El impuesto a las segundas residencias de la ciudad de Nueva York, que entró en vigor el 1 de julio, ha provocado un gran revuelo entre multimillonarios y residentes por igual. Si bien la ciudad aún está definiendo qué propiedades se verán afectadas, el lunes publicó una lista enorme que incluye cientos de miles de direcciones y nombres de propietarios.
La tensión se ha ido gestando desde abril, cuando el alcalde Zohran Mamdani dio a conocer sus planes para el impuesto grabando un video frente al ático de 240 millones de dólares del magnate de los fondos de inversión Ken Griffin. «Cuando me postulé para alcalde, dije que íbamos a gravar a los ricos», dijo Mamdani, mirando fijamente a la cámara. «Pues bien, hoy estamos gravando a los ricos».
La respuesta de Griffin fue igualmente grandilocuente, calificando el video de «inquietante» y «aterrador». En la Conferencia Global del Instituto Milken en mayo, agregó que «Mamdani está dejando muy claro que Nueva York no recibe con agrado el éxito».
Griffin incluso amenazó con retirar los planes de su empresa, Citadel, para construir una torre de oficinas de 6 mil millones de dólares en Manhattan y, en su lugar, trasladar a más empleados a Miami, ciudad a la que mudó su empresa desde Chicago en 2022. Su socio en el proyecto, el ex multimillonario y magnate inmobiliario Steven Roth, llegó al extremo de calificar el eslogan «impuestos a los ricos» cuando «los políticos lo escupen con ira y desprecio… como algunos insultos raciales repugnantes».
Conocido como el impuesto a las segundas residencias, este impuesto grava las viviendas que no son la residencia principal. Esto incluye tanto las propiedades en la ciudad de Nueva York de personas que viven fuera de ella, como cualquier otra vivienda propiedad de quienes residen en los cinco distritos. Actualmente autorizado hasta 2031, inicialmente grava las viviendas con un valor superior a 5 millones de dólares, además de los condominios y las cooperativas con un valor de 1 millón de dólares o más. Si la propiedad está arrendada o es la residencia principal del propietario o de su familia inmediata, queda exenta.
En los dos primeros años de vigencia del impuesto, este se basará en los valores catastrales de la ciudad, cifras que, como es sabido, están muy por debajo de los precios reales del mercado. Ken Griffin, por ejemplo, pagó la cifra récord de 240 millones de dólares por su ático en el centro de Manhattan en 2019, convirtiéndose en la venta de vivienda más cara jamás registrada en Estados Unidos. Sin embargo, según el Departamento de Finanzas de la Ciudad de Nueva York, su valor catastral es de tan solo 15,6 millones de dólares. La ciudad pretende corregir esta discrepancia a partir del año fiscal 2028-29, cuando revalorizará las propiedades en función de ventas comparables y valores de mercado. A partir de entonces, el impuesto solo se aplicará a propiedades con un valor superior a 5 millones de dólares.
A pesar de todo el revuelo, el nuevo impuesto apenas afectará la fortuna de Griffin ni la de ningún otro multimillonario. (Además, es improbable que genere suficientes ingresos para las arcas de la ciudad como para marcar una gran diferencia). Forbes estimó cómo el impuesto impactaría a 10 multimillonarios propietarios de viviendas en Nueva York, centrándose en las personas más ricas del mundo y en quienes han adquirido algunas de las propiedades más caras jamás vendidas en la ciudad. Para ello, Forbes utilizó el valor catastral de los dos primeros años y el promedio del precio de venta y las estimaciones actuales del mercado según sitios web inmobiliarios como Zillow para los tres años siguientes.
Según esos cálculos, Ken Griffin —quien además de su ático también posee dos apartamentos en el 740 de Park Avenue, en el Upper East Side, con un valor combinado de 83 millones de dólares— tendría que pagar aproximadamente 12,9 millones de dólares hasta 2031. Esto es una cantidad insignificante para un hombre de su fortuna: apenas el 0,025 % de sus 51.400 millones de dólares. O dicho de otro modo, es el equivalente a que una persona con un patrimonio de 100.000 dólares pague 25 dólares adicionales en impuestos, menos de lo que cuestan dos copas de vino hoy en día.
La situación es aún más sencilla para Jeff Bezos , la cuarta persona más rica del mundo, propietario de nueve inmuebles en la ciudad. Se estima que tendría que pagar unos 5,1 millones de dólares en impuestos, y es probable que varios de sus apartamentos, adquiridos en la década de 1990, ni siquiera tengan el valor suficiente para verse afectados por el nuevo impuesto. Por su parte, no ha criticado el impuesto, que representa tan solo el 0,002% de su fortuna de 247.100 millones de dólares. De hecho, en mayo declaró a CNBC que le parecía «una buena medida por parte de Nueva York».
Incluso para los multimillonarios menos acaudalados, el impuesto no supondrá una gran carga. Tomemos como ejemplo a Joseph Tsai , cofundador del gigante del comercio electrónico Alibaba. En 2021, este residente de Hong Kong gastó 345,5 millones de dólares en la compra de tres apartamentos en el 220 de Central Park South, un rascacielos de ultralujo en la zona residencial de lujo de Manhattan. Se estima que, hasta 2031, pagará aproximadamente 12,4 millones de dólares en concepto de impuesto sobre las segundas residencias, lo que representa alrededor del 0,1 % de su patrimonio neto de 12.300 millones de dólares.
“Es casi como si Mamdani ni siquiera estuviera gravando a los ricos como prometió”, dice Nathan Goldman, profesor de contabilidad en la Universidad Estatal de Carolina del Norte, quien ha escrito sobre el impuesto para Forbes . Señalando la dificultad de valorar estas propiedades de ultralujo y el trabajo adicional de tasación que la ciudad tendrá que realizar, agrega: “Tendrán que contratar a todo este personal adicional para siquiera implementar esto”.
Para los miembros del club de los tres comas que viven en la ciudad y poseen varias viviendas en los cinco distritos, podrían reducir sus impuestos cambiando su residencia principal a su propiedad más valiosa. El exalcalde Michael Bloomberg, por ejemplo, declara su propiedad más cara en la ciudad —su mansión en East 79th Street— como su residencia principal, lo que significa que no estaría sujeto a impuestos adicionales sobre ella.
De manera similar, el gestor de fondos de cobertura Bill Ackman ha designado su ático dúplex de 91,5 millones de dólares en la torre One57 de 306 metros de altura en Midtown, que compró en 2015, como su residencia principal, una decisión que podría ahorrarle unos 4,6 millones de dólares hasta 2031. Su otra vivienda, que es un ático en una cooperativa, no figura en la base de datos publicada por la ciudad, por lo que Forbes no pudo estimar el impuesto sobre segundas residencias para esa propiedad.
Sin embargo, es probable que a Ackman le preocupe menos el impuesto que el valor de reventa. «Personas como Ken Griffin hacen viable el desarrollo inmobiliario de lujo en Nueva York, impulsando empleos bien remunerados en la construcción, el corretaje, el sector legal, el marketing y otros sectores en la ciudad», escribió en una publicación en X en abril. «No me imagino que los sindicatos de la construcción de Nueva York estén entusiasmados con su plan».
Al menos un tasador inmobiliario ha calificado esos temores de exagerados. «Es probable que las ventas por encima del umbral de los 5 millones de dólares se ralenticen hasta que los vendedores se adapten al nuevo mercado», escribió Jonathan Miller, profesor de la Universidad de Columbia, en abril. «Una vez que lo hagan, el impuesto se incorporará al valor».
Los impuestos sobre bienes inmuebles son la principal fuente de financiación de la ciudad, aportando 39.600 millones de dólares en 2025, lo que representa el 49,4% de todos los ingresos fiscales locales, según la Junta de Bienes Raíces de Nueva York. Si bien la administración de Mamdani estimó que el nuevo impuesto podría generar 500 millones de dólares anuales, el interventor municipal calculó una cifra más cercana a los 340-380 millones de dólares, teniendo en cuenta los cambios de comportamiento y las exenciones para las viviendas de alquiler. En cualquier caso, no contribuirá significativamente al presupuesto municipal de Mamdani para el próximo año, que asciende a 125.800 millones de dólares.
“No es una cantidad tan grande del dinero de Griffin al año, y 500 millones de dólares anuales no van a servir de mucho”, dice Goldman. “Entonces surge la pregunta: ¿qué sentido tiene todo esto para ambas partes? ¿Qué sentido tiene enfadarse por ello, y qué sentido tiene implementarlo en primer lugar?”
