras en LXi Reit y controlar el 12,4% de este fondo de inversión británico. ¿Arriesgado? Sólo el tiempo lo dirá, pero sus opiniones son a tener muy en cuenta. Bhavanani es la cabeza visible del grupo familiar de origen indio y residente en Canarias, que suma actualmente una riqueza de 300 millones.

Socimis con nombre y apellidos

Los inversores cada vez utilizan más las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (socimi) para invertir en activos inmobiliarios. Las socimis españolas tienen una regulación parecida a las sociedades de inversión Reit (Real State Investment Trust) europeas y su número se ha disparado en los últimos años por sus ventajas fiscales.

Al menos cuatro socimis llevan en sus genes el apellido de las familias de ricos. Tomás Olivo, uno de los ricos españoles que el año pasado entró en la lista internacional de Forbes con una riqueza valorada en 1.800 millones de euros, controla el 99,6% de General de Galerías Comerciales (GGC), especializada en la propiedad y gestión de centros comerciales. La familia Montoro Alemán (755 millones de riqueza) controla el 67% de GMP Property, propietaria y gestora de centros comerciales y oficinas. En GMP Property, el segundo accionista de referencia es Euro Cervantes, la socimi del gobierno de Singapur que, aparte de GMP, controla el centro comercial La Maquinista de Barcelona.

La familia Colomer Barrigón (825 millones), que controla la inmobiliaria Pryconsa –uno de los grupos privados más importantes del país– participa también en Saint Croix, que cotiza en la bolsa de Luxemburgo. No son los únicos. Inmobiliaria Colonial, la histórica inmobiliaria catalana que tras más de 70 años de existencia se convirtió en socimi el año pasado, tiene entre sus filas a dos destacadas familias: Alicia Koplowitz y la familia Puig, con el 5,09% a través de Inmo. Y en la lista de inversores en socimis también entran, entre otros, la familia García-Baquero Arias, con una riqueza valorada en 160 millones, que participa en AM Locales Property.

¿Capitalizan lo que valen?

Un puñado de socimis (Colonial, Hispania, Mistral o Inmofan, entre otras) cotizan en la bolsa pero la mayor parte lo hacen en el MAB. De las 15 socimis más importantes del MAB, 13 tienen una capitalización por debajo del valor teórico de sus activos y sólo dos valen más que sus activos: General de Galerías Comerciales (GGC), de Tomás Olivo, con una capitalización de 2.782 millones frente a unos activos valorados por CBRE entre 1.987 y 2.123 millones en 2017. Por su parte, Zambal Spain, controlada por Investment Beverage Business Fund, capitaliza por 667,8 millones frente a activos por 650 millones.

En cambio, GMP, la socimi de los Montoro Alemán, cotiza en 1.080 millones frente a unos activos valorados en 1.724,8 millones. ¿Qué valor refleja mejor la fortuna de sus propietarios? En GGC defienden que la valoración de la riqueza de Tomás Olivo debe acercarse más a los 2.770 millones, en función de la capitalización de GGC, que a los 1.800 millones según la valoración de activos de CBRE. Además, añaden, “Tomás Olivo participa en otras sociedades y tiene un importante patrimonio personal”.

El debate de fondo es si las empresas con poca liquidez (free float) reflejan fielmente el valor real del mercado. El MAB es un mercado autorregulado que exige un mínimo de acciones cotizando en el mercado y un proveedor de liquidez para facilitar las transacciones. “Estos dos mecanismos deberían ser suficientes para garantizar una liquidez suficiente que refleje el precio de mercado de los valores”, afirma Irene Peña, analista de Corporate Finance de la consultora Afi.

Pero, “todavía son necesarias mayores actuaciones por parte de las compañías dirigidas a mejorar la información a los inversores y a incrementar la base inversora para dotar de mayor profundidad a un mercado que por el momento sigue adoleciendo de ser algo estrecho para muchos inversores”, añade sin entrar en el debate particular de ninguna empresa.

Y es que, como apunta su compañero Rui da Mota, consultor de análisis económico y de mercados de Afi, “el mercado valora cada empresa según sus características, y las más pequeñas con menor liquidez tendrán siempre menor valor cuando son comparadas con empresas similares más grandes y con más liquidez”. En general, las empresas con menor liquidez cotizan con descuentos de entre el 15% y 25%.

En la asociación de accionistas Aemec centran el debate en la seguridad jurídica. El MAB ofrece la ventaja de que las empresas en crecimiento se puedan capitalizar, pero “lo vemos mas como un mercado de riesgo, en el sentido de que son empresas en maduración y crecimiento, que no están totalmente consolidadas”, afirman: “Quizá sea un mercado en el que los inversores institucionales pueden analizar mejor los valores, pero el particular debería tener algún tipo de protección”, añaden, poniendo como ejemplo el crowdfunding, donde los particulares tienen un tope en la inversión para no quedar arruinados.