La vivienda en España es mucho más que un lugar donde vivir: es un activo donde invertir. Uno capaz de competir con bolsa, oro o renta fija, y de ofrecer algo que pocos instrumentos financieros garantizan: estabilidad tangible en un entorno volátil. Los datos respaldan esta realidad. Los precios cerraron en 2025 con un incremento del 13,1 %, marcando un récord histórico de 2.230 euros por metro cuadrado. Desde 2014, cuando comenzaron a vislumbrarse los primeros brotes verdes tras la crisis inmobiliaria, su valor ha seguido una senda ascendente que ni la pandemia, ni la inflación, ni los tipos de interés han conseguido frenar, con una subida acumulada del 53 %. El alquiler, por su parte, registró un repunte mayor, del 14,72 % en el último año, casi cinco veces más que la inflación.
Esta escalada se debe a un factor estructural: falta de oferta para cubrir la alta demanda. El Banco de España estima un déficit de 700.000 viviendas, 100.000 más que el ejercicio anterior. Entre los factores que explican esta carencia se encuentran la limitada disponibilidad de suelo finalista, los largos plazos administrativos, la escasez de mano de obra y el encarecimiento de los materiales. A ello se suman nuevos condicionantes, como las restricciones energéticas o los cuellos de botella en infraestructuras.
Mientras tanto, la demanda continúa al alza, impulsada por la creación de nuevos hogares —especialmente unipersonales—, el crecimiento de la población extranjera, su atractivo financiero y, en determinadas zonas, el uso como segunda residencia o con fines turísticos. De hecho, la compraventa en el sector inmobiliario español cerró 2025 con más de 705.000 operaciones, un 10,7 % más que el año anterior, alcanzando su nivel más alto desde 2008. Según la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), el 24 % de estas adquisiciones se realizaron como inversión y un 18 % como segunda residencia.
En este contexto, España se consolida como referente en el mercado mundial de viviendas de lujo. Sus precios competitivos, la alta rentabilidad, la calidad de vida y la diversidad de inmuebles la sitúan entre los destinos favoritos para clientes nacionales e internacionales, especialmente inversores europeos y latinoamericanos, que buscan residencias premium y segundas viviendas. Así lo indica el European Lifestyle Report de Knight Frank, que, además, sitúa a Madrid como la tercera ciudad europea más deseada para establecerse entre grandes patrimonios internacionales, sólo por detrás de Lisboa y Londres.
Ana White, directora de Premium Properties en Knight Frank, explica que, en un contexto en el que los grandes patrimonios buscan estabilidad y activos tangibles de calidad, la vivienda prime bien localizada gana peso como pieza estratégica dentro de una cartera. “Responde además a una lógica patrimonial más completa: combina uso, disfrute, protección de capital y potencial de apreciación en mercados con oferta limitada”, afirma.
Sin embargo, apunta a que hay una clara sofisticación de la demanda. “Hoy no se busca simplemente adquirir una propiedad de alto valor, sino invertir mejor: prioriza activos bien ubicados, con capacidad de preservación y revalorización del capital, pero también viviendas que mejoren de forma tangible la calidad de vida”, aclara. En ese cambio de prioridades, “el bienestar ha dejado de ser un atributo aspiracional para convertirse en un criterio central de decisión”.
“En el segmento prime, el lujo ya no se mide solo en metros cuadrados o acabados, sino en la capacidad de una vivienda para ofrecer confort integral, privacidad y funcionalidad”, afirma White, y añade que “el mercado prime español encaja muy bien en esta búsqueda de refugio patrimonial de nueva generación, más selectivo, más cualitativo y vinculado a la idea de habitar mejor”.
Bajo esta misma lógica, destaca Madrid como uno de los grandes polos de atracción del capital residencial internacional, ya que combina elementos que pocas otras urbes globales ofrecen hoy en día: estabilidad, conectividad, calidad de vida, oferta cultural, servicios, seguridad jurídica y potencial de revalorización. “No es solo una capital atractiva para invertir; es también una ciudad elegida para vivir, establecer una base familiar y proteger su patrimonio en un contexto internacional volátil”, concluye la directora de Premium Properties en Knight Frank.
Los municipios más cotizados de España
Asimismo, el segmento prime ha registrado un cambio en el perfil del comprador hacia personas con mayor capacidad económica que pueden adquirir propiedades sin necesidad de financiación. Según el último informe Engel & Völkers, el 95 % de las operaciones que llevaron a cabo el año pasado en Marbella se cerraron sin hipoteca, así como 40 % de las desarrolladas en las áreas prime de Madrid, lo que evidencia la fuerte presencia de este tipo de cliente.
El estudio identifica los municipios más cotizados de España, con Santa Eulalia del Río y la ciudad de Ibiza a la cabeza, a 6.121 y 5.271 euros por metro cuadrado, respectivamente. Les siguen Calvià, en Mallorca, con 5.256 euros por metro cuadrado, y Madrid, con 5.034 euros. Cierran la lista San Sebastián y Barcelona, con precios medios de 4.897 y 4.374 euros por metro cuadrado.
Por zonas más exclusivas, lidera el barrio de Salamanca, en Madrid, donde el precio medio se eleva hasta 9.672 euros por metro cuadrado (casi un millón de euros por 100 m²). Le siguen Sierra Blanca, con 9.133 euros por metro cuadrado, y Benahavís, con 9.000, lo que consolida el atractivo de la Costa del Sol como uno de los principales destinos residenciales de alto nivel.
Además, el segmento de la vivienda de lujo ha generado un fenómeno de expansión más allá de los enclaves tradicionales. Áreas como Sanchinarro, históricamente al margen del circuito premium, han superado recientemente los 6.000 euros por metro cuadrado, incorporándose con fuerza a este selecto mercado. En la Costa Blanca, municipios como Torrevieja y Orihuela también han experimentado una fuerte subida de precios y, en la Costa del Sol, se consolidan localidades como Estepona y Benalmádena, donde cada vez se cierran más operaciones sin financiación.
El 60 % de la demanda de vivienda de lujo en España procede del extranjero, principalmente de Latinoamérica, Europa Occidental, Estados Unidos y Oriente Medio, según The Simple Rent, red inmobiliaria digital. En el último ejercicio, las operaciones por encima de 1,5 millones de euros han mantenido un crecimiento sostenido y el precio medio de las viviendas de lujo comercializadas se ha situado en torno a 2,6 millones de euros, superando los 5 millones en los enclaves más exclusivos.
Estos patrones se reflejan también en la experiencia de los profesionales del sector. Rebecca Bosch Bassat, fundadora de The Well Come Home, agencia inmobiliaria boutique especializada en viviendas de lujo en Madrid, señala que “el comprador en este segmento es hoy principalmente internacional y de perfil ultra-high-net-worth, que, más allá de la rentabilidad —que suele ser a largo plazo—, busca un componente clave de estilo de vida. Muchos pasan temporadas por negocio, por sus hijos que estudian en Madrid o porque han convertido la ciudad en su base en Europa y, cuando no están, alquilan las viviendas de forma corporativa”.
En cuanto al producto, Bassat subraya que “buscan fincas clásicas con carácter —balcones, elementos originales restaurados—, pero con estándares muy altos en zonas comunes y servicios, por eso está ganando peso la obra nueva muy cuidada y, especialmente, las branded residences, ya plenamente consolidadas en mercados como Estados Unidos o Asia”.
La experta explica que este comprador está redefiniendo cómo se vive el lujo. “A nivel de distribución, buscan espacios más abiertos y sociales: cocinas integradas con grandes islas, zonas de TV room, menos dormitorios pero más amplios —todos en suite y, a ser posible, con vestidor— y, en los baños, valoran mucho el concepto tipo spa con bañera y el inodoro separado. También aprecian la altura de los techos, la sensación de amplitud y, en algunos casos, evitan el uso constante del ascensor, un detalle que refleja su preferencia por una forma de vida más cercana a la de un chalet, incluso en plena ciudad”, detalla.
“Mientras que la gran mayoría de compradores españoles sigue priorizando plantas altas, el comprador latinoamericano se decanta cada vez más por primeras y segundas plantas y, al mismo tiempo, valora el carácter histórico de la vivienda: molduras, chimeneas, vidrieras y otros elementos originales”, indica.
Por último, para la fundadora de The Well Come Home, el verdadero valor va más allá del precio: “En una zona prime, simplemente se disfruta más. Se nota en la belleza de los edificios, en lo cuidadas que están las calles, los comercios y los restaurantes. Es un entorno que hace que el día a día sea mucho más agradable”. Por ello, añade, “muchas veces recomiendo a mis clientes renunciar a algo de superficie a cambio de estar en la mejor ubicación posible, donde la calidad de vida y la experiencia residencial marcan la diferencia.”
Operaciones millonarias por IG
¿Por qué no se va a poder comprar una casa por internet?” es la pregunta que lanza Carolina Sobrino, fundadora de Montenegro Brokers, una agente inmobiliaria que ha cerrado operaciones millonarias a través de Instagram, sin que el comprador haya visitado el inmueble. Su éxito en redes sociales empezó al publicar vídeos mostrando cada rincón de las viviendas de manera detallada y con un estilo sutil. “El objetivo no es tener muchos seguidores, sino atraer compradores potenciales”, asegura. Muchos de estos clientes están fuera de España: en Hong Kong, Estados Unidos, Latinoamérica o cualquier otra parte del mundo. Para ellos, añade, “comprar una vivienda de 4 o 5 millones de euros sin visitarla no es una locura, porque ya suelen tener propiedades de mucho mayor valor y buscan adquirir una tercera o cuarta residencia”. Este enfoque, muy extendido en Estados Unidos, está cambiando la intermediación inmobiliaria tradicional. Hoy, el vídeo y las redes sociales no solo enseñan casas, sino que también generan confianza y cierran operaciones.
*Este reportaje ha sido publicado en el número de mayo de Forbes Women.
