Parece que no hay que esperar más. Dos años después de su irrupción en las bolsas, las socimi han confirmado su estatus de nuevas estrellas del mercado inmobiliario español. El valor de los activos de las cuatro socimi vip del sector (Merlin Properties, Axiare, Lar España e Hispania) ya ha superado el listón de los 10.000 millones de euros. El cuarteto, que debutó en los mercados con el cuentakilómetros de los activos a cero, ha vivido dos años prodigiosos en los que, de la mano de la reactivación de la economía, ha lanzado sus redes sobre los mejores activos inmobiliarios del mercado y ha protagonizado grandes operaciones corporativas. Y todo apunta a que el ‘fenómeno socimi’ todavía está dando sus primeros pasos.

La mancha de aceite de las socimi se extiende. Las primeras compras se centraron en la adquisición de edificios de oficinas y en los sectores logístico y hotelero. Ahora, algunas de las nuevas sociedades que desembarcan en el mundo de lo cotizado ponen sus ojos en otros ámbitos, hasta este momento relegados, como el arrendamiento profesional de viviendas.

Por qué triunfan

En un entorno inversor condicionado, como alternativa al 0% que luce el precio del dinero en Europa y ante la caída sin precedentes de la rentabilidad de los tradicionales instrumentos de ahorro, la inversión inmobiliaria en España gana interés. También para los grandes inversores internacionales, que desde el primer momento entraron en el capital de las grandes socimi convencidos de que estos vehículos son la mejor alternativa para aprovechar los deprimidos precios de los activos tras una crisis tan larga como devastadora.

Los nombres son de tronío. BlackRock, el mayor inversor del globo, tiene participaciones de entre el 3% y el 5% en Merlin, Hispania y Lar. El gigante liderado por Larry Fink es, como ocurre en el sector financiero español, quien más se juega en el capital de las socimi nacionales. Una apuesta fortísima que comparten otros gigantes mundiales, como Standard Life, Principal Financial Group e Invesco (Merlin), Fidelity y las grandes fortunas George Soros y John Paulson (Hispania), Templeton y Pimco (Lar) o Citigroup, T. Rowe o Perry Partners (Axiare).

Puede que no estén todos los que son, pero desde luego son todos lo que están. Con la excepción de la banca española, en sus mejores momentos, y de gigantes como Telefónica, Inditex o Repsol, nunca un sector cotizado ha atraído tantos nombres de la alta nobleza de la gestión mundial como las socimi.

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Merlin, el gigante

Con todos estos grandes en la retaguardia, la ofensiva ha sido potentísima y en todos los frentes. Merlin Properties (capitalización: 3.366 millones de euros al cierre de agosto, vs 3.729 millones en diciembre de 2015) se ha puesto a la cabeza del movimiento. Dirigida por su creador, Ismael Clemente, la socimi ha dado un triple salto mortal de la mano de las grandes adquisiciones. A Clemente no le ha temblado la mano para poner casi 1.800 millones de euros en la mano de Sacyr para adquirir Testa, la filial patrimonialista del grupo constructor y de servicios. Testa aporta a la socimi activos valorados en más de 5.500 millones y unas rentas brutas anuales cercanas a 290 millones.
Sin acabar de digerir aún la adquisición de Testa, Merlin ha puesto en marcha la integración con Metrovacesa, el icono de la burbuja inmobiliaria que, de la mano del recientemente fallecido Joaquín Rivero Valcarce (en 2013 puesto 35 de la lista Forbes con un una fortuna de 1.050 millones de euros), dio el salto a Francia antes de caer en desgracia como la mayoría de sus grandes competidores.

La operación de Metrovacesa cambiará para siempre la dimensión de Merlin, la única socimi con presencia en el Ibex 35. Nace un gigante con activos valorados en 9.400 millones de euros y unas rentas anuales brutas de 450 millones. “Nunca ha habido un nivel de rentas así en España”, proclamaba Ismael Clemente en el transcurso de la junta que dio luz verde a la fusión de la nueva y la vieja estructura inmobiliaria española. Además, la integración convierte a los bancos accionistas de Metrovacesa en socios de Merlin. Santander tendrá cerca de un 22% del capital y BBVA algo más de un 6%.

Y es que las cifras no pueden ser más espectaculares: la socimi, que llegó a la bolsa con un capital de 1.250 millones de euros, tenía al cierre del mes de junio más de 6.500 millones de euros en activos. Por otra parte, se fortalece el interés por el mercado del alquiler en viviendas residenciales. En este segmento de negocio, ciudades como Madrid o Barcelona son las menos desarrolladas entre las grandes ciudades europeas. Quizá por ello, Merlin y la entidad que preside Ana Patricia Botín van a hacer una apuesta fuerte y sacarán a Bolsa Testa Residencial, la socimi de viviendas en alquiler que surgirá de la fusión entre Merlin y Metrovacesa.


Hispania vs. Slim

Los grandes competidores de Merlin también han dado pasos de gigante en los dos últimos años. Hispania, el proyecto liderado por dos históricos como Fernando Gumuzio y Concha Osácar, también intentó una gran operación corporativa. Lanzó una OPA sobre Realia –tradicionalmente bajo el paraguas de FCC–, pero el contraataque del Carlos Slim impidió la operación y es éste quien controla Realia. Gumuzio y Osácar no se quedaron quietos. Hispania se asoció con el grupo Barceló en Bay, una gran socimi especializada en el negocio hotelero. Ahora cuenta con activos superiores a 1.600 millones de euros, cuatro veces más que hace un año. Todo un éxito para el tándem Gumuzio y Osácar, así como para las familias Barceló Vadell y Barceló Tous (fortuna de 1.000 millones en 2016), principales accionistas del grupo Barceló.

Por su parte, Lar España contaba con una cartera de 1.050 millones de euros al cierre del mes de junio, que seguirá creciendo en los próximos trimestres tras las últimas adquisiciones. La cartera de activos de la última big four que dio el salto a la Bolsa, Axiare, también ha superado ya los 1.000 millones de euros y despierta mucho apetito inversor en el sector. El pasado 17 de noviembre, Colonial (la inmobiliaria, en la que participa el grupo de Villar Mir con un 10% del capital) compró el 15% de las acciones por 35,5 millones de euros.

Y es que hay mucha vida más allá de las cuatro grandes. Ya son más de 20 las socimi cotizadas en el mercado español, auténticos trajes a la medida de los activos de algunas de las fortunas inmobiliarias que, por qué no, podrían aspirar en un futuro quizá no muy lejano a engrosar la lista Forbes de los grandes patrimonios. Una de ellas es Keka Socimi en la que participan apellidos ilustres o Medcap, de la familia valenciana De Andrés Puyol que busca ocupar un destacado sitio en el sector.