Invertir en tiempos de incertidumbre. Así podría titularse el pensamiento de un inversor a la hora de definir a qué activos dedicar su cartera en el corto plazo. Con los mercados globales marcados por la imprevisibilidad y la actualidad observando los hechos noticiosos a lo ancho y alto del globo terráqueo, acertar se ha predispuesto como una ardua tarea para muchos profesionales del sector, que pisan con cautela el suelo sobre el que caminar. No obstante, la experiencia en este punto se predispone como un valor diferencial. Ahí entra Knight Frank, consultora especializada que desde hace décadas atisba y vislumbra cuáles son los mercados potencialmente más atractivos, qué sectores y, en definitiva, dónde y cómo llegar a mercados como el español.
Sin ir más lejos, este 27 de mayo Knight Frank ha publicado su tradicional informe The Wealth Report 2025 donde se han analizado tendencias, mercados y comportamientos para tratar de discernir con datos, que no sensaciones, hacia dónde mirar. Sobre ello precisamente ha conversado con Forbes Humphrey White, partner y managing director de Knight Frank en España, quien, entre otras muchas cosas, tiene algo muy claro: todos los ojos están puestos en Madrid.
Lleva liderando Knight Frank España desde el año 2016. Desde entonces han cambiado mucho las cosas. ¿Cómo ha vivido desde dentro esta evolución del mercado?
Ha habido una sofisticación enorme en el sector. No solo de la consultoría, del inmobiliario. Iría más allá, creo que después de la caída de Lehman Brothers hay otro mundo. Desde el punto de vista de la financiación es un mundo más sano, está más regulado, se busca más transparencia y creo que las consultoras nos hemos hecho valer.
Recuerdo cuando empecé en este gremio que nos cerraban las puertas. Sin embargo, las cosas han cambiado y nuestro afán de tener una relación de largo plazo con nuestros clientes ya es un hecho.
Desde esos inicios ha cambiado mucho el sector y una de sus funciones es la predicción del futuro. Pero ¿cómo predecirlo con un mercado tan incierto?
Lo primero de todo es recordar que no hay una bola de cristal, se basa fundamentalmente en los mercados de la ocupación. Al final el volumen de inversión se basa mucho en los niveles de renta o de venta que uno pueda conseguir y los retornos. Hay muchos y mejores datos que antes, sobre todo en términos demográficos de cada país, cada ciudad, cada barrio… y tenemos muchas herramientas para saber. Esto nos ayuda mucho a tomar decisiones fundamentadas. Es verdad que la predicción al futuro no es científica, pero cada vez se basa más en datos y menos en sensaciones.
Hablemos de datos entonces. Ahora mismo, ¿qué áreas van a ser las grandes beneficiadas de la situación actual? ¿Logístico, retail, hoteles, residencial u oficinas?
Creo que en España nos vamos a beneficiar y nos estamos beneficiando de un mundo incierto. Ahora mismo con lo que está pasando en Latinoamérica y otros lugares lo estamos viendo en el sector hotelero en España. Siempre hay un mercado refugio y en estos momentos, el sur de Europa, no todo pero gran parte, se está beneficiando.
¿Se podría decir que el sur de Europa ha hecho mejor los deberes que el norte para situarse como ese “lugar refugio”?
El sur de Europa ha hecho los deberes mejor que el norte y ahora tenemos un modelo mucho más sostenible. La economía de España está mucho más basada en innovación, servicios, hospitality, es decir, en ofrecer productos que son mucho más longevos. El modelo que se lleva invirtiendo en España desde hace 20 años, el de la energía verde, está dando sus frutos. Cada vez estamos menos expuestos a alterar lo que está pasando en el mundo y ese cambio norte-sur lo estamos disfrutando. Creo que lo merecemos disfrutar.
¿Qué áreas van a ser las grandes beneficiadas?
Creo que el sector hotelero tiene un futuro muy bonito. Ya es el 27% del volumen de inversión en España en inmobiliario. Es el primero delante del living, del logístico… por eso insisto en que todo lo que estamos haciendo en infraestructuras durante los últimos 15 años en España evidencian que se están haciendo las cosas bien. Especialmente para ciudades como Madrid o Marbella. Aquellos lugares con una política sensata, largoplacista, que está recogiendo frutos. Estamos atrayendo un nivel de turismo que no habíamos visto antes y cada vez tenemos más clientes que empezaron siendo precisamente turistas y que ahora tienen la intención de afincarse en España.
Por eso para mí el sector hotelero tiene un futuro impresionante. Otro sería el living, todo lo que sean camas no hoteleras. Faltan muchas camas en España. Somos el país preferido por los estudiantes Erasmus para cursar sus estudios, pero es que hacen falta camas a todos los niveles. Por eso para mí los dos segmentos de más futuro serían hoteles y living.
Ha citado Madrid como ciudad que está haciendo bien las cosas. De cara a la compra de viviendas, ¿qué tipo de público es el que está potencialmente más interesado en ser parte del mercado?
Viviendas prime y por encima de los tres millones tienen un público principalmente español, a contrario de lo que dicen mucho en prensa de que solo es latinoamericano. El español ocupa el 55% de la compra de viviendas de lujo en Madrid, de los cuales la mitad son madrileños. En la otra mitad destaca el catalán, pero también gallegos, andaluces, etc. Por eso el español es el mayor actor. Le sigue el latinoamericano de diversos países como México, Argentina o Venezuela, que es el 33%, y tenemos un nuevo auge del norteamericano, que ha pasado de ser casi el 0-1% a ser el 8%. En 3 o 4 años está entrando en Madrid con mucha fuerza por primera vez en su historia. Luego también tenemos británicos y franceses llegando, otros europeos, Middle East… gente de todas partes.
Especialmente reseñable el caso de los estadounidenses. El crecimiento es bastante cuantitativo. ¿Qué es exactamente lo que buscan?
Primero hay que subrayar el por qué vienen. El tema Trump es binario. Hay mucha gente viniendo de la costa Este y la cosata Oeste. Muchos vienen de Miami, California… y están buscando una política mucho más amigable. Hay gente muy tensionada, te guste o no la política. Y luego también hay muchos americanos que llegan de Londres por cambios fiscales bruscos y por la cancelación de las exenciones de no domiciliados.
Creo que son dos de los principales focos de entrada. Además, también ayuda que en España el tejido empresarial ofrece carrera profesional y planes de carrera muy superiores a lo que hacía hace 20 años, y el americano es muy de emprender. ¿Y qué busca? Yo diría que los que vienen con hijos pequeños buscan estar al lado de los colegios buenos internacionales en Somosaguas o La Moraleja, y los que tienen hijos más mayores prefieren estar en pleno centro como pueden ser Jerónimos, Chamberí o Salamanca.
Muchos vienen a traer a sus hijos a los business schools, ya que tenemos a tres de los diez mejores del mundo, según Financial Times. Es algo impresionante porque los MBA son un imán y una atracción de gente extraordinaria y también es cierto que lo que pagan aquí no tiene nada que ver con lo que podría ser en Pensilvania, por ejemplo.
Un público que han analizado en el informe ‘The Wealth Report 2025’, que publica cada año Knight Frank, es el comprendido entre los 18 y los 35 años, los cuales también destacan por su posición como nómadas digitales. Cuéntenos un poco qué ventajas impositivas y fiscales ofrece España, ya que también estará relacionado con todos esos estudiantes que vienen a escuelas de negocio de gran prestigio en España.
Lo primero que nos ha llamado la atención es que el bienestar y su plan de carrera son para ellos temas prioritarios. Por supuesto, la parte impositiva es importantísima. Es verdad que sus padres estaban más preocupados por la fiscalidad, los más jóvenes se interesan más por la salud, el bienestar, las experiencias y la comodidad. Por eso entiendo que un país como España, con unas infraestructuras inmejorables, es un destino inmejorable. Es muy difícil encontrar lo que hay aquí en otro país.
Además, las generaciones más jóvenes no están muy interesadas en tener un vehículo propio. Y eso en un país como España es posible. Además, también es muy interesante que para el 30% su primera compra de lujo es la vivienda, por encima del vino, los coches o los diamantes.
Justo ese tema queríamos tratar, porque habla del bienestar y de las experiencias, pero su favorito es un sector tan conservador como el inmobiliario. ¿Cómo es posible?
Nos ha parecido muy llamativo porque pensamos que los nómadas precisamente no tienen apego por nada, que van según las experiencias, a visitar al espacio, pero sigue siendo la compra de vivienda la experiencia preferida. Así que por un lado son muy modernos pero por otro muy clásicos.
Otro dato interesante es que cada vez las fortunas son más jóvenes, porque ya hay menos cultura de heredar post mortem. Ahora las herencias se dan mucho antes, lo que favorece para disponer de su propio dinero y de hacerlo mucho antes. Esto fiscalmente es muy interesante porque donar en vida la mitad de tu riqueza puede ayudar a que tu hijo, que está en edad de emprender, pueda hacerlo.
Para mí este dato fue importantísimo, porque pensé que estaría más ligado al mundo cripto o a cosas más efímeras, pero no. Sigue estando la vivienda de lujo entre sus preferencias. Por eso podemos decir que no se diferencian tanto de los boomers o que al menos en este dato están alineados con la generación anterior. Además, cambia radicalmente su apego por la oficina. No hay. Por eso es muy común que vivan hasta en otro país donde radica la matriz de su empresa.
Ahí entran en juego ciudades atractivas como Madrid o Marbella que ha citado previamente. ¿Cuáles son las más atrayentes en España?
Madrid y Málaga tienen un mayor auge. Antiguamente había sido Cataluña, pero está pasando por un momento de mayor incertidumbre. También Baleares, sobre todo Mallorca, con vuelos directos a Dubái o Nueva York. España lo ha hecho super bien porque la inversión que se ha estado haciendo en infraestructuras, está recogiendo frutos.
¿Y Portugal?
Creo que lo lleva haciendo bien fiscalmente más años que nosotros. Empleó en su día unas medidas muy amigables y sonoras que han atraído a un montón de UHWNIs. También el tema de la Golden Visa ha sido interesante para este tipo de ciudadanos.
No solamente para nómadas digitales, sino para todo el sector del lujo. ¿Cómo puede afectar en España el fin de la Golden Visa?
En Madrid muy poco porque era un comprador residual. Quizás un poco más en la Costa del Sol.
Hablando para los inversores. ¿Qué agentes externos tienen que tener en cuenta a la hora de invertir o establecerse en algún lugar en el corto, medio y largo plazo?
Hay que mirar la diferencia entre Madrid y Barcelona. Cataluña y Barcelona son ahora un lugar muy difícil de promover y emprender. Hay que tener en cuenta asuntos regulatorios, impositivos, de cualquier tipo de exceso de regulación sobre niveles de rentas, etc. Por eso hacemos un llamamiento al gobierno central y a los locales para que trabajen con promotoras, emprendedoras y empresarios, que al final son los que pagan impuestos y dan de comer al país. Ahora mismo hacen falta camas, desde para estudiantes, ancianos, healthcare… millones de camas. Y hay que estar atentos. Y también aprovecho para hacer un llamamiento a la mayor flexibilidad para entidades o personas que quieran venir con su dinero a reformar o a promover en nuestro país, a dar empleo y pagar impuestos a su riesgo.
¿Cómo afrontan todo esto desde Knight Frank?
Asociándonos todos los días con nuestros clientes, construyendo relaciones de largo plazo y haciendo los deberes para poder aguantar cualquier momento de un ciclo inmobiliario. Tratando de estar muy al día con los datos, las opiniones, estar en los mejores foros y pensar constantemente dónde puede estar el mercado mañana. Siempre digo que hay que afrontar las cosas con cabeza y es muy difícil leer lo que pueda ocurrir en un futuro. No obstante, en estos tiempos tenemos muchas más herramientas que hace años y estamos armados tanto de fuentes de información como de datos que nos ayudan a predecir mucho más eficientemente el futuro.
