¿Un momento dulce? El término se queda muy corto para definir la locura compradora que está sacudiendo el mercado hotelero de más alto nivel de Madrid.
Si el año 2014 certificó la resurrección del negocio con nueve operaciones de compra-venta cerradas en la capital por valor de 163 millones de euros y el cambio de manos de un único hotel vip, 2015 está escenificando una batalla donde las mayores fortunas y gigantes internacionales del sector se están quitando de las manos las joyas de la corona del mercado madrileño: a la compra por el grupo catarí Katara Hospitality del Hotel InterContinental por 60 millones de euros el año pasado se suma en un 2015 trepidante una pieza de caza mayor. Se trata del histórico y exclusivo Hotel Ritz, adquirido por el grupo árabe Olayan y el grupo hotelero Mandarin por alrededor de 130 millones, a los que hay que sumar los 90 millones adicionales que permitirán al centenario hotel bandera de la capital ponerse al día.
Es sólo la punta del iceberg, porque sin solución de continuidad el empresario colombiano Jaime Gilinski (máximo accionista de Banco Sabadell) se ha posicionado para hacerse con el control del Hotel Villamagna por alrededor de 190 millones de euros. La operación ha despertado el interés de las grandes cadenas por poner su marca a un establecimiento que es icono como casi ningún otro del mundo de los negocios en la capital. St. Regis o Marriot juegan muy fuerte en la operación. Las grandes cadenas, las más saneadas, han puesto Madrid en su punto de mira. Ninguna otra gran capital europea ofrece hoy por hoy tantas posibilidades.
Tanto es así que otro buque insignia como el Hotel Palace o, en un escalón inmediatamente inferior el Miguel Ángel, están en todas las quinielas para cambiar quizá muy pronto de dueño. Pero hay más. Fuera del segmento top, 2015 también ha escenificado el cambio de manos de los hoteles Rafael Orense y el Tryp Atocha. En total, las transacciones cerradas este año en Madrid han movido 240 millones de euros, casi tres veces más que en su gran rival Barcelona en un año histórico para el negocio también a nivel nacional: la inversión hotelera se ha disparado un 40% en España hasta rozar los 1.000 millones de euros en el primer semestre del año. Sólo dos grandes mercados como Alemania y Reino Unido superan esta cifra.
Fiebre compradora
Pero, de vuelta al segmento del lujo, ¿cómo se explica la batalla sin cuartel por un negocio que en el año 2013 estaba técnicamente muerto? ¿Hay algo más que la pura expectativa de rentabilidad detrás de unas compras millonarias que según todos los expertos van a tener continuidad en los próximos meses? Ni el incierto resultado de las elecciones locales españolas, ni el temor de los dueños del dinero a que se extrapole a las generales de noviembre ha detenido la fiebre compradora. Puede mucho más la recuperación de una economía española –el Fondo Monetario Internacional sitúa a Epaña a la cabeza del crecimiento entre los países avanzados en 2015 con una subida prevista del 3,1% frente a la media del 2,1% de aquellos–, que gana tracción trimestre a trimestre en un escenario político incierto pero no temible: el dinero parece compartir la tesis del secretario de Estado de Comercio, Jaime García Legaz, que ha asegurado que “con las cosas de comer no se juega” en referencia a la incertidumbre generada por el resultado de las elecciones locales en las dos grandes capitales, Madrid y Barcelona.
El efecto llamada también cuenta. A España, a través de las socimis (sociedades especializadas en el negocio patrimonial o de alquiler entre los que se encuentran también los activos hoteleros) ha traído a España a algunos de los grandes inversores mundiales, desde George Soros a John Paulson pasando por los mayores fondos especializados del sector. Y en el negocio hotelero puro, hay un efecto dominó provocado por grandes transatlánticos como el gigante canadiense Four Seasons, que ha desembarcado en la capital para gestionar un gran hotel de lujo dentro de la polémica y bloqueada Operación Canalejas, llamada a cambiar la faz de uno de los puntos neurálgicos del centro de la capital. O por la compra por 265 millones de euros, el año pasado, del Edificio España por parte del grupo chino Dalian Wanda (dueño de más de 50 hoteles de lujo), que ahora ha pedido permiso para desmontar todo el inmueble, donde prevé levantar centros comerciales, pisos de lujo y, claro está, un hotel. Por lo tanto, todo el viento sopla a favor del mercado de hoteles de más alto nivel. El clima es sencillamente perfecto para provocar que el huracán de operaciones que sacude la capital no pierda intensidad hasta final del año.
Pero hay un factor más de importancia capital. Los hoteles históricos de lujo son lo que los expertos denominan como un activo trofeo. Carlos Ortega, vicepresidente de JLL Hotels & Hospitality Group, asegura que “operaciones como la del Hotel Ritz se han cerrado con rentabilidades muy bajas, que en ningún caso reflejan lo que pediría un inversor por este tipo de activo”. Por lo tanto, hay inversores tipo que están dispuestos a sacrificar parte de la rentabilidad a cambio de activos con una ubicación muy prime. A corto plazo, claro, porque las expectativas también cuentan mucho.
Como señala Ortega, “Madrid se percibe como un mercado con mucho recorrido al alza en precio. La clave está en que empieza a haber en la capital un segmento de lujo de verdad”. La realidad es que, hoy, los precios de los hoteles top de ciudades como París o Londres todavía doblan a los de Madrid