¿Cuál es el papel que desempeña el capital privado en el mercado inmobiliario? Para responder a esta cuestión, Knight Frank ha presentado
The Wealth Report 2025, un informe sobre riqueza cuyo fin es ayudar a identificar dónde se genera y hacia donde se desplaza.
Del estudio se desprende que las crisis geopolíticas, la evolución del panorama macroeconómico, las subidas de impuestos y los nuevos visados son algunos de los factores que influyen en la facilidad con la que se mueve la riqueza hoy en día, lo que está provocando un aumento de los esfuerzos por atraerla o controlarla. Así pues, la movilidad de la riqueza no hará más que aumentar.
En el ámbito regional, el sur de Europa se erige como la región más destacada en cuanto al crecimiento de los precios prime. Corfú (8,9%), Oporto (6,8%) y Lucca (6,2%) se sitúan a la cabeza. De hecho, 8 de las 10 ubicaciones europeas con mayor crecimiento se encuentran en España, Portugal, Italia y Grecia. Aunque a nivel mundial las ciudades obtuvieron peores resultados que los resorts, en Europa la situación fue muy distinta. El año pasado, las ciudades europeas registraron una subida del 2,7% en precios de inmuebles prime, superando a los destinos de sol (-0,1%) y alpinos (2,2%) por primera vez desde la pandemia.
Adicionalmente, según el análisis de los artículos de colección de lujo realizado por Knight Frank, el valor de una cesta de 10 activos principales cayó una media del 3,3% en 2024. El mercado del arte empeoró sus resultados, con una caída del 18,3%, mientras que el vino y el whisky también bajaron, arrastrando al índice general de productos de lujo hasta cifras negativas. No obstante, existen buenas perspectivas de crecimiento en todo el mercado de artículos de colección.
Aceleración del traspaso de la riqueza
Los baby boomers siguen concentrando la mayor parte de la riqueza mundial, pero desde hace tiempo se está empezando a ver un traspaso hacia las generaciones más jóvenes. Tanto la encuesta sobre las nuevas generaciones (Next Generation Survey) de este año como la encuesta Knight Frank 150 sobre family offices ponen de manifiesto las futuras prioridades en materia de patrimonio e inversión. Aunque la Administración estadounidense actual se ha alejado de los criterios ESG, creemos que la importancia de las inversiones sostenibles y con objetivos concretos seguirá creciendo a medida que las generaciones más jóvenes vayan ganando terreno.
Por otro lado, a pesar de una fuerte caída de los volúmenes de inversión después del pico alcanzado en 2021, constatamos que perdura el interés en adquirir inmuebles por parte del capital privado. La propiedad directa de inmuebles ya representa el 22,5% de la cartera típica de los family office, y más de cuatro de cada 10 aspiran a aumentar esta proporción en los próximos 18 meses. Los sectores más demandados son living, logístico y residencial de lujo.
Expansión de la riqueza mundial
En 2024, Europa se situó por debajo de la media mundial en aumento de la riqueza: el número de personas con un patrimonio superior a los 10 millones de dólares creció un 1,4% frente al 4,4% a escala mundial.
De cara al futuro, Europa verá cómo su población rica aumenta un 4,8% de aquí a 2028, frenada por el crecimiento económico, la normativa y las actuales tensiones geopolíticas.
Aun así, en 2028, Europa seguirá siendo el tercer núcleo mundial de riqueza, con 359.624 personas con un patrimonio superior a los 10 millones de dólares. Solamente Norteamérica y Asia le harán sombra.
Prioridades y preferencias de la generación de riqueza
En relación al trabajo, los encuestados con ingresos más bajos viven más cerca de sus oficinas, mientras que los que ganan más suelen vivir a más de 75 km, y más del 15% de los que ganan más de un millón de dólares viven al menos a 200 km, según se desprende de la encuesta Next Generation Survey de Knight Frank.
Además, las personas con altos ingresos a menudo teletrabajan y buscan oportunidades profesionales internacionales y son las que más valoran las experiencias de salud y bienestar.
En cuanto al estilo de vida, los inmuebles de alto standing siguen siendo inalcanzables para algunos. Aunque el 70% son propietarios, el alquiler es común entre los que ganan entre 500.000 y un millón de dólares, debido a su movilidad y situación financiera.
En este sentido, los tipos de interés son cruciales para los jóvenes compradores de alto poder adquisitivo, que ajustan sus presupuestos para la compra de propiedades en consecuencia.
Cabe destacar también que, mientras que las criptomonedas, el capital riesgo o las valiosas piezas de arte pueden protagonizar los titulares, la generación más joven con un gran poder adquisitivo sigue atraída por el trío clásico de acciones, propiedades y dinero en efectivo, que continúan siendo las vías de inversión más populares en todos los niveles de ingresos.
Por último, aunque los artículos de mucho valor, como los relojes Rolex o los bolsos Louis Vuitton, suelen comprarse por Internet, las generaciones más jóvenes prefieren adquirir en persona aquellos productos cuyo precio oscila entre los 10.000 y los 50.000 dólares.
Desintoxicación nómada digital
Una nueva generación de turistas con ordenador portátil está transformando las ciudades más bellas del mundo, lo que ha provocado llamamientos en favor de una mayor regulación y una reevaluación de la movilidad a nivel mundial.
Así, los habitantes de ciudades costeras como Barcelona, Venecia y Lisboa cuestionan la gran afluencia de nómadas digitales, que ha disparado los precios de la vivienda y, en opinión de algunos, erosionado el carácter del lugar. Mientras que los partidarios argumentan que estos recién llegados generan actividad económica y aportan nuevas ideas, algunos lamentan los cambios que se están produciendo en sus ciudades.
En este sentido, los gobiernos han probado varios métodos para compensar el impacto de los residentes procedentes de otros países, como aumentar la oferta de vivienda e introducir nuevas normativas sobre los inmuebles propiedad de extranjeros.
Portugal, España y Tailandia han endurecido sus normativas para los nómadas digitales, mientras que países como Canadá, Australia, Nueva Zelanda, Suiza y Dinamarca han puesto límites a la cantidad de propiedades que pueden adquirir los extranjeros. Otros países han introducido tasas para regular los flujos turísticos, como impuestos de llegada y salida, gravámenes diarios y cargos por alojamiento. Sin embargo, los datos sugieren que estos esfuerzos han tenido un impacto mínimo hasta la fecha.
Mercados prime y de lujo
En 2024, los mercados inmobiliarios prime de Europa registraron un crecimiento moderado de los precios. Fue un año de estabilización a medida que los últimos coletazos de la pandemia se calmaban y el stock recuperaba los niveles de 2019. Los precios prime aumentaron un 2,5% de media en un periodo de 12 meses.
El pasado año, cinco de cada diez sectores de coleccionismo lograron crecer, encabezados por los bolsos, con un 2,8%, y los coches clásicos, que sorprendieron con un crecimiento del 1,2% tras un mercado a la baja. Los sectores más débiles fueron el arte (-18,3%), el vino y el whisky. Así, el índice de inversiones de lujo de Knight Frank (KFLII) cayó un 3,3% en su conjunto, reflejo de un entorno cambiante en el que la escasez ya no garantiza la rentabilidad.
El auge de los mercados online ha alterado el panorama del lujo, al aumentar la transparencia y ampliar la definición de artículos de colección de lujo hasta el punto de incluir los NFTs, zapatillas exclusivas y cartas de Pokémon. Esta proliferación ha incrementado el tamaño del mercado, pero también la competencia por la inversión.
Los artículos de colección de lujo a largo plazo han resultado rentables para los inversores, ya que una inversión de un millón de dólares en 2005 creció hasta los 5,4 millones de dólares en 2024, frente a los 5 millones de dólares del índice S&P 500. No obstante, gran parte de este crecimiento se produjo al principio.
