Semanas antes de que el presidente Donald Trump anunciara aranceles radicales sobre más de 80 países de todo el mundo, incluido un 20% en la Unión Europea, el multimillonario inmobiliario holandés Remon Vos se mostró optimista sobre el impacto que una futura guerra comercial tendría en CTP, su empresa inmobiliaria industrial que cotiza en bolsa y que es el actor más importante en Europa central y oriental.
“A las empresas asiáticas les gusta estar ubicadas en Europa para evitar aranceles de importación. Creo que eso es positivo”, declaró en una conferencia telefónica sobre resultados el 27 de febrero, señalando la creciente cantidad de clientes del este asiático que acuden en masa a los parques industriales de CTP para fabricar productos para el mercado europeo. “Para nosotros, es una ventaja”.
CTP se vio afectada por la caída del mercado bursátil provocada por los aranceles de Trump, con una caída del 12% en sus acciones entre el anuncio del 2 de abril y la entrada en vigor de los aranceles una semana después. Aun así, CTP obtuvo mejores resultados que muchos de sus competidores. (Trump retrasó el aumento de aranceles durante 90 días el 9 de abril, excepto un arancel global del 10% para todos los países, lo que provocó un repunte del 4%). Vos, propietario del 73% de las acciones, tiene un patrimonio estimado de 6.000 millones de dólares, lo que lo convierte en un recién llegado a la lista de los Multimillonarios del Mundo de Forbes para 2025.
CTP ocupa una posición dominante en 10 países de Europa central y oriental, especialmente en la República Checa y Rumanía, donde los costes de la tierra y la mano de obra son inferiores a los de países más occidentales y cuyos mercados están menos expuestos a la economía estadounidense. Esto significa que es probable que se beneficie de los aranceles a largo plazo. Si países de todo el mundo empiezan a imponer aranceles más altos, las empresas que quieran vender a Europa tendrán que construir sus fábricas allí para evitarlos, y CTP tiene la iniciativa para conseguir su negocio. Más del 10 % de sus propiedades ya están arrendadas a empresas asiáticas que fabrican para el mercado europeo, como el conglomerado japonés Hitachi y el fabricante de automóviles surcoreano Hyundai, y el 20 % de los nuevos arrendamientos firmados en 2024 provinieron de clientes asiáticos.
Vos, de 54 años, está siempre en movimiento buscando nuevos negocios. Un lunes por la tarde, encontró un momento para sentarse con Forbes . El resto de los días de la semana viaja en jet privado a diferentes rincones de Europa del Este, pero los lunes trabaja desde la sede de CTP en Praga, ubicada en un edificio futurista acristalado que destaca entre la arquitectura de la época de los Habsburgo que lo rodea.
“No tengo oficina aquí, esto es una sala de reuniones. Esta noche vuelo a Rumanía. La semana que viene voy a Asia. Así funciona”, dice, vestido con su atuendo habitual: camisa blanca, corbata oscura y gafas negras de montura redonda, con el pelo rubio peinado hacia un lado. “Voy a los países con mis compañeros a ver proyectos y terrenos. No me hables de informática ni de recursos humanos. Háblame de contratos”.
Vos lleva casi tres décadas recorriendo el antiguo bloque del Este y cerrando acuerdos inmobiliarios. Desde que cofundó CTP en Praga en 1998, la ha convertido en la segunda mayor promotora inmobiliaria industrial y logística de Europa. Actualmente, posee más de 143 millones de pies cuadrados de parques industriales y almacenes, arrendados a inquilinos de primera línea, como la empresa de reparto DHL, la cadena de ropa H&M, el fabricante de automóviles Renault y la empresa de diagnóstico sanitario Thermo Fisher Scientific. Además, posee más de 284 millones de pies cuadrados de terreno —más que cualquiera de sus competidores—, la mayoría ya zonificados y con permisos, y ubicados junto a propiedades existentes, lo que permite a CTP expandirse rápidamente cuando sus clientes necesitan más espacio. La firma, que cotizó en la Bolsa de Ámsterdam en 2021, registró un EBITDA (ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización) de 614 millones de dólares sobre unos ingresos de 900 millones de dólares en 2024. Esto supuso un aumento del 29% y el 17%, respectivamente, respecto al año anterior, gracias al aumento de los ingresos por alquiler de sus propiedades.
Vos construyó CTP a través de un enfoque implacable en la expansión, aprovechando los costos laborales y de terrenos más baratos primero en la República Checa y luego en toda la región a medida que esos países se unieron a la Unión Europea, una ventaja clave para las multinacionales que buscaban enviar productos a Europa occidental. A medida que la pandemia de Covid-19 desencadenó una ola de near-shoring, donde las empresas trasladan la producción más cerca del destino final de sus productos, CTP ha sido uno de los mayores ganadores, ganando clientes en lugares tan lejanos como China y los EE. UU. Desde el principio, Vos, quien poseía el 100% de la empresa antes de que saliera a bolsa después de comprar las acciones de su difunto cofundador en 2019, ha dirigido durante mucho tiempo la compañía como una startup enérgica en el tranquilo mundo de los bienes raíces comerciales.
“Remon es la batería de la empresa, el motor de la empresa. Contrata a personas que son negociadoras, que comparten su misma ética de trabajo”, afirma Wim Levi, analista de la firma belga de servicios financieros KBC Securities. “Lo comparo con los Navy SEALs. Es casi como un ejército”.
«Es como una central nuclear en cuanto a energía», añade Peter Ceresnik, director de operaciones de CTP. «Trabajar con él aporta mucho valor, pero también genera mucho estrés, porque hay que dar lo mejor de uno mismo para mantener el ritmo».
Vos no piensa bajar el ritmo. El año pasado, CTP obtuvo un préstamo de 2.600 millones de dólares entre préstamos y emisión de bonos, y recaudó 330 millones de dólares en una nueva emisión de acciones, lo que le ayudó a financiar la compra de parques industriales y terrenos en Rumanía y Alemania. El ambicioso objetivo de la empresa es alcanzar los 1.100 millones de dólares en ingresos por alquileres para 2027, frente a los 770 millones de dólares del año pasado. Y sigue en construcción, con más de 19 millones de pies cuadrados de proyectos en construcción en nueve países.
“Seguimos creyendo que hay buenas oportunidades en la región”, afirma Vos. “Si tienes dinero en efectivo, puedes atacar y cerrar un trato rápidamente”.
No está mal para un graduado de secundaria que dejó los Países Bajos para vender productos lácteos en la República Checa cuando tenía poco más de 20 años, justo después de la caída de la Cortina de Hierro.
Nacido en el pequeño pueblo de Stadskanaal, en el noreste de los Países Bajos, de madre estudiante y padre comerciante de coches, Vos se mudó de niño entre pueblos cercanos tras el divorcio de sus padres cuando tenía seis años. A los 12 años empezó a trabajar, lavando coches y limpiando en una peluquería los fines de semana. «Para poder comprarme una cerveza y cigarrillos», dice con seriedad.
En 1988, cuando cursaba el último año de bachillerato, su escuela planeó un viaje a lo que entonces se llamaba Checoslovaquia. Vos se inscribió y pagó el billete de autobús, pero se perdió una presentación del viaje una semana antes. «No iba mucho a la escuela», dice. «Le pregunté a un amigo de qué se trataba, así que me dio la hora de salida. Llegué a la estación de autobuses ese mismo día, un domingo por la noche de octubre de 1988, pero descubrí que mi autobús ya había salido».
Ese viaje perdido despertó en Vos una fascinación duradera por Checoslovaquia. Tras graduarse, Vos trabajó con su padre vendiendo teléfonos para coches. En 1990, conoció a un amigo de su padre, Johan Brakema, quien había estado casado con una checoslovaca y viajó allí para visitar a su familia tras su fallecimiento, llevándoles comida, ropa y electrodomésticos. Vos le pidió que lo acompañara en su siguiente viaje, y realizó su primer viaje en 1991.
“Vimos todo el país y fue muy impresionante porque había pocas carreteras pavimentadas”, recuerda. “Era otoño y todo estaba brumoso, oscuro y gris. Pero también pensé: ‘¡Guau! Aquí hay grandes oportunidades porque no hay nada’”.
Vos y Brakema fundaron una pequeña empresa que exportaba productos holandeses a la República Checa (Checoslovaquia se dividió en dos países en 1992), hasta que uno de sus clientes holandeses les propuso establecer una fábrica de piezas de acero en la República Checa. Aceptaron la idea y Vos se mudó de los Países Bajos con su esposa en 1995. Pero no encontraron un edificio para la fábrica ni un promotor que se lo construyera.
“Pensamos: ‘¿Solo nosotros buscamos propiedades? ¿O hay otras empresas con la misma demanda y no hay oferta?’”, recuerda Vos. “Así que consideramos construir un parque empresarial, y esa empresa holandesa podría ser el primer inquilino y nosotros encontrar otros. Y eso fue lo que pasó”.
Encontraron un terreno en Humpolec, un pequeño pueblo del centro de la República Checa, y en 1998 incorporaron a un tercer socio, un abogado y empresario holandés llamado Eddy Maas, para construir allí su primer parque industrial. Bautizaron su nueva empresa como CTP (Parque Comercial Central), y cada socio poseía un tercio de las acciones. «Johan tenía el dinero, Eddy la inteligencia y yo la energía», afirma Vos.
CTP
Tras un par de años difíciles en los que perdieron dinero con la venta de un edificio y un cliente quebró, la situación empezó a mejorar en 2002. Brakema vendió sus acciones por una cantidad no revelada y Vos y Maas siguieron adelante. Para 2007, CTP se había convertido en el mayor promotor industrial de la República Checa, con 22 parques logísticos en todo el país. Vos también aprendió una lección de aquellos primeros años que siempre ha intentado tener en cuenta: «Nunca vendas», dice. «Si construyes un parque, la idea es construir continuamente, así que no tiene sentido venderlo».
Cuando estalló la crisis financiera de 2008, Vos intentó convencer a los clientes de que se instalaran en las propiedades de CTP porque eran más económicas y nuevas que sus instalaciones existentes en países de Europa occidental. «Tenían plantas de producción en Holanda, Alemania o Francia, con mano de obra cara e instalaciones anticuadas», afirma. «Era el momento de traer negocios a Europa central».
Los ingresos por alquiler de CTP crecieron casi un 8% anual entre 2008 y 2011, superando a sus competidores. Este crecimiento permitió a Vos expandirse a Rumanía, Eslovaquia y Hungría. En 2016, Maas falleció, dejando a Vos solo al mando. Cuando los hijos de Maas acordaron vender su participación del 50% en la empresa a Vos en 2019, este tuvo que solicitar un préstamo estimado de 760 millones de dólares e incumplir una de sus reglas fundamentales: vendió una cartera de tres parques industriales por 466 millones de dólares en 2018 para financiar la compra.
Creo firmemente que el cambio es una oportunidad. Hay que ser muy reactivo, estar atento y concentrado.
Remón Vos
Cuando Vos decidió sacar a bolsa CTP en 2021, se trató de la mayor salida a bolsa del sector inmobiliario en Europa en siete años. La salida a bolsa recaudó 1.000 millones de dólares y Vos vendió acciones por valor de 112 millones de dólares adicionales, utilizando los fondos para devolver parte del préstamo. (El préstamo se liquidó íntegramente en 2023). Con una gran liquidez, CTP adquirió una cartera industrial alemana por 786 millones de dólares y adquirió casi 26 millones de pies cuadrados de terreno en Polonia en 2022, además de expandirse en Austria, Bulgaria, Países Bajos y Serbia.
A lo largo de sus casi tres décadas en el sector, Vos ha aprendido a convertir las crisis en oportunidades: la crisis financiera de 2008, la COVID-19 y la guerra en Ucrania, por nombrar solo algunas, todas las cuales CTP sobrevivió y aprovechó para comprar terrenos baratos y conseguir nuevos inquilinos. «Creo firmemente que el cambio es una oportunidad», afirma. «Hay que ser muy reactivo, estar atento y concentrarse».
CTP no es la única empresa que se beneficia del auge del sector inmobiliario industrial en Europa del Este: los gigantes estadounidenses Prologis y la empresa privada Panattoni Development tienen importantes carteras en la zona, al igual que VGP, propiedad del exmultimillonario belga Jan Van Geet , que cotiza en bolsa. «Sus aviones privados compiten entre sí en Europa para cerrar acuerdos», afirma Levi sobre la competencia entre Vos y Van Geet.
Pero CTP es la empresa más grande de la región, y lo que la distingue de sus competidores es su velocidad: desarrolla nuevos proyectos cuando solo están prearrendados entre el 30% y el 40%, a diferencia de sus rivales, que suelen esperar hasta tener casi el 100% de arrendamiento antes de comenzar la construcción. Dado que CTP desarrolla sus propias propiedades, también puede construir más rápido para satisfacer las necesidades de sus clientes. «Tienen terrenos adyacentes a donde ya tienen inquilinos al lado, así que no es tan arriesgado como hacerlo en medio de la nada», afirma Steven Boumans, analista de la firma de servicios financieros ODDO BHF, con sede en París.
Hasta ahora, esa estrategia ha funcionado. En 2024, CTP planeaba construir 14 millones de pies cuadrados de nuevos desarrollos y, a principios de año, solo había alquilado el 38 % de ese espacio; una vez finalizada la construcción, el 92 % estaba alquilado. A medida que la empresa crece, se asegura de diversificar su cartera de clientes: ningún inquilino representa más del 2,2 % del total de arrendamientos, y CTP no depende excesivamente de ningún sector, ya que las empresas de logística y fabricación representan el 28 % y el 26 %, respectivamente, de su espacio total.
Aun así, CTP podría ser vulnerable si una de sus industrias más importantes se ve gravemente afectada. Los fabricantes de automóviles, que representan el 21% de los arrendamientos totales de la compañía, se han enfrentado a una desaceleración de las ventas en Europa y podrían verse aún más afectados por el arancel del 25% del presidente Donald Trump a las importaciones de automóviles y autopartes en EE. UU. «Es una gran parte de su negocio y si la industria automotriz no se recupera, podrían verse afectados», dice Pierre-Emmanuel Clouard, analista de Jefferies. Y debido al historial de crecimiento vertiginoso de Vos (los ingresos por alquiler de CTP han crecido un promedio del 16% anual desde 2019), necesita mantener el ritmo para mantener a los inversores de su lado. «Es una historia de crecimiento, tienen que lanzar nuevos proyectos y conseguir nuevos inquilinos», agrega.
Vos también tiene una solución para eso: conseguir más clientes en Asia y aprovechar el auge del gasto en defensa en Europa. «En Alemania, vemos que las empresas de defensa piden espacio», afirma, y también señala una mayor inversión en la fabricación de semiconductores y tecnologías limpias. «Las empresas asiáticas de la industria automotriz, si quieren abastecer a Volkswagen o BMW, necesitan estar a un día en coche de sus instalaciones», añade. «Tendrán que establecerse aquí».
Trump suspendió sus aranceles adicionales a la Unión Europea el 9 de abril durante 90 días, pero ni siquiera una guerra arancelaria disuadirá a Vos. «Los acontecimientos recientes impulsarán una mayor producción en Europa central y oriental, lo cual beneficia a la CTP», afirma Boumans de ODDO BHF.
Vos también sabe cómo fidelizar a sus clientes: el 87% de los clientes de CTP renuevan sus contratos tras la finalización de sus contratos, una cifra superior a la de sus pares que cotizan en bolsa. En algunos de sus parques industriales, CTP ha construido viviendas para trabajadores, así como clubes con restaurantes, tiendas de conveniencia, instalaciones deportivas y clínicas médicas. «Más de dos tercios de nuestros nuevos contratos de arrendamiento se firman con inquilinos existentes», afirma Richard Wilkinson, director financiero de CTP.
Algo que no cambiará: Vos sigue siendo un microgestor, supervisando las decisiones de contratación y explorando personalmente nuevos mercados. «No soy de los que se sientan en una gran oficina para dirigir un imperio», dice entre risas. «Prefiero estar sobre el terreno».
