Si hace un año nos hubieran dicho que íbamos a estar meses encerrados en nuestras casas y que nuestro estilo de vida iba a verse trastocado de arriba a abajo, probablemente no lo habríamos creído. La pandemia ha tirado de la manta y nos ha hecho replantearnos algunas cuestiones que tal vez llevábamos tiempo pensando, pero que ahora se han hecho más evidentes. La necesidad de teletrabajar o las limitaciones de movilidad han hecho que muchas personas deseen vivir en casas más amplias, puede que con jardín, alejadas del apiñamiento del centro de la ciudad o tal vez en entornos menos poblados donde exista menor riesgo de contagio y más amplitud. Las consecuencias en el sector inmobiliario no se han hecho esperar. Ante los cambios en la demanda de viviendas, locales y oficinas, han descendido los precios del alquiler en las grandes ciudades, ha aumentado el deseo de vivir en lugares más apartados y tranquilos y muchas personas se han planteado que si tienen que teletrabajar, igual es mejor hacerlo en un entorno más agradable y por qué no, más económico.
Como explica Víctor Pérez Arias, CEO de ASG Homes, “aunque el sector inmobiliario se ha visto fuertemente impactado por la pandemia de la COVID-19 durante el año pasado, los expertos vaticinan que los cambios más importantes en la demanda y en los precios de las viviendas llegarán a lo largo de este nuevo ejercicio. Un efecto retardado sustancial a este mercado, que de hecho fue uno de los que más tarde se recuperó de la crisis financiera iniciada en 2008, debido a factores exógenos que influyeron en las decisiones de compra y de alquiler como la evolución del mercado laboral, perspectivas económicas, tasa de ahorro de los hogares, condiciones de financiación, etcétera. La desaceleración del crecimiento de la economía española en el cuarto trimestre de 2020 y las perspectivas de que se prolongue al menos durante los primeros meses de este año, empañan las esperanzas de un breve impacto de la depresión pandémica en el mercado de la vivienda en nuestro país”.
Distorsiones en el mercado
Es previsible que haya “distorsiones en el mercado” y que “el brusco parón provocado en el mercado inmobiliario dé inicio a un ajuste en los precios de la vivienda usada que está todavía por dilucidarse”, señala Pérez Arias. Añade que “no existe ajuste de precios en el segmento de nueva promoción, dada la escasez de suelo en aquellas zonas donde la demanda es robusta”. Sin embargo, “el aumento de la incertidumbre sobre la recuperación y, sobre todo, el proyecto del Gobierno para limitar las subidas de los alquileres, pueden mantener las distorsiones en la demanda a lo largo de los próximos meses, aunque está por demostrarse si el efecto de contención de precios se consumará, o por el contrario contraerá la oferta en el mercado, como ha ocurrido en otros países que han aplicado normas de intervención”. De igual modo, incide en que “el mantenimiento de las restricciones de movilidad y las relaciones sociales durante buena parte del año, a pesar del avance de la vacunación, provocará una dispar evolución de los distintos segmentos del sector inmobiliario”.
Es más, Pérez Arias remarca que “los expertos esperan que la caída de los precios, tanto de venta como de alquiler, continúe en la medida y al ritmo de la recuperación económica, e incluso veremos si el comportamiento de la demanda será más apreciable en las viviendas de costa, debido a que los desplazamientos turísticos previsiblemente se mantendrán bajo mínimos al menos hasta el verano”. También resalta que “veremos una explosión de transacciones al ritmo del paulatino levantamiento de nuestras restricciones de movilidad” y que “nos estamos fijando extraordinariamente en unos efectos demasiado cortoplacistas, ya que el recorrido del sector inmobiliario residencial será un importante motor en la recuperación de nuestra productividad y PIB. En demanda nacional y en muy alto grado, internacional”.
Ajustarse a las necesidades
Por su parte, Alfredo Díaz-Araque, presidente del Real Estate Club del Instituto de Empresa, asegura que “en términos generales, si vamos asset class por asset class, el sector logístico y el residencial se mantendrán como los más atractivos después de la pandemia, mientras que oficinas y sobre todo hoteles sufrirán las mayores caídas en su valoración”. En su opinión, el “primer desafío” para el Real Estate “es ajustarse a las necesidades del usuario en los diversos activos inmobiliario: oficinas, vivienda (alquiler y compra), logístico, hoteles y centros comerciales. La COVID-19 ha hecho valorar otras cosas a los usuarios, principalmente la seguridad sanitaria, y eso es algo a lo que habrá que dar respuesta”.
En este sentido, incide en que el usuario “todavía no acaba de valorar criterios como la sostenibilidad en los edificios residenciales”, aunque “ha habido un mayor interés por viviendas con espacios comunes y privativos más abiertos. Lo mismo ocurre con el éxodo a las periferias y zonas rurales, donde sí se ha visto una clara tendencia, que aún no sabemos si se mantendrá en el tiempo.”
Díaz-Araque también apunta que “hemos visto menos operaciones inmobiliarias pero de mayor valor, precisamente por la voluntad de las familias de adquirir este tipo de viviendas, y unido al aumento de la capacidad de ahorro durante estos meses por parte de posibles compradores de poder adquisitivo medio-alto. La compra como inversión, sin embargo, sigue parada a la espera de un mayor ajuste de precios, que en determinadas áreas como Madrid o Barcelona no se sabe aún si será muy significativo”.
Sostenibilidad
Con respecto a la sostenibilidad, desde ASG Homes, Víctor Pérez Arias recuerda que “los países miembro de la UE hemos asumido la responsabilidad de rebajar nuestra huella de carbono en la capa de ozono” y que “dentro de este marco, nuestra principal fuente de emisiones es el sector inmobiliario, donde tiene el papel protagonista el residencial”. Con ello en mente, destaca que “la actividad de desarrollo de nueva vivienda, así como la reforma de inmuebles existentes, deben asumir un rol trascendental en la transición medioambiental de nuestra economía” y esto “nos lleva a recomendar un futuro marco regulatorio que facilite e incentive los criterios medioambientales en los nuevos proyectos y, en la medida de lo posible, sin perjudicar los plazos de desarrollo”. Este marco legislativo, “sumado a un impulso político y a medidas concretas dentro del sector urbanístico, que no sólo apliquen una Ley restrictiva, se traducirá en una menor presión en el precio del alquiler y en una mejora de los ciudadanos en el acceso a la vivienda”.
En línea con la sostenibilidad, pero también enlazando con una nueva forma de entender la vida, la vivienda y la distribución demográfica basada en las nuevas necesidades creadas por la pandemia, el periodista Ramón Pradera creó la plataforma www.venteaviviraunpueblo.com. Una plataforma digital que “funciona como los grandes portales inmobiliarios” pero que “en lugar de decir quiero una casa con dos dormitorios, garaje y jardín, aquí el usuario dice: quiero un pueblo con colegio, fibra óptica, a menos de 50km de un aeropuerto y con casas con un alquiler de 300 euros, por ejemplo”. La plataforma “nace con el objetivo de ayudar a los urbanitas a realizar una migración a los pueblos, despejando los grandes miedos y dudas que pudieran tener a la hora de dar este paso”. Hasta ahora, “los pueblos habían tenido una comunicación pensada en captar turistas, pero no habían enseñado el gran potencial que tienen para vivir”.
¿Éxodo rural?
La COVID-19 ha afectado “de manera radical a la forma de entender la vivienda”, explica Pradera. Ahora, “la gente tiene claras dos cosas: que esto es el principio de una nueva Era en la que pueden aparecer nuevas amenazas sanitarias en cualquier momento y que, en la medida de lo posible, la gente no quiere que se le caiga la casa encima si tiene que quedarse encerrado en ella otra vez”. Por eso, aboga por un estilo de vida rural que presente ventajas con respecto a la vida en la ciudad. “Es más saludable porque estás lejos del tráfico, la polución y el estrés; y más económico, ya que en Madrid el alquiler medio es de 1.300 euros/mes mientras que en un pueblo ronda los 250 euros/mes. Además, las casas son más grandes, tienes más tiempo al no perderlo en atascos y transporte y más calidad de vida”.
Según relata Pradera, hay cinco perfiles de buscadores de pueblos. “Los teletrabajadores, los urbanitas que quieran reducir gastos y que creemos que va a ser el perfil que más crezca en 2021 motivado por la crisis, los urbanitas que quieran alejarse del coronavirus y buscar un entorno más saludable, los ciudadanos europeos que buscan una segunda residencia y los jóvenes urbanitas que deseen emanciparse y arrancar su proyecto vital en un pueblo”.
Dónde invertir
Ante esta diversidad de opciones y variables, muchos se preguntarán dónde merece la pena invertir el dinero y cómo va a evolucionar el sector del Real Estate después de la pandemia. Marta de Cladera, managing director en Iberia de Nuveen Real Estate, explica que “algunos activos muestran una demanda resiliente, mientras que otros se han vuelto obsoletos. El sector logístico es el claro vencedor tras la crisis del coronavirus, mientras que el retail y el sector hotelero son los más damnificados”.
En su opinión, la fórmula para los inversores dependerá del coste del capital. “Para capitales que busquen retornos estables en el largo plazo y riesgo limitado, la inversión en logístico es una buena opción. Para el capital que busque un retorno mayor con cierto valor añadido, hay oportunidades en el mercado de vivienda en alquiler, en las residencias de estudiantes y el senior housing. El sector hotelero también puede ofrecer muy buenas oportunidades, tanto para comprar activos con un descuento, como para reconvertir hoteles en otras tipologías de productos”.
