El mapa de las grandes promotoras inmobiliarias españolas acaba de cambiar. Neinor Homes ha tomado el control de Aedas Homes, su antigua competidora, y prepara el último paso para integrarla por completo: sacarla de Bolsa. La operación da lugar a uno de los mayores grupos residenciales del país, con suelo para desarrollar alrededor de 36.600 viviendas y unas 13.000 unidades en distintas fases comerciales o de construcción.
El movimiento ha entrado en su recta final este 30 de octubre. Neinor ha anunciado una tercera oferta pública de adquisición (OPA) sobre Aedas, esta vez dirigida al 1,85% del capital que todavía no controla, a un precio de 24 euros por acción. La promotora ya posee el 98,15% de la compañía y busca excluirla de cotización. La junta de accionistas de Aedas deberá pronunciarse sobre la operación el próximo 17 de noviembre, además de contar con la autorización de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).
La compra se ha desarrollado en varias fases. Neinor comenzó adquiriendo el 79,2% de Aedas que estaba en manos del fondo estadounidense Castlelake, en una operación valorada en unos 738 millones de euros. Después, elevó su participación mediante una segunda OPA y compras posteriores en el mercado. En conjunto, la compañía ha comunicado una inversión de alrededor de 923 millones de euros para alcanzar el 96,83% del capital, porcentaje que ha seguido aumentando desde entonces.
Un banco de suelo para crecer
La principal dimensión del nuevo grupo está en su cartera de terrenos. Según la información más reciente, Neinor cuenta con suelo para unas 36.600 viviendas, incluyendo tanto activos propios como proyectos que gestiona para terceros. La cifra se sitúa en el entorno de las 38.000 unidades comunicadas por la compañía al anunciar la integración, aunque el perímetro y el modo de contabilizar la cartera pueden variar.
No significa que todas esas viviendas estén listas para construirse de inmediato. El desarrollo depende de factores como la situación urbanística de cada parcela, la obtención de licencias, los costes de construcción y la capacidad de ejecución. De hecho, Neinor sitúa en unas 13.000 las viviendas que ya se encuentran en fases comerciales o de construcción.
La estrategia también refleja un cambio en el modelo de negocio. La promotora quiere combinar el desarrollo de proyectos propios con acuerdos junto a grandes inversores, en los que aporta su capacidad de gestión y promoción sin tener que financiar por sí sola todo el suelo. Uno de los ejemplos recientes es la sociedad conjunta con Orion Capital para desarrollar cerca de 1.100 viviendas sobre nueve parcelas procedentes de Aedas.
Más tamaño, pero también más ejecución
La integración llega en un momento de fuerte demanda de vivienda nueva en España, pero también de dificultades para aumentar la oferta. La escasez de suelo finalista, los plazos administrativos, el encarecimiento de algunos materiales y la falta de mano de obra cualificada siguen condicionando el ritmo de construcción.
En el primer semestre de 2026, Neinor entregó 2.392 viviendas y registró unos ingresos de 680 millones de euros. Para el conjunto del ejercicio, la compañía mantiene un objetivo de entre 5.000 y 7.000 entregas, con una facturación prevista de entre 1.600 y 1.800 millones.
El reto del grupo que dirige Jordi Argemí será convertir la dimensión de su cartera en promociones, entregas y rentabilidad. La operación con Aedas le proporciona escala, suelo y capacidad de gestión en un mercado con un déficit estructural de vivienda. Pero disponer de terrenos para decenas de miles de casas no equivale a tenerlas construidas: el verdadero examen empieza ahora, en la capacidad de transformar ese patrimonio inmobiliario en viviendas terminadas.
