A la hora de adquirir una propiedad, conviene conocer los distintos tipos de inversiones inmobiliarias. Algunas son de naturaleza más pasiva, como un inquilino con crédito a largo plazo que puede no requerir una gestión intensiva y proporcionará flujo de caja. Para otros, los inversores inmobiliarios podrían tratar de realizar mejoras significativas y añadir valor. En estos casos, la rentabilidad podría superar a la del mercado.
Si lo que se buscas es aumentar el valor de una propiedad, esto puede significar mejoras físicas, mejorar la calidad de los inquilinos, optimizar los contratos de arrendamiento o incluso cambiar por completo el uso de la propiedad. Por mi experiencia, he visto que los inversores con más éxito no esperan hasta después del cierre de la operación para empezar. Empiezan a planificar y ejecutar mucho antes de que se hayan firmado todos los papeles.
1/ Habla sobre tu visión
Al considerar una propiedad, tendrás que completar varios pasos relacionados con la diligencia, la financiación y otros asuntos legales. Además, siempre recomiendo reunirse con profesionales para hablar sobre tus planes de reorientación. Esto podría implicar ponerse en contacto con arquitectos e ingenieros si tienes en mente renovaciones importantes.
Puedes empezar en cuanto firmes el contrato. Normalmente, dispondrás de hasta 90 días o más para cerrar la operación. Puedes aprovechar este tiempo para poner en marcha tus planes de reorganización.
Puedes empezar con conversaciones preliminares. Piensa en las mejoras o cambios que quieres hacer. ¿Vas a renovar el vestíbulo, subdividir un local comercial o añadir nuevos servicios a un inmueble multifamiliar? Puedes tratar de ultimar los diseños y recabar opiniones para estar listo para actuar en cuanto tomes posesión de la propiedad.
2/ Establecer la gestión de la propiedad
Es posible que tengas la oportunidad de organizar a tu equipo de gestión de la propiedad y empezar a trabajar con ellos. Si vas a contar con un gestor externo, puedes hacer que participe en la revisión de los contratos de arrendamiento. Luego, una vez que te hagas cargo de la propiedad, podría enviar avisos a los inquilinos de que se hace cargo de los contratos de servicio. Podrías también trabajar en tareas relacionadas con las operaciones de la propiedad, de modo que el día del cierre de la operación puedas evitar confusiones. Un agente gestor puede ayudar a coordinar el pago de las facturas y una transición fluida cuando cierres el trato.
3/ Investigar y seleccionar inquilinos
Si tu estrategia incluye el alquiler de espacio, puedes empezar a identificar y negociar con posibles inquilinos mientras tienes el contrato en vigor. Esto puede ser especialmente útil para locales comerciales y oficinas, así como para espacios de uso mixto.
Puedes iniciar conversaciones y visitar el espacio. Esto también puede reforzar tu posición ante las entidades crediticias a la hora de ultimar la financiación. Tener inquilinos a la vista muestra el impulso y reduce el riesgo percibido.
4/ Trabaja con el vendedor siempre que sea posible
En algunos casos, un vendedor cooperativo te permitirá un acceso limitado a la propiedad antes del cierre de la operación. Esto puede incluir una visita con tus contratistas, la toma de medidas o la revisión de los sistemas del edificio. En el mejor de los casos, el vendedor podría incluso permitirte iniciar los primeros diseños. Ten en cuenta que hasta que no seas propietario del inmueble, existen límites legales. La mayoría de los municipios no te permitirán solicitar permisos hasta que el título esté a tu nombre. Dicho esto, es posible que puedas tomar otras medidas, que podrían incluir el desarrollo de dibujos, la finalización del diseño, y estar listo para presentar la solicitud al día después de cerrar.
5/ Preparar la construcción
Si tienes previsto llevar a cabo reformas, puedes consultar los costes de construcción y examinar a los contratistas durante este tiempo.
Tu objetivo para la propiedad que estás adquiriendo probablemente implique un cierto rendimiento, y los inversores y socios también estarán interesados en los resultados. Cada paso que puedas dar durante el período de cierre de la operación acortará el tiempo entre la firma de los papeles finales y las reformas terminadas. Podrás actuar con rapidez una vez finalizado el cierre. Entonces podrás empezar las renovaciones, firmar con los inquilinos y llevar a cabo los pasos necesarios para generar rendimientos superiores a los del mercado.