Los precios de las viviendas usadas acelerarán su crecimiento a lo largo del año desde el 4% al 5% a finales de 2024, mientras que los precios de las viviendas nuevas llegarán a crecer en tasas cercanas al 6% a mediados de año, y algo más suavemente a finales de 2024.
Según el ‘XX Observatorio de la Valoración’ de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), que analiza los datos relativos al primer trimestre de 2024, el aumento de los precios en la vivienda usada se supedita a que se consolide el descenso de tipos de interés, facilitando el acceso al crédito a las franjas de población con menor nivel de renta, y a que los niveles de empleo se mantengan o mejoren.
Por su parte, el encarecimiento de la vivienda nueva obedece, según los panelistas, a que la escasez de nuevo producto tenderá a empujar los precios, con incrementos que podrían incluso ser superiores a los mencionados en zonas costeras con importante actividad turística y en grandes poblaciones y sus áreas metropolitanas.
EL PRECIO DEL ALQUILER SUBIRÁ A UN RITMO SIMILAR AL ACTUAL DEL 12,5%
En relación a los precios del alquiler, desde AEV aseguran que los precios del alquiler continuarán creciendo a ritmos similares a los actuales, lo que supondrá un crecimiento medio de los precios del 12,5% anual en el conjunto de España, que es el registrado actualmente.
Entre los motivos de este encarecimiento, en el informe se señala el incremento de la creación de hogares por encima de las expectativas debido a los flujos migratorios y, con ello, las necesidades de vivienda, frente a una oferta restringida; factores como el alquiler turístico, o la demanda territorial, que no está repartida de manera homogénea, por lo que algunas localizaciones experimentan mayor tensión.
La autora del estudio cree que la estabilización en la recuperación económica ha asentado la movilidad de la población, y que esta sería la causa de la recuperación de los precios a niveles actualizados en todo el territorio.
No obstante, el 80% de los consultados internos y un 60% de los externos considera que esta no es la principal ni única causa, sino que a ella se suman otras como, fundamentalmente, la acusada falta de oferta, la movilidad laboral de los jóvenes, el incremento en la creación de nuevos hogares con heterogeneidad de necesidades y la compra por parte de extranjeros, así como la incapacidad de acceso al crédito para la compra de primera vivienda.
Adicionalmente, han señalado a la diferencia que últimamente se viene apreciando entre las evoluciones de los precios de contratos vigentes y nuevos contratos — los primeros habrían crecido en promedio un 5% interanual, mientras que los segundos lo habrían hecho en el entorno del 10%–, como consecuencia de la limitación a la actualización de las rentas, que habría dado lugar a un trasvase de parte de la oferta al mercado de la compraventa y, por otro, a incrementos más vigorosos en el precio de salida del nuevo producto en oferta.
LA LEY DE VIVIENDA NO SERVIRÁ PARA REBAJAR LOS PRECIOS DEL ALQUILER
Además, el 90% de los panelistas internos y un 60% de los externos descartan que las limitaciones derivadas de la Ley de Vivienda vayan a servir para relajar los niveles de precios del alquiler más allá del corto plazo inicial, puesto que tales medidas tienden a restringir la oferta y, con ello, a agravar la principal causa que subyace tras el incremento de los precios, así como a generar distorsiones y desajustes inesperados en otros ámbitos.
De hecho, entre aquellos panelistas que contestan a favor, se menciona igualmente que el efecto de reducción de precios derivado de la aplicación de la ley sería de corto plazo, siendo más inciertas las consecuencias a medio y largo plazo.
LAS TRANSACCIONES DE VIVIENDA CRECERÁN LEVEMENTE, TRAS CAER UN 11%
En el XX Observatorio se señala que las transacciones de vivienda aumentarán en los próximos períodos, como respuesta al incentivo de inversión derivado de la contención de la inflación, tras caer un 11% en 2023, hasta las 639.000.
El 70% de los panelistas externos y el 40% de los internos apuestan, igualmente, por un incremento del volumen de transacciones para los próximos trimestres, aunque sea leve, gracias a la relajación de los tipos de interés que se espera, el gradual incremento de los salarios, la recuperación de las tasas de ahorro y un mercado laboral que se mantiene fuerte, factores todos ellos que contribuyen a la fortaleza de la demanda.
Los panelistas contrarios a esta previsión consideran que en 2024 se mantendrán todavía las caídas en el volumen de transacciones, hasta que se produzca un encuentro entre oferta y demanda que permita el nuevo aumento de las mismas.
TAMAÑO DEL MERCADO HIPOTECARIO INSUFICIENTE
Por otro lado, en el informe se indica que, con los niveles de demanda existentes, el tamaño actual del mercado hipotecario es «insuficiente» en la economía española, ya que ha reducido su tamaño a alrededor de un 40% desde 2008, y que la dificultad en el aumento de la oferta de nuevas unidades de viviendas está relacionada con la falta de soporte financiero para la compra por parte de los hogares.
Entre los expertos que se oponen a esta idea, se indica que el principal freno para el crecimiento de los volúmenes de obra nueva no es la financiación, sino la escasez de suelo finalista en aquellos mercados en los que se concentra la demanda, seguida del establecimiento de regulaciones que dificultan la promoción.
Otro de los motivos que impide poner nueva vivienda en marcha es la atomización del sector promotor, pues entre las promotoras actualmente activas muchas de ellas tienen una capacidad financiera muy limitada, lo que imposibilita la compra de suelo con recursos propios y la puesta en marcha de nuevos proyectos, según se extrae del estudio.
La secretaria general de la AEV, Paloma Arnaiz, ha asegurado que los problemas estructurales del mercado inmobiliario español, lejos de resolverse, siguen alimentando el desencuentro entre oferta y demanda, lo que impide que se relaje la tensión de precios en las principales ciudades, por lo que ha urgido a poner en marcha planes a medio y largo plazo que ayuden a corregir la escasez de oferta, tanto en venta como en alquiler.