Este año se cumple una década desde que el precio de la vivienda y la cotización del sector inmobiliario tocaron máximos históricos. Aunque había expertos –pocos– que hablaban de burbuja, nadie fue capaz de prever la magnitud de su explosión y diez años después la economía española aún sufre sus efectos.
En el segundo trimestre de 2007 la tasa de paro de nuestro país alcanzó mínimos del 7,93%. Un informe de BBVA de hace unos años apuntaba que más de los 6 millones de empleos creados entre 1996 y 2007, el 23%, pertenecían al sector de la construcción. Por eso cuando se pinchó la burbuja inmobiliaria el primer impacto fue para el mercado laboral y a partir de ahí todo sucedió como una reacción en cadena.
Ese círculo vicioso podría haberse roto. Los expertos de Bankinter publicaban hace unas semanas un informe en el que vaticinaban buenos tiempos para el sector inmobiliario. Explicaban que “la economía española prolongará su fase expansiva durante los años 2017 y 2018. Esta expansión dará continuidad a la tendencia positiva del mercado laboral, variable clave para la demanda de vivienda”. En su opinión, “la inversión inmobiliaria se ha convertido en uno de los escasos activos capaces de generar rentabilidades superiores a la inflación”.
Eso sí, no hay que esperar rentabilidades como las obtenidas durante la década dorada en bolsa. Los especialistas de Bankinter no son los únicos en apuntar que el inmobiliario es una alternativa de inversión interesante, por la tendencia creciente de los precios y por la atractiva rentabilidad en un contexto de bajos tipos de interés. Además, las perspectivas podrían ser positivas para los próximos años. La buena racha solo habría comenzado. Guy Barnard, coresponsable del equipo de renta variable inmobiliaria de la gestora británica Henderson, explica a Forbes que “seguimos muy positivos con respecto al sector inmobiliario español para los próximos años”. En opinión del gestor, “el aumento de la rentabilidad de los bonos y de la incertidumbre política en Europa podría crear algo de volatilidad en los próximos meses, pero las compañías del sector inmobiliario ofrecen atractivos dividendos, unos balances saneados y capacidad para seguir mejorando su valoración”.
El sector en Bolsa
Las firmas inmobiliarias cotizadas en bolsa tienen características muy diferenciadas. Durante la crisis, el número de compañías se redujo desde casi una decena en 2007 a solo tres grandes: Quabit, Realia e Inmobiliaria Colonial. Todas han perdido más de un 90% de su capitalización en bolsa en la última década.
En su necesidad de ajustarse a las nuevas condiciones del mercado, en nuestro país ha nacido un nuevo tipo de cotizada, las socimis (sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria). Se trata de empresas meramente patrimonialistas. Es decir, no construyen, solo poseen inmuebles, saltanal parquet y ofrecen a sus accionistas una atractiva rentabilidad por dividendo a cambio de un favorable tratamiento fiscal. En los cuatro años que llevan en el mercado ya cotizan 32 en la bolsa española.
El banco de inversión americano Goldman Sachs señala como claras opciones de inversión a dos de las socimis más grandes: Merlin Properties e Hispania, y de las inmobiliarias destaca a Colonial. Prevé una revalorización de entre el 20% y el 40% este año para las tres. Hispania ya acumula alzas de más del 20%.
Pero no todas las compañías tendrían la misma perspectiva favorable. Rubén de La Torre, analista de la entidad andorrana AndBank, explica a Forbes que “la visión es positiva pero ha llegado la hora de ser selectivos. Es un sector que nos gusta para cubrir parte del segmento defensivo de carteras más ligado a rentabilidad por dividendo”. La Torre selecciona también a las dos grandes socimis. “Hispania es una compañía claramente ligada al segmento hotelero y presenta el perfil de crecimiento más interesante dentro del segmento de socimis. Merlin es una compañía mucho más ligada al segmento de oficinas y la clave para el valor de cara a 2017 es el crecimiento en rentas que pueda ofrecer este segmento. De las tradicionales, nos gusta Colonial porque a pesar de que presenta valoraciones algo más ajustadas sigue destacando por contar con oficinas en el segmento prime de ciudades como París, Madrid y Barcelona que sigue justificando la presencia en el valor”, afirman.
En este entorno se ha producido la primera salida a bolsa de una inmobiliaria en los últimos diez años y viene a ocupar el puesto que dejaron compañías como Metrovacesa o Martinsa Fadesa. Se trata de Neinor Homes. Por el momento los expertos siguen a la espera de ver qué ofrece esta empresa. El analista de AndBank explica que es una opción “para aquellos que quieran tener exposición al sector inmobiliario y que reduce en cierto modo la escasez de papel que ha tenido el sector en estos últimos años en cuanto a compañías cotizadas”. En Henderson señalan que “no hemos invertido en Neinor Homes, pero lo seguiremos muy de cerca. Este mercado está muy fragmentado y vemos capacidad para el crecimiento y la consolidación. Creemos que se producirá un aumento de las inmobiliarias en la bolsa española, aunque esto tardará unos años y no se va a producir inmediatamente”. Es decir, una opción para inversores tranquilos, que sepan esperar y que no busquen rentabilidades burbujeantes. Ya nunca más será así (al menos, de momento).