De este modo, el precio de la vivienda nueva se situó un 43% por encima del promedio de la vivienda de segunda mano, que se encareció un 11,9% en 2025.
Así, señala Tinsa, tras crecer a un ritmo similar al de la inflación entre 2021 y 2024, la vivienda usada registró el año pasado un fuerte repunte, sumándose a la tendencia de aumento de precios iniciada por la obra nueva en 2024.
«Ante las necesidades de espacio y el fuerte déficit de vivienda de obra nueva, la demanda se trasvasa de un segmento a otro, fomentando la absorción de vivienda de segunda mano y haciéndola, a su vez, más escasa, lo que explica el crecimiento más pronunciado de su precio en el último año, sin descartar que también puedan existir algunas dinámicas especulativas minoritarias ante las expectativas de revalorización existentes en el mercado desde 2024, cuando el BCE comenzó a reducir los tipos de interés de referencia», ha subrayado Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin.
El conjunto de comunidades autónomas registró en 2025 unos valores unitarios residenciales medios en el segmento de obra nueva de entre 4.700 euros metros cuadrados (Baleares) y los 1.400 euros.
Las comunidades que experimentaron los mayores crecimientos interanuales, por encima del 14%, fueron Cantabria y Asturias, mientras que en el extremo opuesto destaca Extremadura, con un retroceso moderado del 2,9% interanual.
El informe analiza la evolución de los precios a partir de las tasaciones realizadas por Tinsa by Accumin en todo el territorio, las compraventas y la producción de obra nueva, y refleja que los aumentos de precio más intensos en el segmento de obra nueva se concentraron en las islas, los enclaves turísticos de las costas cantábrica y mediterránea, y en municipios del área metropolitana de Madrid y Barcelona.
En términos de accesibilidad, el estudio constata que la vivienda de nueva construcción concentra los niveles de esfuerzo de compra más tensionados. Así, apunta que un hogar medio necesita el 44% de la renta disponible para pagar el primer año de una hipoteca de una vivienda nueva en España, frente al 35% que supone la tasa de esfuerzo general (considerando obra nueva y usada).
En la ciudad de Madrid, el esfuerzo de compra en el segmento de obra nueva alcanza el 57% de la renta disponible y en Barcelona, el 68%.
Según Tinsa by Accumin, el fuerte crecimiento de los precios residenciales comenzó desde el segundo trimestre de 2025 a cambiar la tendencia decreciente que el esfuerzo de compra mostró en 2023 y 2024. Los datos de 2025 apuntan así hacia «un nuevo agravamiento del problema de acceso a la vivienda» en polos de empleo y focos turísticos y alimentan la urgencia con que se requiere equilibrar la oferta de vivienda habitual en estas zonas, señala el informe.
NIVELES CRÍTICOS DEL ESFUERZO DE COMPRA
En este sentido, el estudio refleja que el esfuerzo en polos de empleo y focos turísticos, donde se concentra la mayor parte de la población, alcanza niveles «críticos», superiores al 50% de la renta disponible del hogar medio en el caso de la ratio de esfuerzo general.
Esta tasa supera el 80% de la renta disponible media en el caso de la vivienda nueva en municipios con alto componente de comprador internacional, como es el caso de Benidorm, Marbella y Torrevieja.
«El dato revela una mayor dificultad de acceso de la población y apunta a un nuevo producto residencial orientado mayoritariamente a rentas altas y turismo en vez de a paliar la escasez de vivienda habitual en los núcleos más poblados», apunta Arias.
LA VIVIENDA NUEVA, UN 17% MÁS CARA QUE EN LA BURBUJA INMOBILIARIA
En términos nominales, el valor de la vivienda de obra nueva se ha revalorizado un 82% desde los mínimos registrados en la crisis de 2008 y se sitúa un 17% por encima de los máximos de la burbuja.
No obstante, el Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin apunta que esta comparación es «engañosa», al encontrarse sesgada por el efecto de la inflación.
«Descontando el efecto de la inflación, la obra nueva se ha revalorizado un 44% desde los mínimos alcanzados en la crisis de 2008 y se mantiene un 18% por debajo de los máximos de la burbuja de 2007», afirma Arias.
Pese a ello, el informe señala que algunas ubicaciones de Islas Canarias, de la costa Mediterránea y del área metropolitana de Madrid exceden los máximos alcanzados durante el ciclo expansivo en términos reales.
Se trata de Santa Cruz de Tenerife, Benidorm, Marbella, San Cristóbal de la Laguna, Alcobendas, Alicante y Las Palmas de Gran Canaria, que superan los máximos de la primera década de los 2000 entre un 1% y un 26%.
DEMANDA Y OFERTA
Según Arias, «el aumento continuado de la demanda ha seguido encontrando un contexto de déficit de oferta que ha derivado en una concentración de las compraventas en el segmento de la vivienda de segunda mano, mientras que las compraventas de vivienda nueva continúan limitadas por el ritmo de construcción a pesar de existir demanda».
Las compraventas de obra nueva aumentaron un 3,8% en 2025 y se situaron en 68.086 operaciones. Este volumen representa el 9% del total de compraventas residenciales, mínimo de la serie histórica a pesar de la existencia de demanda.
Las provincias en donde más han destacado las compraventas de vivienda nueva sobre el total de compraventas (entre un 13% y un 15%) han sido Málaga, Guipúzcoa, Navarra, Álava, Sevilla, Valladolid y Cádiz. De éstas, aumentan su cuota con respecto al año anterior Cádiz, Sevilla y Valladolid, mientras Málaga la sostiene en torno al 14%.
La compraventa de vivienda nueva se redujo en Madrid y también se registró una leve caída agregada en el área metropolitana, mientras que la provincias aledañas de Ávila, Toledo, Segovia y Guadalajara registraron incrementos anuales en las compraventas de vivienda nueva.
«Se sostiene así la tendencia de trasvase de la demanda residencial de los polos de empleo hacia las áreas metropolitanas y provincias colindantes con buenas comunicaciones, más asequibles para el hogar medio», apunta el informe.
AUMENTAN LAS COMPRAVENTAS DE EXTRANJEROS RESIDENTES
Por su parte, las compraventas realizadas por extranjeros residentes continúan creciendo y ya suponen el 10% del total de compraventas nacionales y el 6% de las compraventas de vivienda nueva, «uno de los niveles más elevados de la última década».
Por su parte, las compraventas de extranjeros no residentes se siguen moderando, aunque, según Tinsa by Accumin, mantienen volúmenes «robustos».
Asimismo, el informe constata que el número de viviendas en proceso de edificación aumentó un 8,8% en España durante 2025, por debajo del incremento del 16,7% registrado en 2024.
El estudio apunta que se mantiene el patrón de concentración de visados de obra nueva en municipios que se encuentran próximos a otros que tradicionalmente aglutinaban altos volúmenes de construcción, así como que el coste de los materiales de construcción se ha estabilizado tras los fuertes repuntes que experimentó en el periodo 2021-2023, creciendo por debajo de la inflación en 2025.
«Sin embargo, la escasez de mano de obra contrarresta el efecto moderador del coste de los materiales e impulsa los costes de construcción al alza, justificando parte del crecimiento del precio final de la vivienda nueva», sostiene el informe.