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¿Casa para todos? Del chalet de lujo al ‘pisito’ de alquiler

Tras el estallido de la burbuja en 2008 y más de un lustro de crisis, la recuperación del sector inmobiliario español es una realidad innegable. Pero si en algo coinciden los observadores es en que está siendo un proceso muy heterogéneo, marcado por los micromercados con un sintomático crecimiento parejo de la vivienda de lujo y del alquiler.

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Cantaba Jaume Sisa en los años de la Transición aquello de “Oh! Benvinguts, passeu, passeu / de les tristors en farem fum. / A casa meva és casa vostra, / si és que hi ha casa d’algú” (¡Oh! Bienvenidos, pasad, pasad, / las tristezas convertiremos en humo. / Mi casa es vuestra casa, / si es que hay casas de alguien). Y, efectivamente, a tenor de la zozobra que parece invadir al español medio cuando se habla de comprar o vender una vivienda, da la sensación de que cada vez es más complicado que nadie –sobre todo los jóvenes– pueda hablar de ‘su’ casa, es decir, en propiedad. Claro que, por otro lado, ¿cuántos desean realmente ‘anclarse’ a una hipoteca? Se quiera lo que se quiera, el mercado, al parecer, sí que está satisfecho.

Volumen de inversión, precios, demanda… desde que el sector inmobiliario tocara fondo en el año 2014, estos indicadores nunca se habían presentado tan positivos. De hecho, las cosas van marchando tan bien en este mercado que ya se han empezado a escuchar las primeras voces de alarma advirtiendo sobre una nueva burbuja inmobiliaria. Pero mientras se ve si ésta llega o la mantienen a raya, lo que resulta incontestable es que la recuperación está siendo muy heterogénea, aunque aún estemos lejos –por suerte, tal vez– de las cifras previas a la crisis.

Ésa es la conclusión global que los especialistas deducen del informe publicado el pasado mayo por el Banco de España, titulado Evolución reciente del mercado de la vivienda. En él observamos que las transacciones cerradas en 2018 ascendieron a 550.000, lo que supone un 10% más que en 2017 y el nivel máximo en cinco años. Sin duda es una cifra prometedora, aunque aún lejana de las 885.000 que llegaron a registrarse de media anual en el periodo 2004-2007. En este sentido, la inversión en vivienda alcanzó en 2018 niveles próximos al 5,5 % del PIB, dato que si bien está en línea con la media europea, apenas roza la mitad del 12% que llegó a registrarse en el periodo precrisis. Tampoco la inversión en construcción alcanza el 9,4 % del PIB que suponía en 2006, pero sí llegó en 2018 a un 5,1 %, lo que refleja un repunte tras una década de caídas.

Ante esta ensalada de datos, Carles Vergara, profesor de Dirección Financiera del IESE, apunta a la demanda como factor clave de la estabilización del sector: “Nos hemos pasado los últimos siete años prácticamente sin construir. En su día ya se edificó mucho más de lo que el mercado podía asumir, y durante estos años se ha ido absorbiendo toda esa oferta. Pero hay una nueva demanda, gente que tiene trabajo, a la que le empiezan a ir bien las cosas, que ya tuvo una primera vivienda y ahora desea cambiar a una más grande”. Además, en opinión de Vergara, ese aumento controlado de la construcción está favoreciendo que no se dé ahora el nocivo apalancamiento de constructores o promotoras que sí se experimentó en 2006 y 2007.

En lo que se refiere a los precios de la vivienda, si bien han crecido un 27% desde los mínimos de 2014, para entonces habían experimentado una caída del 37% desde el punto álgido de la década anterior, lo que supone que aún no se ha producido la recuperación completa esperada. A este respecto, Javier López Torres, socio responsable de Real Estate de KPMG España, considera que es probable que se modere su crecimiento. En su opinión, “la evolución de precios y la absorción está siendo muy heterogénea en función de la localización y la demanda. En este sentido está resultando menos intensa que en los últimos años”.

El campo de la vivienda es en el que con más claridad se advierte una diferencia fundamental respecto al ciclo anterior: los micromercados. “Están subiendo precios en algunas plazas, claramente en grandes ciudades, mientras que en otras la cosa va más lenta o más retrasada”, explica Carles Vergara, y añade: “Vistos los números y cómo suben los alquileres, tiene pinta de que va a mantenerse el crecimiento del mercado, aunque tendiendo a estabilizarse”. Para verlo más claro, un ejemplo: mientras que en Madrid los precios han crecido un 49%, en Extremadura y Castilla-La Mancha el repunte ha sido del 8%.

Un país en alquiler

Sin embargo, no es el negocio de la compra y venta de inmuebles el que revela datos más significativos en el informe del Banco de España, sino el del alquiler. Aunque en términos generales y en comparación con el resto de Europa todavía es reducido (en torno al 17% de la población, según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE), esta opción no deja de ganar cuota en España. Los jóvenes de entre 16 y 29 años y el grupo de entre 30 y 44 años son los que, según señala el citado informe, están cambiando el perfil del país hacia una población más inquilina que propietaria. Y la explicación es sencilla: la alta tasa de paro y la caída de ingresos en ambos arcos de edad. Los bancos no llegan a sufragar, en el mejor de los casos, más del 80% de la vivienda, y ahorrar el resto con la inestabilidad laboral reinante y los ajustados sueldos resulta una quimera para los hijos de aquellos españoles-hormiguitas de principios de los ochenta.

En este sentido, el décimo Observatorio semestral de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), presentado también el pasado mayo, apunta a que, tras incrementos que en las grandes ciudades han sido del 20% en los últimos tres años, los precios del alquiler han abandonado la senda alcista, índice que es confirmado por la inmobiliaria Solvia. En su reciente informe sobre tendencias del sector, esta firma señala que las rentas de alquiler han cerrado el primer trimestre de 2019 con un aumento del 1% de media en toda España, después de cuatro años de subidas a dos dígitos, y la previsión es que se estabilicen en torno a ese nivel. La compañía estima además que “el alquiler ha tocado techo en algunas zonas de España, donde la demanda no podrá asumir nuevas subidas”.

Solvia, una de las mayores plataformas de gestión de activos inmobiliarios, que acaba de fichar a Gregorio Martín-Montalvo como nuevo director general para continuar con la apuesta de crecimiento de la compañía, calcula que en el primer trimestre de 2019 los precios de la vivienda en propiedad subieron un 2%, y que cerrarán el año entre ese valor y el 4%, frente al 6% de crecimiento con el que se cerró 2018. Las mayores diferencias las apunta la inmobiliaria entre obra nueva y segunda mano: la primera crece por encima y se encuentra en valores máximos de la última década, mientras la segunda está un 17% por debajo de los máximos alcanzados durante la burbuja.

Platino en la ‘milla de oro’

Si bien la inversión en vivienda se sitúa todavía en la mitad respecto a los valores previos a la crisis, la inversión del sector empresarial ya ha superado estos. De hecho, durante el primer trimestre del año se registró un volumen de negocio en el sector inmobiliario de oficinas próximo a los 1.300 millones de euros, lo que supone la cifra más elevada de los últimos años. Según datos de Knight Frank, consultora inmobiliaria de referencia en el sector, este aumento en la inversión se ha producido tanto en Madrid –donde en estos tres meses se ha registrado una inversión de 960 millones de euros– como en Barcelona –con 316 millones de euros–, y entre las dos ciudades casi han doblado la inversión registrada en el mismo periodo de 2018.

Con motivo de la presentación de estos datos, Jorge Sena, director del Área Comercial de Knight Frank, explicaba que, en términos de inversión, “la optimización de carteras y la rotación generan oportunidades para inversores de bajo coste de capital, con la percepción de un mercado consolidado. La apuesta ya no es solo macroeconómica o por comprensión de yields (rentabilidad), sino que se localiza en activos con necesidad de asset management (gestión del patrimonio) como reformas integrales, optimización de rentas o mejora de ocupación”.

En cuanto a la absorción del primer trimestre del año, en el caso de Madrid se ha situado en 124.000 m2, un 4% más que en el mismo periodo de 2018 y un 27% más que en el correspondiente de 2017. Actualmente, en la capital, existe una superficie disponible de 1.654.000 m2 de oficinas, que supone un 10,8% del stock total. Por otro lado, en lo que se refiere a los inversores, las cifras de Knight Frank apuntan a que en Madrid, el 45% de las operaciones se correspondió a fondos de inversión, el 25% a institucional, el 18% a compañías inmobiliarias, el 9% a corporativos y el 3% a SOCIMI, mientras que en Barcelona el mayor porcentaje de operaciones, 64%, estuvo en manos de fondos de inversión, el 19% correspondió a corporativo, el 13% a inversores privados y el 4% a compañías inmobiliarias.

En los últimos meses, de hecho, la noticia inmobiliaria más sonada ha estado sujeta a una operación comercial que ha agitado el mercado madrileño. El pasado mayo la firma italiana Prada compraba el local del número 64 de la calle Serrano, que hasta entonces albergaba una sucursal de Bankia. Por ese local de 908 metros construidos, la marca que vende bolsos de piel de cocodrilo a 12.000 euros –y que ya cuenta con otra tienda en esa misma calle de la ‘milla de oro’–, va a desembolsar 96 millones de euros, o lo que es lo mismo, 100.000 por metro cuadrado. Además de llevarse una nueva tienda, Prada se anota con esto la operación más cara cerrada en España sobre un local comercial.

el lujo es un gran negocio

Pero no es la inversión empresarial el único campo en el que se mueve Knight Frank, ya que se trata de una de las firmas de referencia del sector del lujo, segmento inmobiliario que hay que abordar de manera independiente según nos advierte Carles Vergara: “Antes del ciclo anterior, el mercado de lujo era algo muy específico, pero ahora ya es un mercado establecido y muy diferente, sencillamente porque el tipo de público es distinto. Hablamos de población española con un poder adquisitivo muy alto y también de un alto porcentaje de capital extranjero”.

Tal vez por todo ello resulta más fácil comprender el imparable crecimiento de firmas como la citada Knight Frank o Engel & Völkers, la inmobiliaria alemana especializada en la intermediación de inmuebles de alto standing en todo el mundo, que en los últimos meses ha anunciado la apertura de nuevos market center tanto en Madrid como en Andalucía, con apuestas determinantes en el caso de Sevilla y Cádiz tras su consolidación en la Costa del Sol.

Y con todo, no pierden de vista las nuevas oportunidades: “Líderes en el segmento de alto standing, nuestro objetivo es captar cuota de mercado en un rango medio con propiedades de calidad a partir de los 200.000 euros ante la fuerte demanda existente entre un perfil de cliente target de Engel & Völkers como son las parejas jóvenes, entre 30 y 45 años, de clase media”, explicaba Óscar Larrea, director general de la compañía en Madrid, con motivo del anuncio de los nuevos proyectos de la inmobiliaria, con los que esperan elevar la facturación en la capital hasta los 21 millones en 2019 y 26 en 2020.

Por su parte, la directora de Operaciones y Expansión de Engel & Völkers para España, Portugal y Andorra, Constanza Maya, justificaba las nuevas inversiones en el sur del país apuntando que, aunque el sector inmobiliario mantiene su fuerza en los grandes mercados como Madrid, Barcelona o Baleares, “su crecimiento este año será más moderado y por eso ciudades como Sevilla tomarán el relevo y serán las grandes protagonistas”.

Con una red de agencias propias y franquiciadas, presentes en más de 29 destinos globales esenciales y 14 países, John Taylor es otra firma inmobiliaria de lujo con notoriedad excepcional y una excelente implantación internacional. Con una cartera de 50.000 clientes y 14.000 millones de euros en propiedades, el grupo John Taylor, referente del sector inmobiliario de alto standing, fue fundado en 1864 en Cannes por sir John Taylor, y cuenta entre sus muchos avales el haber firmado hace solo unos meses la venta de la casa más cara de España.

El inmueble en cuestión responde al nombre de Villa Solitaire, y se trata de la gran obra maestra del arquitecto italiano Matteo Thun. Situada en la parte elevada de Son Vida, una de las áreas más exclusivas de Palma de Mallorca, esta venta sirvió a John Taylor para recordar que acababan de abrir oficina en la isla para gestionar con más detalle sus operaciones en el mercado mallorquín. ¡Y menuda referencia! El acuerdo se firmó por más de 65 millones de euros, el precio más elevado pagado por un inmueble en España, según aseguran desde la propia empresa.

En este sentido, explicaba recientemente Constanza Maya, “tanto Marbella como Mallorca siguen siendo los destinos más demandados en la inversión de residencial de lujo por múltiples razones. El inversor busca viviendas de calidad, buenas conexiones de aeropuertos con amplia oferta de vuelos internacionales, buen clima, vida social, cultural y deportiva, así como sanidad y educación”. A esas características, Pierce Broderick, director general de John Taylor en Palma, añade la importancia de la seguridad. En el caso de Mallorca, “por el mero hecho de ser una isla ya ofrece un plus de seguridad”.

Del pueblo  a las nubes

Pero no hay que irse hasta ninguna isla para manejar cifras astronómicas por una vivienda, sobre todo si tenemos en cuenta que la última tendencia es apostar por los áticos. El tirón es indiscutible. De hecho, en Madrid y Barcelona se ha agotado la oferta de estos pisos, por los que hay que pagar habitualmente entre un 30 y un 50% más. Según datos de Engels & Völker, lo más caro se encuentra en Madrid, donde cada metro cuadrado se vende a 12.500 euros; en Barcelona, ronda los 10.000. Por otro lado, las cifras registradas por Gilmar apuntan a que el precio de los áticos bajó un máximo de un 15% durante la crisis, mientras que el resto de viviendas se devaluó entre un 30 y un 40%. Gilmar Consulting es una empresa de capital íntegro español con 36 años de historia, y combina por igual la vivienda de lujo en la costa andaluza con los áticos urbanitas y, atención, el mercado inmobiliario rural. Porque a pesar del debate que tanto ha sonado recientemente sobre la ‘España vaciada’ y la ‘invisibilidad’ de demasiadas poblaciones, parece que en materia de inversión inmobiliaria las cosas no andan tan mal.

Según datos del INE, la compraventa de fincas rústicas en España aumentó un 3,9% en 2018 con respecto al año anterior. En concreto, durante ese año, el 13,6% de las operaciones correspondió a fincas rústicas, lo que implicó 138.906 acuerdos sobre este tipo de propiedades. En los primeros meses de este año, el aumento respecto al mismo periodo de 2018 ha sido del 2,4%. Para entender el repunte por estas viviendas, apunta Juan Fraile, director de Fincas Rústicas de Gilmar, hay que partir de la premisa de que para mucha gente “el campo es un valor seguro, un valor refugio”, por lo que durante la crisis sus precios bajaron entre un 10 y un 15%, un porcentaje menor al que lo hicieron el sector residencial y terciario. Y todo parece indicar, a la vista de las complicaciones para adquirir una vivienda en las grandes ciudades, que cada vez más empezarán a acordarse de la ‘España olvidada’, aunque estas poblaciones sigan sufriendo importantes desventajas, como es el caso de las deficientes comunicaciones en muchos casos.

Pero, en términos generales, ¿tan negro se planeta el futuro como algunos se empeñan en pintarlo? En opinión de los especialistas, no es para tanto. “Hay gente que dice que no se ha aprendido nada de la anterior crisis, pero creo que eso no es verdad. Hemos aprendido por ejemplo que no hay que apalancarse en lo referente a la financiación, y que hay que tener cuidado con los riesgos, y eso hoy lo vemos, no se dan las hipotecas ni los créditos a los promotores que se daban antes”, reconoce Carles Vergara, del IESE, quien se muestra optimista: “Creo que con este nuevo cuidado en la financiación se han marcado las líneas rojas necesarias para evitar otra crisis similar a la anterior. De hecho, los tipos de interés tendrían que ser un poco más altos, al subir tanto los precios. Pero no depende ya de nosotros, sino del Banco Central Europeo”.

Coincide, a grandes rasgos, Javier López Torres, al tiempo que reniega de cualquier límite o control que se pudiera poner al sector en esta materia: “El equilibrio entre la oferta y la demanda debería ser siempre el regulador del mercado”, concluye el socio de KPMG. Las cifras, sin duda, son positivas, al menos las que se refieren a los negocios realizados. Está por ver si ese citado equilibrio se mantiene y nadie vuelve a hacer saltar la banca. En fin, ya lo cantaba Sisa: “T’esperem, hi ha lloc per tots / El temps no compta ni l’espai… / Qualsevol nit pot sortir el sol” (Te esperamos, hay sitio para todos / El tiempo no cuenta, ni el espacio… / Cualquier noche puede salir el sol).