Yang Huiyan ha visto su riqueza caer en la friolera de 25 mil millones de dólares en los últimos dos años, mientras las acciones de Country Garden se han desplomado a un mínimo histórico debido a la disminución de las ganancias y una creciente crisis de deuda. La presidenta de 41 años todavía tiene un patrimonio neto de 4.600 millones de dólares, pero es un dramático cambio de suerte para Yang, quien había sido coronada como la multimillonaria más joven del mundo cuando debutó en las clasificaciones de riqueza en 2007 a la edad de 26 años.
La riqueza de Yang, que alcanzó un máximo de 29.600 millones de dólares en 2021, se deriva principalmente de su participación del 57% en la empresa, cuyas acciones perdieron un tercio de su valor esta semana tras la noticia de que el promotor inmobiliario no había pagado intereses de dos bonos por valor de 22,5 millones de dólares dólares estadounidenses.
Country Garden aún tiene un período de gracia de 30 días para los pagos que vencían el 6 de agosto, pero la empresa ya inició los preparativos para una eventual reestructuración de la deuda, según el medio local Yicai. Una portavoz de Country Garden dijo que no tenía comentarios sobre el informe, pero en una declaración anterior a Forbes dijeron que el efectivo utilizable de Country Garden había disminuido debido a la caída de las ventas, los cambios en el entorno de refinanciamiento y el impacto de varias regulaciones de fondos.
«La capacidad de pago de Country Garden sigue siendo muy incierta en este momento«, dice Nicholas Chen, analista de la firma de investigación CreditSights con sede en Singapur. «Puedes ser un desarrollador de ‘alta calidad’ y aun así tener problemas, como les había sucedido a algunos de sus pares anteriormente».
Considerada durante mucho tiempo un actor de primer nivel en el mercado inmobiliario de China, la compañía se había distinguido anteriormente como uno de los pocos promotores inmobiliarios que podía cumplir con sus obligaciones de deuda. Pero ahora la presión recae sobre Yang para ver si puede reunir suficiente efectivo para pagar la deuda, que incluye aproximadamente 4.300 millones de dólares en bonos nacionales y extranjeros con vencimiento en 2024. Esa cifra incluye bonos que los inversores pueden vender, lo que significa que tienen la derecho a exigir el pago a Country Garden.
Uno de los bonos offshore de la compañía con vencimiento en enero de 2024 ya se ha desplomado a menos de 10 centavos por dólar, lo que sugiere que los inversores están fijando los precios ante un incumplimiento inminente, según los precios compilados por la plataforma de información financiera Dealing Matrix, con sede en Shanghai. Moody’s Investors Services rebajó la calificación de Country Garden tres niveles más, hasta el nivel de basura, el jueves, citando razones que incluyen el deterioro de la liquidez y el aumento de los riesgos de refinanciamiento.
Y la compañía advirtió en una presentación en la bolsa de valores el jueves por la noche que se enfrenta a una pérdida neta para el primer semestre de 2023 de hasta 7.700 millones de dólares, en comparación con una ganancia de 265,7 millones de dólares generada durante el mismo período hace un año.
“Desde 2021, la industria ha entrado en un período difícil sin precedentes con múltiples factores desfavorables, lo que ha resultado en graves dificultades y desafíos para las ventas de la industria y la financiación del mercado abierto”, dijo en el documento.
La semana pasada, la compañía canceló una venta de acciones planificada por 300 millones de dólares por razones no especificadas. Jeff Zhang, analista de la firma de investigación Morningstar con sede en Hong Kong, dice que Country Garden puede haberlo hecho por preocupaciones sobre el precio de sus acciones, que se han reducido a más de la mitad este año y han sido rebajadas por los analistas de JP Morgan Chase & Co. debido a las crecientes preocupaciones sobre su liquidez. El año pasado, cuando recaudó fondos a través del mismo canal, las acciones tuvieron que venderse con un fuerte descuento respecto de su precio de mercado.
El desarrollador se ha visto particularmente afectado con dureza porque aproximadamente dos tercios de sus proyectos por valor de mercado están ubicados en ciudades de nivel inferior, donde los precios de las propiedades no son tan resistentes en medio de la debilidad de la economía de China en general, así como de los crecientes signos de deflación. Las ventas contratadas disminuyeron aproximadamente un tercio a 18.000 millones de dólares en el primer semestre de este año, seguidas de una caída del 60% a 1.700 millones de dólares en julio, según Moody’s.
La agencia dijo en su nota de investigación del jueves que los pagos de bonos atrasados dañarían aún más la confianza del mercado y restringirían su acceso a la financiación. Desde que Yang se convirtió en presidente, Country Garden solo ha tenido acceso a flujos de financiación limitados. El promotor recibió 115 millones de dólares en abril en financiación de Flow Capital y otros 35 millones de dólares en julio del Chong Hing Bank. También logró vender sus bonos en el país, donde una unidad emitió notas a mediano plazo por valor de 236,8 millones de dólares en mayo.
Aún así, la liquidez ha estado bajo “mucha presión” y “no podemos descartar el incumplimiento”, dice Warut Promboon, socio gerente de la firma de investigación Bondcritic con sede en Hong Kong. En última instancia, la supervivencia «depende del próximo apoyo del gobierno y de los bancos influenciados por el Estado«, dice.
Ahora le corresponde al multimillonario, que se graduó de la Universidad Estatal de Ohio con una licenciatura en marketing y logística, y que ha sido preparado durante mucho tiempo para suceder a su padre, hacer que eso suceda. Su hermana de 35 años, Yang Ziying, también forma parte de la junta directiva, mientras que el marido del multimillonario, Chen Chong, es director no ejecutivo.
Juntos, son responsables de dirigir un negocio que el padre Yeung fundó en 1992 y creció ofreciendo residencias fuera de los principales centros urbanos. La estrategia de Country Garden le permitió crecer rápidamente con menores costes en términos de adquisición de terrenos. Después de asumir el control, su hija donó 826 millones de dólares en acciones de una división de administración de propiedades, Country Garden Services Holding, a una organización benéfica familiar. La unidad que cotiza en Hong Kong ha caído casi dos tercios en lo que va del año.
Mientras tanto, el operador ha dicho que “buscará activamente orientación y apoyo del gobierno y de las autoridades reguladoras”, según una presentación separada presentada a finales de julio. También considerará adoptar medidas como recortar los gastos operativos y acelerar el cobro de préstamos para proteger el cashflow, según el documento.
Pero Country Garden no parece estar incluido en una lista de desarrolladores que se reunieron hace poco con el recién nombrado gobernador del banco central, Pan Gongsheng, quien dijo que las autoridades aumentarían el apoyo financiero para el sector privado. Tampoco pareció haber sido invitado a una reunión que los reguladores de valores mantuvieron con empresas de bienes raíces el viernes, según Bloomberg.
Los más optimistas sostienen que el promotor todavía se considera sistemáticamente importante debido a su tamaño, y que Beijing ahora puede tener más incentivos para estabilizar el sector inmobiliario en medio de una recuperación económica tambaleante.
Pero muchos otros grandes promotores, como China Evergrande Group, ya han incumplido sus obligaciones de deuda anteriores. De hecho, incluso las empresas inmobiliarias vinculadas al Estado, como Sino-Ocean Group Holding, han incumplido recientemente sus pagos y están trabajando en planes de ampliación.
Shen Meng, director gerente del banco de inversión Chanson & Co., con sede en Beijing, dice que existe la posibilidad de que los funcionarios presionen a Yang para que use su propio dinero para pagar la deuda de la compañía. Y un inversionista que posee los bonos de Country Garden, que solicitó el anonimato para discutir el asunto, dijo que la compañía se había comunicado poco con los tenedores de bonos offshore hasta el momento, incluido el tipo de apoyo que podría recibir.
En medio de las incertidumbres, Yang ha señalado otra estrategia. Al publicar sus resultados anuales de 2022, la compañía se comprometió a aumentar su cartera de terrenos en ciudades de nivel 1 y 2 a aproximadamente la mitad del valor total durante los próximos tres a cinco años.
Pero los analistas dicen que es más fácil decirlo que hacerlo, ya que expandirse en lugares como Beijing y Shanghai enfrentaría al ahora debilitado Country Garden con rivales estatales aún poderosos en un mercado ferozmente competitivo. He Ruiying, analista de la firma de investigación Lucror Analytics, con sede en Singapur, dice que la “supervivencia de Country Garden en la forma actual” dependería de una mejora importante en las ventas y el acceso a los mercados de capital.
«El apoyo al acceso a la financiación parece ser más crucial por ahora», afirma. «Es difícil creer que Country Garden pueda cambiar su modelo de negocio o su estructura de propiedad terrenos de la noche a la mañana«.
