La valoración de los activos de las tres mayores socimis cotizadas en España –Merlin, Colonial y Lar España– podría caer de media un 21% entre 2022 y 2024, según un análisis de Banco Sabadell, si bien el mercado ya ha descontado una caída del 30% en sus cotizaciones en Bolsa.
Estas menores valoraciones, que se espera que se comiencen a reportar la próxima semana –cuando las tres compañías publiquen sus resultados anuales–, se deben principalmente al impacto de las subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo.
El alza de tipos afecta a las socimi por dos vías: el impacto que tiene en las ‘yields’ o ‘cap rates’ implícitas en las tasaciones, que no tiene efecto en caja mientras no se venda el activo, pero sí en la cuenta de resultados y en Bolsa; y el impacto que pueda tener en los flujos de caja por el incremento de los costes financieros, en un sector que es muy intensivo en capital.
«Es lógico que con el final de la época de los tipos ultrabajos las valoraciones inmobiliarias se hayan puesto en duda porque para los inversores que financian sus compras con deuda (que son mayoría en este sector) el aumento de los costes de financiación afecta negativamente a los retornos. Además, la subida de tipos mejora la rentabilidad de otras oportunidades de inversión alternativas (como los bonos soberanos) y penaliza el descuento de los cashflow futuros», explica Sabadell.
No obstante, en el lado positivo, lo peor de la subida de tipos (medido como la rentabilidad del bono a 10 años) ya habría pasado, ya que el mercado empieza a descontar que el ciclo de tipos de interés está tocando máximos.
En cualquier caso, las cotizaciones en bolsa de estas tres empresas ya descuentan un escenario «suficientemente adverso a la vista de la resiliencia que de momento están mostrando las rentas», que se actualizan con el IPC y por tanto se excluye cualquier riesgo en ingresos.
Aunque el descuento de sus cotizaciones sobre el valor bruto de los activos (GAV) es del 30% de media, si se tiene en cuenta el valor neto (NAV), el valor en Bolsa medio de estas compañías es ya un 48% inferior al valor real de sus activos.
«Este descuento nos parece excesivo en base a las perspectivas de crecimiento y tipos que manejamos hoy, pero es cierto que la visibilidad es baja, por lo que creemos que hay que tener una visión cauta sobre el sector hasta que el panorama macroeconómico no esté más despejado», señala el análisis.
Aun así, Sabadell mantiene su recomendación de ‘compra’ sobre estos tres valores, en el caso de Colonial con un precio objetivo de 7,85 euros y un potencial de revalorización del 20%; en el de Merlin de 10,75 euros y un potencial del +20,4%; y en el Lar España de 6,38 euros y un potencial del 35%.